Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

af advokat Bent-Ove Feldung

Fællesskabet mødes.

Som led i min mangeårige erfaring, dels i forbindelse med varetagelse af dirigenthvervet på såvel forenings-, som pensionskassegeneralforsamlinger, og dels som juridisk rådgiver i forbindelse med den procedure, der skal iagttages før et forslag kan endeligt vedtages på en generalforsamling, har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan være til nytte for de medlemmer, som gerne vil have et forslag vedtaget på en generalforsamling:

Behandling af forslag

Før et medlem formulerer og fremsætter et forslag er det naturligvis væsentligt at have iagttaget vedtægternes regler herom. Såvel ABF’s Standardvedtægt som Normalvedtægten for ejerforeninger indeholder konkrete regler om fremsættelse af forslag. Tit er der i de individuelle vedtægter begrænsninger i adgangen til at stille et forslag. Særligt skal medlemmerne være opmærksomme på, at der kan være fastsat en tidsmæssig grænse for, hvornår et forslag kan medtages til behandling på en ordinær generalforsamling.

Formulering af forslaget

Forslagsstilleren skal, medmindre andet er hjemlet i vedtægterne, indlevere et skriftligt forslag og det skal i sin udformning være egnet til vedtagelse. Dette indebærer bl.a., at forslaget ikke må være i strid med vedtægterne, medmindre forslaget fremsættes som et vedtægtsændringsforslag, og dirigenten skal også sikre sig, at forslaget rent faktisk er med på dagsordenen. Et forslag må heller ikke være ulovligt, f.eks. set i relation til andelsboligloven eller ejerlejlighedsloven.

Det hører efter min opfattelse med til en dirigents pligter at bistå en forslagsstiller med at formulere forslaget på et let forståelig og hensigtsmæssig måde.

Afstemningstemaet skal være ganske klart for generalforsamlingen.

For de fleste vedtagelsers/godkendelsers vedkommende giver dette ikke anledning til problemer, idet det jo i foreninger ofte drejer sig om godkendelse af et årsregnskab eller stillingtagen til et budget for det kommende år eller bestyrelsesvalg.

Der, hvor det ofte går galt, og hvor dirigenten ”ender med at få skylden”, er, når et medlem – givetvis ud fra de bedste hensigter – til bestyrelsen indleverer forslag til udførelse af arbejder på en forenings ejendom. Typisk lyder et forslag blot på, at foreningen skal istandsætte en trappeopgang, indrette en legeplads, foretage udskiftning af vinduer eller – generelt formuleret – skal foranledige visse nærmere vedligeholdelses-/renoveringsarbejder udført.

Her kunne afstemningstemaet synes klart, men problemet er, at et forslag af den førnævnte karakter ikke er egnet til vedtagelse, idet de økonomiske konsekvenser ikke kendes. Dirigenten må derfor efter min opfattelse – det er for sent at oplyse et konkret beløb på selve generalforsamlingen – henvise et sådant forslag til drøftelse under punktet eventuelt eller måske af hensyntagen til forslagsstilleren, anordne en kort drøftelse om baggrunden for forslaget under punktet forslag på dagsordnen.

Når et forslag som et af de anførte ikke er egnet til vedtagelse, er årsagen selvsagt, at de medlemmer, der vælger at udeblive fra generalforsamlingen gør dette i tillid til at der ikke pådrages foreningen store økonomiske krav som ikke er tilkendegivet i en dagsorden. Et forslag af den anførte karakter skal derfor være vedlagt et håndværkstilbud eller en anden form for estimat over, hvad udgiften vil andrage og det ”perfekte” forslag indeholder også en anvisning af, hvorledes finansieringen skal ske, herunder f.eks. ved, at udgiften afholdes over den almindelige vedligeholdelse, eller at der skal ske en låneoptagelse. Dette sidste forhold kan i sig selv udløse, at der skal yderligere detaljer til, herunder om finansieringen sker ved træk på kassekreditten, foreningens opsparede midler eller ved en låneomlægning.

