Arealafvigelser som fysisk mangel ved en fast ejendom?

af advokat Nicolai Platzer Funder

Ny Højesteretspraksis ændrer ansvarsforholdende når der er konstateret en arealmangel.

Indledning

Udgangspunktet ved erhvervelse af fast ejendom er, at såfremt køberen oplever, at ejendommen er mangelfuld i forhold til det aftalte, kan han holde sælger ansvarlig herfor og kræve et forholdsmæssigt afslag i prisen eller måske endda erstatning, hvis sælger var i ond tro. Er manglen væsentlig, vil køber endvidere kunne ophæve købet fuldstændig således at begge parter skal tilbagelevere, hvad de har modtaget.

Har parterne imidlertid handlet ejendommen i medfør af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (Forbrugerbeskyttelsesloven), er udgangspunktet et andet. I så fald vil køberen inden købet have modtaget en tilstandsrapport og tilbud på tegning af ejerskifteforsikring, hvilken forsikring sælger endvidere har tilbudt at betale halvdelen af præmien for. I så fald kan køber som udgangspunkt ikke over for sælgeren gøres gældende, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld.

Enkelte undtagelser finder i den forbindelse anvendelse, herunder fx hvis sælger var vidende om det pågældende forhold og trods det ikke oplyste loyalt herom, eller hvis sælger har afgivet en egentlig garanti vedrørende. Under disse omstændigheder kan køber naturligvis godt gøre mangelskrav gældende, selvom sælger som udgangspunkt er ansvarsfri i medfør af Forbrugerbeskyttelsesloven.

Ældre praksis

Ældre praksis har fastslået, at der ved arealafvigelser netop er tale om en mangel, der vedrører bygningens fysiske tilstand, og at sådanne mangler er omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven. Sælger har altså i medfør af hidtidig praksis kun kunnet idømmes ansvar for arealmangler, hvis sælger var i ond tro eller der var afgivet en garanti for rigtigheden i salgsopstillingen.

Den nye retstilstand

I to nyere højesteretsdomme, begge afsagt 30. august 2013 (gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2013 side 3175 og 3181), afgjorde  Højesteret, at en arealafvigelse ikke er omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven, da der ikke ved arealafvigelse, er tale om en mangel der vedrører bygningens fysiske tilstand.

U.2013.3175H drejede sig om hvorvidt sælgerne skulle betale erstatning eller forholdsmæssigt afslag til køberne på grund af en arealafvigelse. Ejendommen var udbudt som værende 113 kvm, men den afveg i areal herfra med 18%, idet det reelle areal var på 95,7 kvm.

Højesteret foretog en vurdering og analyse af det generelle mangelsbegreb og udtalte, at ”En urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk. 1. Der må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat.

Køber var derfor ikke afskåret fra at gøre et krav gældende mod de sagsøgte som sælgere. Højesteret stadfæstede dermed Landsrettens dom og tilkendte køberne et forholdsmæssigt afslag på kr. 50.000.

I U.2013.3181 H var spørgsmålet ligeledes, om sælgerne skulle betale erstatning eller forholdsmæssigt afslag til køberne på grund af en arealafvigelse. I dette tilfælde på 18,6%, idet boligen i salgsopstillingen var annonceret som værende på 150 kvm. men i virkeligheden var på 122 kvm.

Vestre Landsret fremkom med følgende bemærkning: ”Salgsopstillingen, der er vedhæftet købsaftalen, må anses som en del af parternes aftale. De har således aftalt, at der skulle overdrages en ejendom omfattende en bygning med et boligareal på 150 m2, men efter det oplyste var bygningens faktiske boligareal ved aftalens indgåelse alene på 122 m2. I betragtning af den betydning, størrelsen af en familiebolig har for såvel prisfastsættelsen, som boligens anvendelighed, må det anses som en mangel, at det faktiske areal afviger væsentligt fra det, der fremgår af aftalegrundlaget, og der er ikke holdepunkter for at antage, at det skulle forholde sig anderledes i dette tilfælde. Bygningen var således behæftet med en væsentlig mangel.

Højesteret var enig med Landsretten i, at arealmanglen ikke var omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven med følgende bemærkninger: ”Det følger af bestemmelsens formål, at sælgerne som udgangspunkt ikke bør fritages for hæftelse med hensyn til forhold, som i almindelighed ikke belyses i en tilstandsrapport, og som køberne ikke kan forsikre sig imod. Det er ikke forudsat, at den bygningssagkyndiges undersøgelse skal omfatte en kontrol af ejendommens boligareal. En urigtig oplysning om en ejendoms boligareal kan ikke anses for at være en mangel, der har en sådan relation til bygningens fysiske tilstand, at den er omfattet af lovens § 2, stk. 1. Der må herved lægges vægt på, at ejendommens fysiske tilstand som sådan er som forudsat.

Da det ikke i denne sag var godtgjort at sælger ved købsaftalens indgåelse havde givet en garanti vedrørende arealet, eller at sælgeren var eller burde have været klar over at arealet var mindre end det der var oplyst i salgsopstillingen, var sælger ikke erstatningsansvarlig over for køberne for manglen i salgsopstillingen. Men Landsretten fastsatte ved skøn et forholdsmæssigt afslag i prisen på 150.000 kr., da det blev lagt til grund, at forskellen i ejendommens handelsværdi med og uden mangel berettigede køberne til et forholdsmæssigt afslag. Højesteret stadfæstede dommen i henhold til Landsrettens begrundelse.

De nævnte domme adskiller sig fra tidligere retspraksis derved, at hvor det tidligere ud fra en fortolkning af mangelsbegrebet i Forbrugerbeskyttelsesloven blev fastslået, at arealafvigelser netop var mangler ved bygningens fysiske tilstand, og dermed omfattet af sælgers ansvarsfrihed, så er dette ikke længere tilfældet for denne type mangler.

Den ændrede praksis viser endvidere, at der bliver lagt vægt på salgsopstillingen som en del af parternes aftale, og at en arealafvigelse bliver betragtet som en mangel i medfør af fejl i salgsopstillingen. Praksisændringen giver erhververen af fast ejendom en gunstigere retsstilling end tidligere, da sælgeren ikke længere automatisk bliver omfattet af ansvarsfritagelsen i § 2, stk. 1, når der er tale om arealafvigelser.

Det skal bemærkes, at der i mange købsaftaler og særligt salgsopstillinger, fra mæglers side tages forbehold for den korrekte opmåling af arealet og oplysninger herom i BBR. Sådanne forbehold må efter omstændighederne antages at være gyldige nok, idet købers agtpågivenhed dermed bør være skærpet på at få afklaret forholdet.

--oooOooo---

For yderligere rådgivning om fast ejendom i almindelighed, kontakt venligst advokat Nicolai Platzer Funder.