Andelskroneværdiens beregning/valuarvurderinger/godt at vide

af advokat Bent-Ove Feldung

En andelsboligforeningsejendomsværdi fastsættes i medfør af andelsboligforeningenslovens § 5 og der er tre beregningsmetoder, nemlig

  1. anskaffelsesprisen,
  2. den kontante handelsværdi som udlejningsejendom og
  3. den seneste ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer

Det ekspertudvalg, der i slutningen af 2013 skulle komme med anbefalinger til ændring af ejendomsvurderingssystemet, er endnu ikke færdig med overvejelserne, og dette har ført til, at ikrafttrædelsen af vurderingerne for ejerboliger er udskudt til den 1. januar 2019, og for så vidt angår erhvervsejendomme, er ikrafttrædelsen udskudt – fra den 1. september 2019 – til den 1. januar 2020. Der kan derfor være mange gode grunde til at overgå til en valuarvurdering, som skitseret i metode 2. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel, som det følger af loven. Der kan læses på ABF’s hjemmeside www.abf-rep.dk og også ejendomsmæglerforeningens hjemmeside www.de.dk om vurderingsprincipper. I det nummer af ABF nyt der kom 1. marts 2016 er der oplistet fordele og ulemper ved en valuarvurdering og her fremhæves det bl.a., som jeg også selv er inde på, at valuarvurderingen skal fornys hvert år og videre fremhæves det, at en valuarvurdering kan variere meget fra valuar til valuar og videre er det, som det udtrykkes, komplekst at vende tilbage til en offentlig vurdering (det er ikke så nemt at skifte regnskabsprincip). Se herved også graf med videre om prisudviklingen på andelsboliger fra Andelsportalen.

Den 28. juni 2018 kom Bekendtgørelse nr. 978, der fastlægger de specifikke regler, der finder anvendelse, når der skal foretages en vurdering af en andelsboligforenings ejendom til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens formue. Hovedtrækkene i bekendtgørelsen vil blive gennemgået i litra h nedenfor.

Der kan være rigtig gode grunde til at få en valuarvurdering, men udover, at det kræver en godkendelse på en generalforsamling at benytte valuarvurderingen, vil jeg fremhæve følgende punkter som altid skal overvejes:

a) Særligt, hvis der forestår større vedligeholdelsesarbejder i en forening (tagudskiftning, facade, istandsættelser, omfattende rørrenoveringer m.v.)vil det være rettidig ildhu, at få foretaget en valuarvurdering med henblik på at konstatere, hvorvidt andelskroneforeningen vil være udsat for et (væsentligt) fald.

b) Jeg har selv været involveret i en sag, hvor en klient, i god tro, solgte en andelslejlighed til den godkendte andelskroneværdi, hvor administrator efterfølgende, uden at underrette sælger, eller foreningens bestyrelse, får et regnskabsudkast der indeholder et oplæg til et stort fald i andelskroneværdien, som følge af et kombineret vedligeholdelses- og altanprojekt. I UfR 1997.1271 blev der ikke taget hensyn til vedligeholdelsesarbejder, der medførte et fald i andelskroneværdien. Under min sag fortolkede byretten højesteretsdommen i UfR 2013.1093H (det fremgår af Højesterets præmisser), at er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi skal der (i tiden indtil en ny generalforsamling) ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor…, således at også et større vedligeholdelsesarbejde (nu) er et væsentligt forhold, der skal tages hensyn til, og sælger blev derfor dømt til at tilbagebetale overprisen i forhold til den andelskroneværdi, der efter handlens endelighed blev godkendt på en generalforsamling. Der blev ikke taget hensyn til, at andelsboligforeningen ca. 2 måneder senere ved en valuarvurdering hævede andelskroneværdien så meget, at køberne ikke alene scorede overprisen, men også fik en opskrivning, der stort set svarede til "overprisen". Rådet til alle sælgere og administratorer i sådanne situationer er, at er skal indsættes en reguleringsklausul.