Der er intet til hinder for at et forslag stilles således, at der tillægges foreningens bestyrelse en bemyndigelse til at igangsætte et projekt eller at foretage en omprioritering af realkreditgælden m.v. i foreningens ejendom. Jeg tilråder dog, at der også, hvad angår sådanne bemyndigelser, fastsættes klare rammer, dels for hvor stor en entreprisesum må være og om der skal indhentes et eller flere tilbud og dels for så vidt angår belåning, hvilken slags lån bemyndigelsen indbefatter og kravene til besparelse på de årlige ydelser/om der kan ske tillægsbelåning og i den forbindelse også hvilken konsekvens, det får for andelskroneværdien, når bemyndigelsen udnyttes i en andelsboligforening.

Baseret på en nylig erfaring fra en andelsboligforenings generalforsamling må jeg advare mod, at en lånesagsbehandler – typisk uden at administrator/dirigenten ved det – inviteres til generalforsamlingen og her omdeler et bilag, indeholdende oplysninger om en ny belåning, som der ønskes omlagt til. Såfremt konsekvenserne af en omlægning ikke er ganske klart gennemskuelige, bør behandlingen af et sådant forslag udsættes. I det konkrete tilfælde var der for eksempel tale om begrebet ”stående lån”, som indebar, at lånet skulle indfries efter ti år og til den til den tid værende kurs. Alle konsekvenser forbundet med en vedtagelse, både af førnævnte låneomlægning og gennemførelsen af et forslag i øvrigt, skal være fuldstændig klare for de mødende på generalforsamlingen.

Krav til vedtagelsen af et forslag:

Sådan ser stemmekvæg ud

A. Simpelt flertal

De fleste vedtagelser i foreninger sker med såkaldt simpel absolut majoritet som foreligger når et forslag har fået over halvdelen af de afgivne stemmer. Kun i dette tilfælde er der vilje til ændring af status quo.

B. Relativt flertal

Ved bestyrelsesvalg accepteres dog såkaldt relativt flertal, forstået på den måde, at det bestyrelsesmedlem der i afstemningen får flest stemmer bliver valgt.

Såfremt det er praktisk, kan dirigenten her overveje, hvorvidt der i forbindelse med et kampvalg, hvor ikke – naturligvis – alle kandidater bliver valgt, at de detroniserede kandidater i stedet for vælges som suppleanter. Dette skal en dirigent dog kun anordne, såfremt det ligger klart, at der ikke skal finde et kampvalg sted under suppleantvalget. I forbindelse med suppleantvalget skal det i øvrigt klart tilkendegives, hvem der er 1. suppleant.

C. Kvalificeret flertal/enstemmighed

I mange foreninger stilles der krav om såkaldt kvalificeret flertal, såfremt der f.eks. skal vedtages større renoveringsbudgetter eller større budgetstigninger. Det typiske er, at 2/3 af de afgivne stemmer skal stemme for, og det er videre typisk sådan, at der skal være mindst 2/3 af foreningens medlemmer tilstede, såfremt forslaget skal vedtages på den første generalforsamling, hvor der foretages afstemning.

Den store diskussion er herefter om, hvornår et forslags vedtagelse kræver enstemmighed. Dette forhold har været belyst i en række domme, og særligt når der indføres nye vedtægtsmæssige restriktioner for så vidt angår udnyttelsen af ejerlejligheder/andele eller særbegunstigelser vil der være krav om enstemmighed. M.h.t enstemmighed er der af Vestre Landsret den 22/6 2016, B-0377-16, 7. Afd. afsagt kendelse i en principiel sag om, hvorvidt en ejerforening med kvalificeret flertal kunne forbyde udlejning af lejligheder og efter vedtagelsen få lyst ændringen. Kendelsen gik ejerforeningen imod. Begrundelse: Der var ikke enstemmighed.

Kravet om enstemmighed er glimrende belyst i en Østre Landsretsdom fra 2012, hvor en andelsboligforening på en generalforsamling vedtog et større tagprojekt med simpelt flertal (hvordan en dirigent så kunne tillade dette!). Landsretten konstaterede, at et sådant projekt gik ud over det formål, der var defineret i foreningens vedtægter og videre, at projektet var af så omfattende en karakter, at forslaget kun bindende kunne vedtages med alle andelshaveres tiltræden.

