(U)lovlig helårsbeboelse af sommerhuse

Det synes at være en udbredt opfattelse hos mange, at man de fleste steder i landet har lempet praksis for beboelse af sommerhuse, således at man i vidt omfang kan anvende dem hele året, idet kommunen vender det blinde øje til eller uden videre giver dispensationer fra forbuddet mod helårsbeboelse. Opfattelsen er fejlagtig, og dette belyses af nyere retspraksis, som også fastsætter nye takster for bødeniveau.

Baggrund

I henhold til planlovens § 40, stk. 1 må en bolig i et sommerhusområde - bortset fra kortvarige ferieophold mv. - ikke anvendes til overnatning i perioden fra 1. oktober til 31. marts. Fra denne hovedregel gælder for det første den grundlæggende undtagelse, at sommerhuse, som blev anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, fortsat kan benyttes som sådan. Det er imidlertid ikke denne undtagelse, som er i spil, når sommerhusejere søger om dispensation fra § 40, stk. 1.

Den konkrete sag

Det er nemlig i sig selv ofte et bærende synspunkt i ansøgninger fra sommerhusejerne, at andre i samme område har fået dispensation og således kan bebo huset hele året. Altså en argumentation ud fra lighedsprincippet. Dette gjorde sig også gældende i en nyere sag, afgjort af Østre Landsret, hvor grundejere i 2009 havde søgt om dispensation, men fået afslag – både hos kommunen og i Naturklagenævnet. Kommunens efterfølgende pålæg om at fraflytte ejendommen var ikke indbragt for hverken Naturklagenævnet eller domstolene.

Under retssagen gjorde sommerhusejerne gældende, at i hvert fald tre genboer med samme familiære forhold som dem selv havde fået dispensation til helårsbeboelse, hvorfor kommunens afslag var udtryk for forskelsbehandling og dermed et brud på det forvaltningsretlige lighedsprincip. Kommunen redegjorde under sagen for, at der skal særlige omstændigheder til at give en sådan dispensation, hvilket kunne være, at en person i husstanden er kronisk syg, og at det af helbredsmæssige årsager er bedst for vedkommende at blive i området. Endvidere oplyste kommunen, at det er en konkret afgørelse i hvert enkelt tilfælde, om der skal gives dispensation, og at det er byrådet, som har beslutningskompetencen. Sagen blev afgjort efter planlovens § 51 a, stk. 2, hvorefter ”enhver person, som i perioden fra den 1. oktober er registreret med bopæl i en bolig i et sommerhusområde, som den pågældende ikke lovligt kan anvende til helårsbeboelse, skal pålægges at fraflytte”.

Sommerhusejerne blev herefter idømt bødestraf. Synspunktet om forskelsbehandling blev ikke tillagt vægt.

Mulighed for dispensation

Formålet med bestemmelsen er at beskytte landskabet i sommerhusområderne og sikre, at der ikke opstår et ”uhensigtsmæssigt pres” for at udlægge nye områder i landskabeligt værdifulde områder. Dermed er det også et iboende element i regelsættet, at der skal udvises tilbageholdenhed med dispensationer, netop for at undgå at helårsbeboelse spreder sig som en steppebrand.

Efter planlovens § 40, stk. 2 kan kommunalbestyrelsen dispensere fra forbuddet mod helårsbeboelse. Dispensation kan kun meddeles i særlige tilfælde og som en personlig dispensation til ejeren. Dispensationen bortfalder ved ejerskifte, og når boligen ikke længere anvendes til helårsbeboelse. En ægtefælle eller samlever kan dog efter ejerens død fortsætte helårsbeboelsen på samme vilkår som ejeren.

Der er i praksis kun meddelt dispensation i følgende tilfælde:

  • Til ejere eller forpagtere af daglivarebutikker og hoteller, restauranter og virksomhed med uddannelsesmæssigt, kulturelt eller forskningsmæssigt formål, når det har været nødvendigt af hensyn til virksomhedens drift.
  • Til personer, der i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen fejlagtigt af kommunen har fået oplyst, at denne lovligt kunne benyttes til helårsbeboelse.
  • Ved alvorlig sygdom og invaliditet, hvor en rimelig tilværelse kun har kunnet opnås i sommerhuset, mens helbredsmæssige årsager i øvrigt normalt ikke har bevirket, at der er givet dispensation.