Det ligger således fast efter Højesteretsafgørelse nr. 365 fra 2011 og den ovenfor anførte Højesteretsdom, at en andelsboligforening har pligt til at kontrollere og regulere andelsværdien, hvis der er fremkommet oplysninger om væsentlige forhold, der kan medføre ændring i fastsættelsen af andelskronen. Dette gælder altså ikke blot, såfremt den offentlige ejendomsvurdering er faldet, eller en valuarvurdering er faldet, men også ved optagelse af nye lån, udsving i kursværdien af en renteswap eller lignende, og fremfor alt også, som det fremgår, ved store vedligeholdelsesarbejder. Det er tidspunktet for parternes aftale, der er det afgørende for bedømmelsen i relation til Andelsboligforeningslovens § 5, men er der, som det også fremgår af 2013-Højesteretsdommen, til foreningen/dennes bestyrelse/administrator fremkommet de førnævnte oplysninger af væsentlig karakter, får de altså også betydning. Min personlige opfattelse er, at det nærmest er et "ingenmandsland" i en del måneder op til en planlagt generalforsamling, og den rettidige "ildhu" er at anbefale sælger at afvente, at en kommende generalforsamling fastsætter den korrekte andelskroneværdi – eller også, at der decideret gøres opmærksom på, at sælger, uanset nærmere definerede konkrete forhold, alligevel af personlige årsager har valgt at sælge til den gældende andelskroneværdi.

Et andet råd kunne være at indsætte en reguleringsklausul, men her er det heller ikke sikkert, at den holder i "Byretten". I den foran anførte sag, som jeg selv tabte, afviste administrators forsikringsselskab at dække, idet det blev gjort gældende, at der blot var tale om "skuffede forventninger". Tabet blev derfor opgjort på handelstidspunktet og uden hensyntagen til, at køberen efterfølgende mere end vandt "tabet" ind.

Om man skal gå til pyramidens top

c) Det vil være rettidig omhu at få afklaret om der er mulighed for at beregne højere maksimalpris og så måske hensætte til fremtidig vedligeholdelse, fremfor at udlodde hele egenkapitalen til andelshaverne. En typisk generalforsamlingsdiskussion er ofte under regnskabsgennemgangen, at der er skjulte værdier som burde komme andelshaverne til gode og særligt vil de medlemmer der skal sælge en andel i det nye regnskabsår plædere for en højere andelskroneværdi. Medlemmer der forbliver boende vil typisk mere være interesseret i at andelskroneværdien, som det ofte udtrykkes: Holdes i ro.

Én af mine nylige erfaringer er fra en andelsboligforening, hvor der efter foretagelsen af en valuarvurdering var mulighed for en meget stor opskrivning, hvilket som en selvfølge udløste dels en række diskussioner om principperne for, hvorledes andelskroneværdien skulle beregnes og dels, om andelsboligforeningen ved en hensættelse i andelskroneværdiberegningen – typisk kaldet en ”buffer” – kunne foretage en hensættelse, så den maksimale andelskroneværdi, der kunne beregnes, ikke var den, der af bestyrelsen som et lovpligtigt forslag blev fremlagt til vedtagelse. De seneste års store stigninger på priserne for udlejningsejendomme har typisk ført til, at andelskroneværdierne kan opskrives væsentligt. I sin bog Andelsboligforeningen, 2. udgave beskriver Jørn Andersen på side 36 det på den måde, at der er to holdninger til valg af andelskroneværdi, nemlig hvad han kalder ”den liberale” og ”den sociale”. ”Den liberale-metode” går ud på, at foreningen altid vælger den maksimale andelskroneværdi i henhold til lovgivningen, samt foreningens vedtægter.

Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm skriver i bogen Andelsboliger, 1. udgave, på side 323, at det er en rent (forenings)politisk sag, om størrelsen af andelskroneværdien, men under alle omstændigheder er det et spørgsmål, som generalforsamlingen skal forholde sig til. Såvel disse forfattere som Jørn Andersen er inde på, at en andelsboligforening kan have behov for, hvad der kaldes ”formuestyring”, og den kan jo gå begge veje, både i forhold til en opregulering af andelskroneværdien, men så sandelig også en nedregulering. Der kan være større vedligeholdelsesmæssige byggesager, kursregulering på realkreditlån, rentestigning på foreningens gæld, swaplån, fald i ejendomsvurderingen eller for den sags skyld en mindre handelsværdi, end valuaren kom frem til i forrige regnskabsår.