En særlig diskussion er spørgsmålet om, hvorvidt der kan ske forrykninger i et fordelingstal i en andelsboligforening eller en ejerforening. Omdrejningspunktet er selvsagt det oplagte, at en køber af en andel/ejerlejlighed i forbindelse med købet havde en forudsætning om, hvad de fremtidige boligafgifter/fællesudgifter ville andrage.

Hovedreglen er, at dem, der stilles ringere, skal give samtykke, men særligt for andelsboligforeninger er det ofte i vedtægterne anført, at der under påberåbelse af en saglig begrundelse kan ske en forrykning. Dette gør sig specielt gældende, når en arealmæssig fordeling ikke er udtryk for de faktiske forhold. Jeg har selv tabt en sag i 1986, hvor jeg repræsenterede en andelsboligforening i forhold til én andelshaver. Her var der ikke en tilstrækkelig saglig begrundelse.

Når det er konstateret, at der særligt i andelsboligforeninger i henhold til en vedtægtsbestemmelse kan ske en omfordeling af arealer, hører det med, at særligt den andelshaver, det så at sige går ud over, ikke blot kritikløst skal acceptere en nyopmåling af ejendommen. Der findes en del tilfælde, hvor landinspektøren har medtaget arealer, som ikke lovligt kan benyttes til beboelse og derfor unødigt fordelingsmæssigt belaster det enkelte medlem, og modsat skal et medlem også være opmærksom på, hvorvidt andre medlemmer har fået en generalforsamlingsgodkendelse til at inddrage fællesarealer, der herefter er indrettet til beboelse. En opmåling skal ske i henhold til bruttoetagearealbekendtgørelsen. Dette princip er fastlagt blandt andet i dommen TBB2012.484ØL.

Til illustration af førnævnte, hvad angår ejerforeninger, kan jeg henvise til en dom fra foråret 2013 (GD 2013/38B), hvor der på en ekstraordinær generalforsamling i en ejerforening med 164 ud af 207 mulige stemmer blev foretaget en ændring af vedtægterne, således at udvendig vedligeholdelse af træværk for fremtiden skulle udføres af de enkelte ejere. En sådan forskydning af omkostningsfordelingen kunne ikke gå fra at være et fælles anliggende til et individuelt anliggende, når der ikke var enstemmighed.

Der er i TBB2017/2 publiceret en ØLdom, hvor der ikke blev givet medhold i, at en omfordeling af boligafgiftsberegningen i forhold til ”boligernes indbyrdes værdi”, hvilket kunne ske i henhold til den traditionelle vedtægtsbestemmelse herom, fordrede enstemmighed – men kunne vedtages med kvalificeret flertal. ØL finder ikke, at vedtagelsen var i strid med foreningsretten.

Til belysning af førnævnte kan jeg i øvrigt henvise til en utrykt Østre Landsretsdom fra 2016, hvor oprindelig syv ejerlejlighedsejere – og under ankesagen fem ejerlejlighedsejere – ikke får medhold i, at det er usagligt, at de til hver en tid (i henhold til en deklaration, lyst på disse lejligheder) skal betale 2,5 % mere af de samlede fællesudgifter end ejerforeningens øvrige medlemmer. Østre Landsrets dom var en stadfæstelse af Byrettens dom. I en anden sag, jeg har været involveret i, foreligger der foreløbig en Byretsdom for, at en 20 % merbetaling for ejerlejligheder med erhverv, ikke kunne betragtes som usaglig heller efter, at en af lejlighederne nu kun blev benyttet (på ejerens egen foranledning) til 100 % beboelse.

Saglige forslag hvor der f.eks. sker en ændret fordeling af udgifter til internet, tv, sikkerhedsstillelse til foreningen og lignende vil typisk ikke kræve enstemmighed. Særligt om foreningers nedlæggelse af fællesantenneanlæg, jfr også neden for, kan oplyses, at en Øster Landsretsdom fra 11/12 2015 fastslår, at der skal kvalificeret flertal til at træffe beslutning om nedlæggelse af et sådant anlæg.

Østre Landsret har den 21/2 2107, jfr TBB2017.397 ff afsagt en dom, der detaljeret belyser problemstillingen, hvorvidt en generalforsamlingsvedtagelse fordrer kvalificeret flertal (frem for simpelt flertal). Her var det et projekt der indebar etablering af dræn og montering af individuelle vand- og elmålere i lejlighederne i en ejerforening. Den første vedtagelse skete med simpelt flertal, hvorefter vedtagelsen på en ny generalforsamling sker med kvalificeret flertal, og herved undgår bestyrelse og administratorerstatningsansvar.

