Andelslejligheder

af advokat Bent-Ove Feldung

Fra og med den 1. februar 2005 er der ved en ændring af lov om andelsboligforeninger åbnet mulighed for, at der kan ske pantsætning af andelsboliger, ligesom udlægsforbuddet i andelsboligloven er ophævet med det til følge, at enhver kreditor kan foretage udlæg i andelen. Dette er ensbetydende med, at en andelsboligforening ikke, uanset at det står i vedtægterne, kan hindre, at en andelslejlighed pantsættes eller at der foretages udlæg i den.

Reglerne om en andelsboligforenings forpligtelse til at stille garanti for købesummen er herefter bortfaldet, og det tilrådes, at sådanne bestemmelser slettes fra foreningernes vedtægter således, at købere ikke kan påberåbe sig sådanne bestemmelser.

Som anført kan selve pantsætnings- og udlægsadgangen ikke begrænses. Imidlertid kan der på en generalforsamling vedtages en pantsætningsbegrænsning således, at en andelshaver ikke, mod sikkerhed i andelen, må optage lån, som overstiger 80% af pantets værdi på lånetidspunktet med tillæg af forbedringer. Det kan ikke umiddelbart tilrådes, at der indsættes en sådan lånegrænse i vedtægterne, idet bestyrelsen så får et udvidet ansvar for en korrekt værdiansættelse af andelen med tillæg af forbedringer, hvor specielt værdiansættelsen af sidstnævnte kan volde store problemer.

Som tillæg til loven er der udover en bekendtgørelse om pant- og udlægsmulighederne også udfærdiget en bekendtgørelse om tinglysning i Andelsboligbogen, der føres på edb ved retten i Aarhus.

Det er væsentligt, at foreningerne har en administrator, som er online med Andelsboligbogen således, at det i forbindelse med pantsætninger og køb og salg af andele hurtigt kan kontrolleres, om der er hæftelser, der skal indfries, jf. herved nedenfor om foreningens modregningsret.

På ABFs hjemmeside - www.abf-rep.dk - kan der hentes nærmere detaljer om, hvilke vedtægtsændringer, der foreslås, for at kunne opfylde bestemmelserne i loven og bekendtgørelsen. Det tilrådes, at disse ændringsforslag udbygges med et forslag om, at den til enhver tid værende andelshaver også skal betale foreningens omkostninger ved såvel andelens belåning som ved foretagelse af udlæg i andelen, idet den typiske situation er, at andelshaveren har forlagt foreningens vedtægter, seneste regnskab, referat m.v. således, at der rekvireres fotokopier heraf til brug for lånesagen. Generelt skal foreningen således kræve, at det er andelshaveren/overdrageren, der skal refundere samtlige udgifter, der måtte være forbundet med belåning af en andel/foretagelse af udlæg i denne.

I en ændring af tinglysningsloven - § 42 – er det bestemt, at pant og retsforfølgning i andele i andelsboligforeninger skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om andelen, og i øvrigt mod retsforfølgning.

Pantsætningen sker på grundlag af et pantebrev, der skal være oprettet på Justitsministeriets pantebrevsformular ”ANDEL” og udformet i overensstemmelse med de specifikationer, der er i bekendtgørelsen. Et udlæg tinglyses i form af en udlægsattest, attesteret af fogeden, der har foretaget udlægget. Når pantebrevet/udlægsattesten anmeldes til tinglysning, skal der ifølge tinglysningsbekendtgørelsen vedlægges udskrift fra bygnings- og boligregisteret, og en adkomsterklæring fra andelsboligforeningens bestyrelse. Denne erklæring skal være en originalerklæring, og den skal være fremkommet til tinglysningskontoret senest tre uger efter, at den er dateret. Erklæringen bør fra bestyrelsens/administrators side ekspederes uden ugrundet ophold. Den typiske sagsbehandling vil herefter være, som følger:

a) Udlægshaver - det er altså en kreditor, som har penge tilgode hos andelshaveren - eller panthaveren - hvilket typisk vil være en bank - retter henvendelse til andelsboligforeningens bestyrelse/administrator og får bekræftet, at den opgivne person er registret som ejer af andelen. Matr. nr. dokumenteres via en BBR udskrift eller ved oplysning fra bestyrelsen/administrator.

b) Pantebrevet/udlægsattesten udfærdiges af den der har penge tilgode, og sendes herefter til bestyrelsen for andelsboligforeningen, og som ovenfor anført skal købesummen for andelen i givet fald være indbetalt.

c) Bestyrelsen er herefter forpligtet til at afgivne den fornødne adkomsterklæring.

d) Pantebrev + erklæring, kan herefter sendes til tinglysning.