”Kært barn kan have mange navne”, hvilket tit ses under reservefondshensættelser i en andelsboligforenings regnskab. Jeg vil med udgangspunkt i de forfattere, der nævnes i denne artikel, klart fraråde, at hensættelsen ”øremærkes” (se herved særligt side 322 i Finn Träff m.fl.’s bog), idet for eksempel en hensættelse til fremtidig vedligeholdelse jo er urealistisk, såfremt der reelt er tale om formuestyring, hvilket er tilfældet, såfremt der ikke er konkrete vedligeholdelsesplaner eller planer, hvor hensættelsen blot tilnærmelsesvis matcher de fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Begrebet ”reservefondshensættelse” er måske herefter det rette ordvalg.

Advokat Kristian Dreyer/Ali Simiab nævner i 1. udgave af bogen Ejerlejligheder og andelsboliger, side 283 ff., en konkret dom i form af TBB2011.730B, hvor resultatet blev, at der ved opgørelsen af nettoformuen i relation til maksimalprisprincippet ikke skulle ske fradrag for frivillige hensættelser i andelsboligforeningens regnskab. Det hedder i dommen, at foreningens opsparede midler – altså bufferen – også skulle indgå ved beregningen af maksimalprisen. Kristian Dreyer har i øvrigt henledt min opmærksomhed på Erhvervsstyrelsens vejledning fra februar 2015 til Årsregnskabsloven, og i denne er der – blandt andet på side 6 – indeholdt bemærkninger om, at det er muligt at holde reserver uden for opgørelsen af andelskroneværdien. Mette Neville behandler den førnævnte dom på side 188 i 4. udgave af bogen Andelsboligforeningsloven. Førnævnte retspraksis kan derfor ”redde” en sælger i en overprissag.

Så langt, så godt, hvor de førnævnte forfattere alle er enige om, at såfremt der, som Mette Neville udtrykker det på side 189, er indtrådt forhold, der indebærer væsentlige negative udsving i egenkapitalen, er bestyrelsen forpligtet til – også mellem to generalforsamlinger – at få en generalforsamling til at behandle et forslag om nedregulering af andelskroneværdien. Om der modsat er en bestyrelsespligt til at foranledige en opregulering behandlet på en ekstraordinær generalforsamling, er der ikke tale om. Det ses indimellem i vedtægter eller kutymer i andelsboligforeninger, at foreningens bestyrelse er bemyndiget til at foretage ændringer – dog som altovervejende hovedregel nedreguleringer – mellem to generalforsamlinger. Da det er en særdeles indgribende beslutning at lade bestyrelsen foretage en andelskroneværdiregulering, er såvel Jørn Andersen som Kristian Dreyer af den opfattelse, at reguleringer er noget, en generalforsamling skal tage stilling til. Se herved også det ovenfor anførte citat fra Finn Träff m.fl.

Undgå en glidebane

Det rejser så spørgsmålet, om bestyrelsen er forpligtet til at fremsætte et forslag om, at når der er mulighed for det, skal der ske en opskrivning af andelskronen. Den klassiske formulering i en andelsboligforenings vedtægter er, at ”andelsværdien med bindende virkning fastsættes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling”. Se herved Mette Nevilles bog, side 227. Indimellem ses bestemmelsen også formuleret, som følger: ”Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris”.

Særligt Jørn Andersen på side 37 i den førnævnte bog og Finn Träff m.fl. på side 323 opfordrer foreningernes bestyrelser til mere nøje at vurdere fordele og ulemper ved, at andelshaverne, som det hedder, ikke får det maksimale i henhold til lovgivningen samt foreningens vedtægter for deres andele. Når jeg er dirigent på en generalforsamling i en andelsboligforening, plejer jeg naturligvis at fremhæve, at fastsættelsen af en lovlig andelskroneværdi/maksimal andelskroneværdi er foreningspolitik, og at såvel administrator som revisor – blot forslaget er inden for lovens og vedtægternes rammer – er ”græskkatolske”. Vedtagelsen sker med simpelt flertal på generalforsamlingen, og dirigenten bestemmer, hvorledes der skal ske afstemning. Ved flere forslag til andelskroneværdifastsættelse er der dirigentteknisk tale om, at der stemmes i henhold til en ”eskalerende skala”. Dirigenten skal afgøre hvilket forslag, der er ”det mest vidtgående”. Om det er den højeste andelskroneværdi eller bestyrelsens – typisk – lavere forslag, er nok en overvejelse værd!