Konkrete eksempler på ofte forekomne forslag:

a)altanprojekt kræver flertalsvedtagelse

Særligt for så vidt angår ”altanprojekter”, er det nok ikke længere omdiskuteret, hvorvidt der i andelsboligforeningens regi kan optages et lån, jf. også nedenfor, om ”beslaglæggelse af friværdi” til finansiering af et ”fælles” altanprojekt. Det er min egen erfaring, at det ikke er fornødent at opnå fuld medlemstilslutning, således at et kvalificeret flertal i en forening kan vedtage, at der skal igangsættes et altanprojekt, der finansieres ved, at foreningen optager lån. Låneoptagelsen skal dog ske således, at kun medlemmer, der får en altan, betaler ydelsen på lånet, beregnet i forhold til fordelingstal.

Jeg har som privatrådgiver for andelslejlighedskøbere indimellem set foreninger, hvor et altanprojekt er vedtaget med simpelt flertal. Som allerede anført, mener jeg, at da der rådes over foreningens ejendom – facaderne –, fordrer en vedtagelse et kvalificeret flertal, jf. også den dom, der henvises til i næstsidste afsnit. Lånet, der optages til at finansiere projektet, skal naturligvis medtages som passiv i regnskabet, og dette lån vil så at sige således være et fælleslån for hele foreningen, men optaget til fordel for de medlemmer, der får en altan. På denne måde belastes passiverne i foreningen, og passivet modsvares ikke af et tilsvarende aktiv, idet de enkelte andelshavere, der har rådighed over en altan, selvsagt har eksklusiv brugsret til denne. Valuarer plejer dog at sætte vurderingen af ejendommen højere, når der er altaner, og tilsvarende vil det givetvis også få indflydelse på den offentlige ejendomsvurdering. Sagt på en anden måde, vil alle andelshavere – altså også dem uden adgang til en altan – nyde godt af et altanprojekt.

Det er vigtigt, at der i det konkrete fællesprojektforslag medtages alle følgeudgifter til rådgivere, all risk-forsikring og hvad der ellers er af udgifter forbundet med projektet, herunder tekniker under etårsgennemgangen og femårsgennemgangen. I forslaget skal der også internt mellem de enkelte andelshavere, der får altan, ske en fordeling af eventuelle særomkostninger, der måtte være forbundet med flytning af døre og radiatorer i en lejlighed. Der er efter min opfattelse intet til hinder for, at det som en del af vedtagelsen af projektet vedtages, at det ikke er den sædvanlige fordelingsnøgle, der bruges til beregningen af en andelshavers boligafgift, men i stedet for så objektiv en beregning som muligt af udgifterne forbundet med den konkrete andelshavers altan.

Når det er et fællesprojekt, kan andelshaveren ikke ved et salg få værdien af altanen betalt som en forbedring, og værdistigningen på ejendommen tilfalder, som allerede nævnt, alle.

Det er vigtigt, at der på forhånd i fællesprojektaltanforslaget tages højde for, om den ydelse, andelshaveren årligt betaler, svarende til andelen i den årlige ydelse på prioritetslånet, skal bortfalde, når lånet er indfriet. Dette kan jeg ikke tilråde, idet ydelsen som en form for ”forsikringspræmie” bør fortsætte til evig tid, idet foreningen som en del af fællesprojektets udførelse påtager sig vedligeholdelsen/renoveringen af altanerne, selvom det er medlemmer, der har eksklusiv brugsret til disse. I forslaget skal der også være indeholdt, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt for altanerne, og typisk skal dette være andelshaveren selv. Der bør også som en del af forslaget – når nu proppen er af flasken – være et ordensreglement for brug af parasoller/markiser m.v. på altanen, og som noget meget vigtigt: Brug af grill.

