Byggeret - forbruger – reglerne i hhv. AB Forbruger, AB 92 og AB 18 om sagkyndig beslutning – voldgiftlovens § 7, stk. 2.

Det er besluttet at ændre de nuværende regler i AB 92, ABR 89 og ABT 93, der aktuelt benyttes i byggeriet retsforhold, til nye regelsæt kaldet AB 18, ABR 18 og ABT 18, der alle træder i kraft den 1. januar 2019. Indholdet af de nye regler er kommenteret i Betænkning nr. 1570 2018 om Almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed.

Der er ikke med de nye regler i betænkningen ændret ved AB Forbruger (om entrepriseopgaver der udføres for forbrugere), men jeg tænker, at reglerne i AB Forbruger, der tager sit udgangspunkt i reglerne i AB 92, senere også vil blive søgt ændret/revideret. Behovet for en revision af AB Forbruger forekommer faktisk af flere grunde (som jeg ikke vil omtale nærmere her) åbenbart.

Har man som forbruger indgået en entrepriseaftale på grundlag af reglerne i AB Forbruger, AB 92 eller (fremtidigt) AB 18, inkluderer dette bl.a. en aftale om at lade evt. tvister angående ”træk” på stillede bankgarantier og af deponerede beløb mv., afgøre ved en såkaldt sagkyndig beslutning, hvor den sagkyndige udpeges af Voldgiftsnævnet for Byggeri og Anlæg (herefter blot kaldet Voldgiftsnævnet eller VBA). Med AB 92 og AB 18 aftaltes – som nok bekendt – helt grundlæggende, at parternes evt. tvister skal afgøres ved voldgift hos VBA og ikke ved de almindelige domstole.

Uanset hvilket af de nævnte regelsæt man som forbruger måtte have aftalt/vedtaget, skal man være opmærksom på voldgiftslovens § 7, stk. 2, der angiver, at voldgiftsaftaler, der er indgået før tvisten opstod, ikke er bindende for forbrugeren. Bliver der efterfølgende givet et samtykke, evt. blot stiltiende, kan tvisten godt behandles og afgøres ved voldgift.

Spørgsmålet er, hvorvidt man som forbruger, når tvisten er opstået, kan ”modsætte sig”, at der træffes en sagkyndig beslutning via Voldgiftsnævnet, f.eks. om, hvorvidt en sikkerhedsstillelse i en bank skal frigives til entreprenøren ?

Hvis man spørger hos Voldgiftnævnet vil svaret være ”nej”, det kan forbrugeren ikke modsætte sig efter de nugældende regler. Hos VBA bliver reglerne i AB Forbruger og AB 92 om sagkyndig beslutning – mig bekendt - praktiseret ud fra den opfattelse, at en sagkyndig beslutning ikke har karakter af en voldgiftsafgørelse. Sagerne bliver altså fremmet, behandlet og afgjort – uden at voldgiftsnævnet vejleder forbrugeren efter reglerne i voldgiftsloven og uanset forbrugerens evt. protest eller tilsvarende – med det resultat, naturligvis afhængig af indholdet af den sagkyndiges beslutning i konkrete sag, at de stillede garantier og deponeringer frigives af banken.

Det kan – særligt for den uheldige forbruger – have betydelige økonomiske konsekvenser.

Jeg var for et par år siden involveret i en retssag ved de almindelige domstole mellem en forbruger og en bank, hvor jeg – for forbrugeren – gjorde det synspunkt gældende, at forbrugeren ikke var forpligtet til at begære sagkyndig beslutning, da parternes aftale og bankens deponeringsvilkår herom var uforbindende for forbrugeren efter voldgiftslovens § 7, stk. 2 eller dennes analogi. Sagen handlede om, hvorvidt den involverede bank havde været berettiget til – som sket - at frigive en sikkerhed som forbrugeren havde stillet (indbetalt til banken) til fordel for den entreprenør, der skulle totalrenovere forbrugerens familiebolig. Der var aftalt AB Forbruger mellem parterne og sket deponering på de standardvilkår, der er udarbejdet som led i AB Forbruger. Ved afslutningen af entreprisen var der mange uenigheder mellem parterne og en del af entreprisen blev tilbageholdt. På entreprenørens anmodning frigav banken det deponerede beløb, uagtet at forbrugerens daværende advokat forinden havde protesteret mod frigivelsen og begæret syn og skøn (isoleret bevisoptagelse) via domstolene. Banken henviste til, at der ikke var blevet begæret sagkyndig beslutning via Voldgiftsnævnet. Ved det nævnte syn og skøn blev der efterfølgende (”naturligvis”) konstateret omfattende fejl og mangler ved entreprisen og kort tid efter gik entreprenøren konkurs.