Én ting er vist ganske sikker: Det er generalforsamlingen, der i givet fald skal fastsætte en andelskroneværdi, der er mindre end, hvad maksimalprisen andrager i henhold til loven, og flertallets beslutning herom skal som udgangspunkt også respekteres. Advokat Kristian Dreyer anfører, at udgangspunktet er, at blot fordi en andelshaver mener, at en hensættelse er urimelig, kan der være saglige hensyn til at foretage den oven for anførte formuestyring, og under alle omstændigheder ved en andelshaver, der bliver medlem af en forening, at der er særlige principper, der gælder med hensyn til prisfastsættelsen.

d) Som allerede anført skal fastsættelsen af andelskroneværdien ved brug af en valuarvurdering vedtages på en generalforsamling. Ethvert medlem kan frit fremsætte forslag herom og godkendes forslaget er det bestyrelsens pligt at foranledige en valuarvurdering indhentet og eventuelt må der herefter afholdes en ekstraordinær generalforsamling, hvor der tages stilling til i hvilket omfang valuarvurderingen skal lægges til grund for en reberegnet andelskrone.

e) Hvorvidt en valuarvurdering skal lægges til grund/udløse en højere andelskrone er et rent foreningspolitisk spørgsmål, som hverken en administrator eller foreningens revisor skal blande sig i. Der er argumenter både for og i mod en stigning og i flæng kan nævnes ”for” stigning: Sælgende andelshavere skal måske købe noget som er ”tilsvarende” dyrt og måske en højere andelskrone giver bedre lånemuligheder, herunder mulighed for en lavere rente. ”Mod” taler sociale hensyn, herunder ikke mindst (det lyder som en kemisk væske) andelstanken, men som det ofte nævnes på generalforsamlinger, at der skal tages hensyn til købere som måske ikke råder over så store købesummer. Hvad enten en andeskrone skal holde status quo eller stige afgøres forslaget med simpelt flertal på generalforsamlingen.

f) Hvad angår valg af valuar tilrådes det, dels at indhente flere tilbud og dels at spørge tilbudsgiveren om erfaring fra tidligere vurderingsopgaver. Der findes normer og retningslinjer for valuarerne, når de skal foretage en valuarvurdering. Spørg eventuelt hertil.

g) Uden at jeg skal gå i detaljer, følger det af andelsboligforeningsloven, at foreningens ejendom skal vurderes som en udlejningsejendom og ville ejendommen, alt andet lige, være omfattet af omkostningsbestemt husleje, skal valuaren opstille et omkostningsbestemt budget for ejendommen og valuaren forudsættes at indhente alle oplysninger om ejendommen, på samme måde som hvis valuaren skulle forstå salget af ejendommen, som udlejningsejendom jf. herved også under litra h.

En helt ny dom i T.B.B.2018.438 ff belyser både valuarens forklaring og selve dommens udfald meget detaljeret, hvad der fordres af en valuar. I en anden ny dom i T.B.B. 2018 side 483 fremgår, hvor meget der skal til før en valuar kan idømmes erstatningsansvar for en ”for lav vurdering”. Den sidstnævnte dom figurerer også i litra h.

h) Særligt skal en forenings bestyrelse – hvis bestyrelsen ikke er opmærksom på dette forhold, vil det meget hurtigt blive påtalt af såvel administrator som revisor – påse, at det afkast, som valuaren baserer sin vurdering på, er i overensstemmelse med det markedsniveau, som en investor vil forlange. Det ses jævnligt, at der er fastsat en meget lav afkastprocent (nogen gange under 1%), hvilket fører til en meget høj værdi af ejendommen. Det er altid fornuftligt for en bestyrelse at spørge sig selv om den ville have indsat et større kontantbeløb til så lav en forrentning og herefter udfordre valuaren med detaljerede spørgsmål herom. Omdrejningspunktet er at bestyrelsen kan risikere et erstatningsansvar, hvis der er en indlysende overpris.

I tidligere valuarvurderinger så man ofte, at valuaren tog udgangspunkt i prisen pr. m2 for en udlejningsejendom. Årsagen hertil var, som det også kan læses i den i afsnit 1 citerede dom, at erfaringsmæssigt svinger investorers krav til afkast utroligt meget; alt afhængigt af, om priserne vil stige eller falde fremover. Det er givetvis ikke nogen nem opgave at være valuar, og selv brugen af referenceejendomme kan være misvisende, hvorfor det optimale måske kunne være en kombination af, hvad en investor vil betale for ejendommen, og hvad sådanne ejendomme typisk handles til pr. m2. Det er alene op til valuaren at vurdere, hvad afkastprocenten fastsættes til i valuarvurderingen, og jo lavere afkastprocent, jo højere værdiansættelse. Der skal dog argumenteres så at sige for sagen, som det fremgår af bekendtgørelsen.