Med udgangspunkt i de mange generalforsamlinger, jeg har deltaget i, og hvor altanprojekter har været behandlet som fællesprojekter, er det min erfaring, at der stadigvæk er medlemmer, som argumenterer imod et altanprojekt som et fællesprojekt, idet der netop, som anført i indledningen til dette afsnit, sker ”beslaglæggelse af friværdi”. Umiddelbart mener jeg dog ikke, at det kan betragtes som en foreningsretlig forskelsbehandling, idet nyderen også er yderen, eller sagt på en anden måde: Et medlem, der får en altan, betaler selv, hvis førnævnte betingelser ellers opfyldes.

Medlemmer, der er imod, at det er foreningen, der er bygherre, vil typisk henvise andelshavere, der ønsker en altan, til at gennemføre det som en individuel forbedring. Der er intet til hinder herfor, og typisk stifter andelshavere, der ønsker at gennemføre et individuelt projekt, en altangruppe, som herefter entrerer med en entreprenør. Det ændrer ikke ved det forhold, at der stadig rådes over fællesskabets ejendom, hvorfor også et individuelt altanprojekt forudsætter, at det er godkendt med kvalificeret flertal på en generalforsamling.

Selve fordelingen af udgifterne til de enkelte andelshavere, der får en individuel altan, sker på samme måde som i fællesprojektet. I relation til foreningen er sagen dog noget mere kompleks, idet der skal tages højde for, hvem der har vedligeholdelsen af altanerne, herunder afhjælpning af eventuelle sætningsskader i facader, og det vil også være en god idé fra foreningens bestyrelses side at forlange, at der tegnes en all risk-forsikring, og at foreningens faste tekniske rådgiver skal betales af altangruppen, når der føres tilsyn – alt med henblik på at undgå skader på den fælles ejendom.

Gennemføres et sådant individuelt altanprojekt, er det stadigvæk de andelshavere, der får altanen, der har eksklusiv brugsret til denne, og de kan herefter sælge altanen som en forbedring sammen med lejligheden i øvrigt. De andelshavere, der ikke får altaner, vil formentlig stadig blive begunstiget i form af, at altanerne medfører en merværdi for ejendommen, således at forstå, at den offentlige vurdering af ejendommen forøges. Finansieringen af projektet sker ved, at den enkelte andelshaver i henhold til den førnævnte fordeling enten optager lån eller indbetaler sin andel kontant til altangruppen. Det er vigtigt, at alle indbetalinger til altangruppen sker på en særlig, sikret konto.

Hvad særligt angår gennemførelse af store projekter i ejerforeninger, må det som udgangspunkt afhænge af en fortolkning af vedtægterne og retspraksis hvilken form for flertal, en gennemførelse af et større projekt kræver. Skal der optages fælleslån i ejerforeningens regi, skal dirigenten/administrator meget nøje overveje at skrive særdeles detaljeret herom i referatet, således at det sikres, at en lejligheds andel i fælleslånet forpligtelsesmæssigt overtages af for eksempel en tvangsauktionskøber. Det hører også med til vedtagelsen, at der rådgives om den skattemæssige stilling af rentefradragsmuligheden på andelen af et fælleslån. Hvad angår fælleslån i ejerforeninger, er der formentlig sket et skred i retspraksis. Sådan kunne Hans Engbergs artikel i Fuldmægtigen 2017.77 fortolkes. Konklusionen i artiklen er baseret på en kendelse fra Svendborg Fogedret, og der blev ikke givet medhold i, at fælleslånets resthovedstol skulle medtages udover budsummen. Det forekommer vist lidt overraskende i forhold til en række tidligere domme og teori, men lad det nu ligge.

Afslutningsvis skal jeg fremhæve erfaringer, som venlige kolleger har gjort, herunder for eksempel en dom af 23. september 2013, BS 19C/2962/2013, hvilken dom er usædvanlig i form af, at en ejerlejlighedsejer lykkes med at få nedlagt forbud mod, at et altanprojekt gennemføres. Ejeren havde gjort gældende, at projektet ikke var lovligt vedtaget i medfør af foreningens vedtægter.