Det interessante er herefter, om andelsboligforeningen i forhold til panthaveren/udlægshaveren skal tåle en forringelse af den modregningsret, der ellers altid har været i medfør af andelsboligforeningsloven/vedtægterne. Forholdet er her det, at andelsboligforeningen kan modregne med hensyn til restancer, men kun i indtil et år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre andelsboligforeningen inden fristens udløb har indledt og uden unødigt ophold taget skridt til at foretage retsforfølgning eller eksklusion. Dette vil i praksis indebære, at bestyrelsen ikke længere har så stort et råderum over, hvorvidt der skal gives henstand.

Modregningsretten består, men udover den førnævnte begrænsning, er der nu også i loven indarbejdet en forpligtelse til at bestyrelsen skal undersøge - såfremt der er afgivet en adkomsterklæring -, om der er tinglyst rettigheder over andelen. En panthaver skal kun finde sig i modregning med et tilgodehavender, der udspringer af den fraflyttende andelshavers medlemskab af foreningen.

Panthavere skal respektere, at en generalforsamling har truffet beslutning om en lavere pris, end den maksimalpris, der ellers kunne beregnes, hvilket bl.a. indebærer, at reservationer til fremtidige vedligeholdelse må respekteres, såfremt de ellers er vedtaget i overensstemmelse med vedtægterne. Det vil være en smagssag, hvorvidt en andelshaver, der 100% har pantsat sin andel, også vil være interesseret i at stemme for et større vedligeholdelsesprojekt på en generalforsamling! Hvorom alting skal panthaveren respektere iværksættelse af større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som måtte medføre fald i andelskronen i forhold til dens værdi på lånetidspunktet.

Med lovændringen ophæves også andelsboligforeningslovens tidligere forbud mod foretagelse af udlæg i en andel, og der vil herefter kunne foretages udlæg med sædvanligt forbehold af det såkaldte trangsbeneficium. Trangsbeneficiet er ensbetydende med, at der kun kan foretages udlæg i andelen, såfremt den til denne knyttede lejlighed, efter sin størrelse og indretning, går ud over de sædvanlige krav, der kan stilles til en beskeden bolig, ligesom tvangsfuldbyrdelsen skal kunne indbringe et beløb, der overstiger, hvad der vil være sædvanligt, og i øvrigt set i relation til udgifter på sammenlignlige lejligheder.

Pant- og udlægshavers fyldestgørelse i  andelen sker ved en kombination af tvangsauktionsregler og underhåndssalg, når det drejer sig om boligandele. Erhvervsandele kan sættes direkte på tvangsauktion. Underhåndssalget består i, at der via andelsboligforeningens bestyrelse skal foretages en salgsprocedure, som det f.eks. kendes i forbindelse med en eksklusionssag, men dog således, at der lægges op til, at andelshaveren får to uger til at fremsætte sit prisforlangende og til at indstille en køber. Andelsboligforeningens bestyrelse godkender den foreslåede pris, eller fastsætter selv den pris, bestyrelsen mener, er den korrekte, og denne pris meddeles andelshaveren og udlægshaveren, som begge har indsigelsesret. Såfremt parterne ikke kan blive enige om den korrekte prisfastsættelse, skal der føres boligretssag. En overtagelse af andelen ved et underhåndssalg kan tidligst ske tre måneder fra det tidspunkt, hvor fogedretten traf beslutning om underhåndssalget.

Lykkes underhåndssalget ikke, kan pant- og udlægshaveren forlange andelen solgt igennem fogedretten på tvangsauktion, og hovedsagelig er det reglerne for tvangsauktion over fast ejendom, der skal benyttes, men som følge af, at andelsboliger er underkastet et maksimalprissystem, vil der naturligvis være særlige regler som skal iagttages. Ved flere bud på maksimalprisen vil der f.eks. være at foretage lodtrækning om, hvem der skal erhverve andelen. I forbindelse med tvangsauktionsproceduren skal det dels sikres, at maksimalprissystemet overholdes, dels at andelsboligforeningens vedtægter følges.