Afslutningsvis henleder jeg opmærksomheden på, at der ultimo november 2017 blev offentliggjort en række hovedpunkter for køb og salg, samt stiftelse af andelsboligforeninger, og som et led i vedtagelsen af disse nye regler blev den oven for nævnte Bekendtgørelse nr. 978 om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme også sat i værk. Bekendtgørelsen indeholder bindende regler for vurderingen, og disse kan således ikke fraviges ved aftale med andelsboligforeningen. Der er en række krav til de betingelser, vurderingspersonen, som det hedder, skal opfylde, herunder mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, og der skal også foreligge en ansvarsforsikring med en minimumsdækning på kr. 5 mill. Vurderingen skal fastsættes som ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor. Der er en række bygningstekniske forhold, der skal søges oplyst, og i øvrigt skal vurderingen – som nu – ske således, at det forudsættes, at der er et gennemsnitligt beboelseslejemål, som er til fri disposition for investoren. Der skal udarbejdes et driftsbudget for ejendommen, herunder eventuelt, hvis det ikke foreligger, et omkostningsbestemt lejebudget. Hovedudgangspunktet er, at foreningens ejendom skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast, og værdiansættelsen skal være baseret på en DCF-beregning. Se i øvrigt den interessante dom TBB2018.483, hvor en skønsmand udtaler sig om grundlaget for en afkast-”betragtning” (som det hedder i besvarelsen af et spørgsmål), set i relation til den neden for nævnte kvadratmeterprisfastsættelse. Den lange dom viser med al tydelighed, at fastsættelse af en markedspris ikke er en eksakt videnskab, og mon ikke, at dette er årsagen til de mange krav, der stilles til vurderingsrapportens udformning i bekendtgørelsens § 14. Jeg bemærker herved, at der ikke direkte står noget om salg af ligeartede ejendomme, men det ligger måske i begrebet, jf. litra l, ”eventuel verifikation”.

i) En fordel ved en valuarvurdering kan være at forbedringer på ejendommen kommer til udtryk i en højere værdi. Det kan f.eks. være et gennemført altanprojekt eller et tagterrasseprojekt.

j) Overgang til valuarvurdering er ensbetydende med, at der er en udgift i hvert regnskabsår på formentlig et sted mellem 12.-25.000 + moms. Som allerede nævnt tilrådes det at hente et konkret tilbud. Fornyelsen af valuarvurderingen plejer typisk at være billigere end først gangs vurderingen. En andelskroneværdi er som medlemmerne sikkert ofte har hørt på en generalforsamling ”papirpenge”, idet den godkendte andelskroneværdi først realiseres når andelen skal sælges – men selvsagt kan en højere andelskroneværdi også være interessant for en långivende bank.

k)  Et særskilt diskussionspunkt i øvrigt er, om en andelsboligforening i tiden fra den ordinære generalforsamling, hvor andelskroneværdien typisk er godkendt, og hvilken godkendelse gælder, indtil den næste ordinære generalforsamling/ny generalforsamling måtte ændre andelskroneværdien, enten er berettiget til at foretage en midtvejsregulering i den førnævnte periode, eller om foreningen skal acceptere en sælgers krav om en sådan mellemregulering. Den gældende retspraksis om reguleringsklausuler ses detaljeret beskrevet hos Mette Neville, side 231 ff. i Andelsboligforeningsloven med kommentarer. Den korte version af førnævnte og retspraksis er efter min opfattelse, at der enten skal være en direkte hjemmel i vedtægterne til, at der kan foretages en sådan midtvejsregulering, eller også skal der, hvilket også følger af retspraksis, være en mangeårig kutyme for, at der foretages en midtvejsregulering. Er der ikke en sådan hjemmel/praksis, må udgangspunktet være, at sælger kun kan sælge til den andelskroneværdi, der er godkendt på en generalforsamling; naturligvis med de undtagelser, der følger af artiklen ovenfor.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.