Andre venlige kolleger i administrationsbranchen har fortalt mig, at selvom – som det udtrykkes – ”projekterne fås i mange farver og former”, er det for dem det mest almindelige, at andelshavere eller ejere på individuel basis stifter en altanforening, der gennemfører projektet. Problemet har så været i de sager, hvor kommunen har forlangt ”symmetri”, hvorfor det har været nødvendigt at få indgået en aftale om, at der så at sige blev hængt en altan op, men ikke blev lavet en dør, før en andelshaver/ejer ville betale for det. Der har været konkrete eksempler på, at der manglede én altan, for eksempel på en gadeside, hvilket ville ødelægge det for de øvrige foreningsmedlemmer, og den praktiske løsning blev herefter, at for eksempel tre ejere betalte for den sidste altan, hvor ejeren/medlemmet ikke ville indgå i altanprojektet ellers. Her blev der monteret en altan, men således, at medlemmet ikke kunne få adgang til denne. Værdien af det udførte arbejde kunne herefter sælges videre, når medlemmet flyttede.

I GD2017/24Ø er der den 9/11 publiceret en Østre Landsretsdom, hvor det klart stipuleres – næppe nogen overraskelse – at et altanprojekt skal vedtages med kvalificeret flertal. Sagen var lidt mere kompliceret end som så, idet der var tale om et ”ejendomskompleks” indeholdende ”sekundære” ejerforeninger.

De mange muligheder kan være hårrejsende!

Såfremt et foreningsprojekt vedtages, således at alle skal have altan, og enkelte herefter ikke giver adgang til lejligheden, er vi ude i trussel om eksklusion i andelsboligforeninger og fogedsager, når det drejer sig om ejerforeninger.

I udlejningsejendomme er det naturligvis en helt anden situation, hvor udlejer eventuelt må gå via Huslejenævnet.

b)
Et nu om dage ofte forekommende forslag er en forenings fælles etablering af internet-adgang. Den diskussion, der kan rejses, særligt for så vidt angår ejerlejligheder, har udgangspunkt i ejerlejlighedslovens § 6, stk. 1, hvor der står, at fællesudgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, betales i forhold til lejlighedens fordelingstal. Her er der altså en definition af, hvad der er fællesudgifter.

Indtil for få år siden kunne der ses artikler med overskriften ”Er fælles internet-adgang en luksus”. Holdningen var derfor tidligere som udgangspunkt, at en beslutning om fælles kabling/internet-adgang krævede kvalificeret flertal. Min opfattelse er, at det nok er de færreste dirigenter, som nu vil hævde dette standpunkt. Begrundelsen er, at alle medlemmer i en forening vil kunne få gavn af investeringen i kabler. Særligt i disse tider, hvor alt skal flixes eller streames, og hvor yngre foreningsmedlemmer ikke kender til ”must carry-reglen”, er det værd at være opmærksom på den oven for nævnte Østre Landsretsdom, der er udtryk for, at et forslag om at nedlægge et fællesantenneanlæg kun kan besluttes med kvalificeret flertal. Det kan nok forekomme overraskende set i lyset af, at bredbånd med videre ellers besluttes med simpelt flertal.

Det samme vil gælde indretning af haveanlæg og indkøb af havemøbler m.v., idet alle medlemmer vil kunne få fornøjelse af sådanne anskaffelser. Hvor den økonomiske grænse går, må afgøres konkret.

Se endelig supplerende betragtninger som en kollega Allan Ohms har skrevet på sin hjemmeside.

c)
I en forening, som jeg selv administrerer, flyttede der på ét år otte børnefamilier ind, hvilket førte til et forslag om, at der skulle etableres en legeplads. Jeg har allerede været inde på, at afhængig af placering af legepladsen og prisen for indretningen, kan det komme på tale, at vedtagelse kun kan ske med kvalificeret flertal. Jeg har set en advokatkollega sammenligne forslaget med, at en forening heller ikke, medmindre der foreligger kvalificeret flertal, kunne vedtage en opførelse af garager til bilejerne.