Dermed stod forbrugeren med et betydeligt betalingskrav for mangler mv. over for den konkursramte entreprenør, som der efter bankens frigivelse af sikkerhedsstillelsen ikke var nogen dækning for.

Hverken byrettens eller landsrettens dom i sagen siger ret meget – mildt sagt - om den rejste problemstilling, herunder nærmere om, hvorfor voldgiftsloven – som det anføres – ikke finder anvendelse i situationen. Da forbrugeren efter landsrettens dom fik erstattet sit tab af hans tidligere advokat og dennes ansvarsforsikringsselskab, var der ikke anledning til at søge om anketilladelse til Højesteret.

Dommene kan læses her

Med de nye regler i AB 18, der træder i kraft pr. 1. januar 2019, bliver det sandsynligvis, i hvert fald i nogle tilfælde, anderledes.

I bemærkningerne til reglerne (se f.eks. side 176 og side 193 i Betænkning nr. 1570 2018 om Almindelige betingelser i bygge- og anlægsvirksomhed) står der nemlig bl.a., at en sagkyndig beslutning er bindende for sagens parter, og at beslutningen må anses for en voldgiftsafgørelse omfattet af voldgiftsloven.

Det er klart, at Voldgiftnævnet kan forventes at ville behandle de kommende sager efter reglerne i AB 18 i overensstemmelse hermed, hvilket bl.a. indebærer at forbrugere vil blive vejledt om deres retsstilling i forhold til at lade tvisten behandle ved Voldgiftsnævnet, sådan som det kræves efter voldgiftslovens regler.

Derimod bliver det ”mere spændende at se”, hvorvidt Voldgiftsnævnet – henset til de uændrede regler i AB Forbruger - fortsætter den nuværende praksis om at behandle sager om sagkyndig beslutning efter AB Forbruger som om dette ikke angår en voldgiftsaftale.

Jeg medgiver gerne, at der er forskelle, sikkert også væsentlige forskelle - juridisk set – på reglerne om sagkyndig beslutning i AB Forbruger og AB 92 set i forhold til de nye regler i AB 18, men kan og skal disse forskelle ”virkelig” begrunde, at de forbrugere, der har aftalt AB Forbruger med entreprenøren, som de eneste, ikke kan ”modsætte sig” behandling i form af en sagkyndig beslutning ved voldgiftsnævnet ?

Indtil forholdet er afklaret, bør man som forbruger – også af denne grund – nøje overveje, hvorvidt man skal anvende AB Forbruger reglerne.

---oo0oo---

Hvis du har brug for juridisk bistand/rådgivning om emnet, er du velkommen til at kontakte advokat Jesper Perregaardjsp@remove-this.homannlaw.dk eller telefon 33 15 01 02

Seneste artikler

Andelslejligheder – Mangelskrav fra Køber

af Advokat Bjørn Wittrup

Østre Landsret har den 14. juni 2022 afsagt en dom om mangler ved et badevæ- relse mv. i en andelslejlighed. Dommen frifandt sælger for...

Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

af advokat Bent-Ove Feldung

Som led i min mangeårige erfaring med varetagelse af dirigenthvervet og som juridisk rådgiver har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan...

Dødsbobehandling, herunder bobestyrerbehandling, testamenter og arv

af advokat Bent-Ove Feldung

I artiklen gennemgås en række basale forhold om behandling af et dødsbo (bobestyrer, testamente og arv) og de juridiske problemstillinger og...

Ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

International arv og bobehandling

af advokat Bent-Ove Feldung

Denne artikel er et forsøg på at sammenfatte de erfaringer, undertegnede har gjort og har opnået kendskab til i forbindelse med bobehandling og...

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug og badeværelser

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for...

Eksklusion/Tvangssalg af andelsboliger

af advokat Bent-Ove Feldung

Eksklusion anvendes inden for foreningsretten som sanktion i et tilfælde, hvor et medlem har misligholdt sine betalingsforpligtelser over for...

Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger

af advokat Nicolai P. Funder

I en kendelse afsagt af Vestre Landsret den 10. maj 2022 bestemte Landsretten, at Tinglysningsretten fremover uden videre skal acceptere tinglysning...