Planlovens § 41 »pensionistreglen«

Med virkning fra 1. oktober 1991 blev der indført nye regler om pensionisters ret til at bo hele året i en bolig på en ejendom i et sommerhusområde, når pensionisten har ejet ejendommen i 8 år, jf. planlovens § 41. Der er tale om en personlig ret for dem, der opfylder betingelserne og der skal ikke søges om tilladelse. Personer omfattet af bestemmelsen er

  • - alle, der er fyldt 67 år
  • - personer over 60 år, der oppebærer pension eller efterløn og
  • - førtidspensionister i henhold til lov om social pension

Efter § 41, stk. 3, kan en pensionists ægtefælle, samlever eller nært beslægtede sammen med pensionisten benytte boligen til helårsbeboelse. Bestemmelserne giver derimod ikke ret til at udleje eller udlåne en del af boligen til helårsbeboelse.

Bestemmelserne i § 41, stk. 3 og 4, er en udvidelse i forhold til hidtidig praksis i forbindelse med personlige dispensationer til helårsbeboelse, idet det efter denne praksis kun har været ægtefæller eller en samlever, der har haft ret til at fortsætte helårsbeboelsen på ejendommen. I forarbejderne til lovændringen er det anført, at bestemmelserne »åbner mulighed for, at andre medlemmer af pensionistens husstand end ægtefæller eller samlever efter pensionistens død kan fortsætte med at benytte sommerhuset til helårsbeboelse. Reglen vil f.eks. gælde for et hjemmeboende barn. Retten bortfalder ved fraflytning. Retten omfatter ikke medlemmer af ægtefællens, samleverens eller f.eks. barnets senere husstand.«

Strafniveau ved overtrædelse af forbuddet

I den konkrete sag, som er omtalt ovenfor, blev det ved straffastsættelsen taget i betragtning, at sommerhusejerne to gange tidligere var straffet for overtrædelse af forbuddet mod helårsbeboelse. Retten mente i øvrigt at burde fravige tidligere retspraksis, hvor bøder var fastlagt for husstanden som sådan, idet retten nu pålagde hver af ejerne en individuel bøde på kr. 15.000,00, hvor bøden i førstegangs tilfælde normalt fastsættes til kr. 5.000,00.

Sommerhusejerne ankede dommen til Østre Landsret, som ændrede dommen, idet hver af sommerhusejerne nu blev pålagt en bøde på kr. 7.500,00, svarende til en samlet bøde på husstanden på kr. 15.000,00.

--oooOooo---

For spørgsmål eller kommentarer vedrørende artiklen eller vedrørende plan- og miljøret i øvrigt, kontakt venligst advokat Nicolai Platzer Funder.

Seneste artikler

Andelslejligheder – Mangelskrav fra Køber

af Advokat Bjørn Wittrup

Østre Landsret har den 14. juni 2022 afsagt en dom om mangler ved et badevæ- relse mv. i en andelslejlighed. Dommen frifandt sælger for...

Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

af advokat Bent-Ove Feldung

Som led i min mangeårige erfaring med varetagelse af dirigenthvervet og som juridisk rådgiver har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan...

Dødsbobehandling, herunder bobestyrerbehandling, testamenter og arv

af advokat Bent-Ove Feldung

I artiklen gennemgås en række basale forhold om behandling af et dødsbo (bobestyrer, testamente og arv) og de juridiske problemstillinger og...

Ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

International arv og bobehandling

af advokat Bent-Ove Feldung

Denne artikel er et forsøg på at sammenfatte de erfaringer, undertegnede har gjort og har opnået kendskab til i forbindelse med bobehandling og...

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug og badeværelser

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for...

Eksklusion/Tvangssalg af andelsboliger

af advokat Bent-Ove Feldung

Eksklusion anvendes inden for foreningsretten som sanktion i et tilfælde, hvor et medlem har misligholdt sine betalingsforpligtelser over for...

Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger

af advokat Nicolai P. Funder

I en kendelse afsagt af Vestre Landsret den 10. maj 2022 bestemte Landsretten, at Tinglysningsretten fremover uden videre skal acceptere tinglysning...