Spørgsmålet er så, om man kunne forestille sig, at børnefamilierne, på samme måde som det ovenfor anførte altanprojektforslag, selv betalte for og indrettede en legeplads. Da der efter min opfattelse rådes over fællesareal, skal et sådant forslag vedtages med kvalificeret flertal. I 2009 er der afsagt en dom om, at etablering af en grillplads, og det blev antaget at beslutningen på generalforsamlingen var lovligt vedtaget uden enstemmighed og i øvrigt ikke i strid med ”naboretlige regler”.

d)
Særligt i andelsboligforeninger opstår diskussionen om, hvor meget der af egenkapitalen skal hensættes til fremtidig vedligeholdelse, rentestigning, kursrisiko, fond m.v. Det er en ofte udbredt misforståelse, at bestyrelsens lovpligtige forslag til andelskroneværdifastsættelsen kun kan ændres, såfremt der på sædvanlig måde forinden generalforsamlingens afholdelse er fremsat et vedtægtsmæssigt ændringsforslag. Der kan naturligvis direkte på generalforsamlingen fremsættes ændringsforslag. Afstemningen vil typisk blive tilrettelagt som en serieafstemning, jf. nedenfor.

e)
Der er efterhånden kommet stor fokus på, hvorvidt det er muligt at forbyde rygning fuldstændigt i foreningsejendomme. Fra diverse forskning ved man, at de ultrafine partikler fra røgen siver ind i de forskellige lejligheder og også ud på trappen. På Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside www.abf-rep.dk og www.cancer.dk kan der læses om passiv rygning m.v. (søg på ”naborøg”). Selve loven kan ses på www.retsinformation.dk, og lovens overskrift er Lov om røgfri miljøer.

Et konkret forslag om at forbyde en andelshaver/et ejerforeningsmedlem at ryge i vedkommendes egen lejlighed, kan, jf. også ovenfor under pkt. a), efter min opfattelse kun vedtages, såfremt vedkommende samtykker og altså i praksis med enstemmighed. Et kvalificeret flertal vil måske med virkning for fremtidige købere kunne få vedtaget et forbud mod rygning i egen andelslejlighed. Jeg har drøftet sagen med ABF, der ligesom jeg selv er valne, idet et forbud synes at stride mod foreningsretlige ligebehandlingspligter.

Der kan formentlig vedtages et rygeforbud på fællesarealer så som trapper og kældre og igen med kvalificeret flertal. Heller ikke her, er det oplagt, hvad der kan gennemføres.

f)
Et forhold, der jævnligt nævnes på foreningers generalforsamlinger, er, om arbejdsweekender/aktivitetsdage/grønne dage og lignende udløser en pligt for medlemmerne til at deltage, og om der alternativt er pligt til at betale et gebyr for manglende deltagelse. I Ejendomsforeningens blad, Huset, er der på side 24 gengivet en dom fra Odense Ret, hvor et foreningsmedlem bliver frifundet for en påstand om, at en manglende deltagelse i en arbejdsdag førte til, at medlemmet skulle betale et nærmere angivet beløb. Dommens præmis lyder: ”Vedtægten nævner intet om muligheden for at pålægge en andelshaver at udføre fysisk arbejde på fællesarealer, og allerede af den grund er der ikke hjemmel for sagsøger til at træffe beslutning herom med bindende virkning for andelshaverne. Da beslutningen således er ugyldig, frifindes sagsøgte.” Sagt på en anden måde, skal arbejdsforpligtelsen enten være indeholdt i det første sæt vedtægter, der blev vedtaget for en andelsboligforening eller en ejerforening, eller også skal forpligtelsen efterfølgende være vedtaget med enstemmighed (husk i øvrigt ved fælles arbejdsdage, at det er vigtigt, at der i foreningen er tegnet en forsikring, der dækker eventuelle ”arbejdsskader”).

Praktisk behandling af forslag/dirigentens rolle

En forslagsstiller, der ikke møder op på en generalforsamling, har ikke krav på at få sit forslag behandlet, medmindre dirigenten kan konstatere, at et tilstedeværende medlem så at sige ”tager forslaget op”. Forslaget skal herefter behandles af generalforsamlingen, herunder om fornødent ved afstemning om forslaget.

Hvad særligt angår valg af bestyrelsesmedlemmer, er det dirigentens forpligtelse at sikre sig, at en kandidat rent faktisk er valgbar. Ikke alle foreninger godkender for eksempel valg af husstandsmedlemmer eller samlevere. Det er i øvrigt en ofte udbredt misforståelse, at kun tilstedeværende kandidater kan vælges. Såfremt dirigenten kan forvisses om, at en kandidat, der ikke er til stede, ønsker at blive valgt – det kan for eksempel foreligge i form af et e-mailtilsagn herom eller måske et brev –, kan vedkommende vælges.

Vedtagelse af forslag, der er opdelt i paragraffer – typisk vedtægter –, foregår på den måde, at vedtægtssættet først gennemgås overordnet, og såfremt der er ændringsforslag, jf. herom nedenfor, stemmes der separat om formuleringen af en bestemt paragraf. Beslutningen tages med simpelt flertal. Når vedtægtssættet herefter er godkendt i sin fulde ordlyd, sættes det under afstemning, og herefter skal det vedtages med kvalificeret flertal.

Hvad angår de i forrige afsnit nævnte ændringsforslag, ses det indimellem, at medlemmer på forhånd har fremsat disse skriftligt. Medlemmet skal stadigvæk give møde på generalforsamlingen, jf. også 1. afsnit, for at få ændringsforslagene behandlet. Det bemærkes herved, at ændringsforslag, der falder indenfor hovedforslagets ramme, rent faktisk kan fremsættes på selve generalforsamlingen. Det er en ofte udbredt misforståelse, at ændringsforslag ikke kan fremsættes under generalforsamlingsforløbet. Er ændringsforslagene videregående end for eksempel et medlems/bestyrelsens hovedforslag, kan det kun komme til behandling, såfremt det er fremsat efter reglerne om fremsættelse af forslag – alt i henhold til foreningens vedtægter. jf. i øvrigt også nedenfor om ændringsforslag.

Det er en gylden regel, at for at et forslag overhovedet kan vedtages, skal det have været sat op mod status quo, svarende til, hvad der gælder forud for afstemningen. Der er ikke vedtaget noget som helst, såfremt der ved behandlingen af to eller flere forslag ikke sker en endelig afstemning, der går ud på at konstatere, om generalforsamlingen har til hensigt at ændre i det nuværende forhold; f.eks. størrelsen af boligafgiften eller fællesudgiften.

Det er næppe muligt at opstille korte og klare regler for behandlingen af ændringsforslag. Det er dog indlysende, at ændringsforslaget indholdsmæssigt skal kunne relateres til ordlyden i hovedforslaget. Ifølge den håndbog for dirigenter, som Kristian Mogensen har skrevet, må den kendte læresætning ”om at der stemmes først om det videstgående forslag” administreres med varsomhed.

Der findes selvfølgelig faste rutiner for, hvorledes afstemninger skal gribes an, herunder om det skal være en eliminationsafstemning, en simultanafstemning eller en serieafstemning, og det er dirigentens opgave at afgøre dette. Det kan være svært at forklare forsamlingen, at medlemmerne så at sige kan stemme både ”for og imod” i alle indledende afstemninger, idet der kommer en afgørende afstemning, hvor de skal gøre op med sig selv, om de ønsker at godkende et forslag. Jeg har selv haft stort held med at bruge, hvad jeg kalder, Champions League-eksemplet, startende med kvartfinale og frem til finalen.

Dirigenten må fornemme, hvad stemningen er, idet et bestyrelsesforslag hurtigt ved en lang række ændringsforslag kan udløse meget lange diskussioner og delafstemninger. Dette kunne tale for at forsøge en simultanafstemning.

Forhold, som ofte udløser diskussioner i foreningerne, er, om en bestyrelse kan nægte at vise medlemmerne alle bilag. Indledningsvis skal anføres, at der på en generalforsamling skal svares på alle relevante spørgsmål og gives alle sagligt relevante oplysninger om en forenings forhold. Kun såfremt der er tale om meget personlige oplysninger, eller der kan ske væsentlig skade for en forening, kan afgivelse af oplysningerne nægtes. Såfremt en bestyrelse nægter at udlevere relevante bilag eller i øvrigt at redegøre nærmere for disse, vil den yderste konsekvens være, at der skal indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling og på den ske afsætning af bestyrelsen. Indenfor aktieselskabslovgivningen er der en særlig tale- eller ytringsret, som hjemler, at aktionærer har ret til, som advokat Christian Mogensen udtrykte det i sin bog ”Håndbog for dirigenter”, afæske bestyrelsen og direktionen alle til rådighed stående oplysninger om stort set alle forhold af betydning for et selskab. Denne spørgsmålsret kan kaldes ”interpellationsret”. En dirigent kan ikke fremtvinge en besvarelse, og et foreningsmedlem har derfor ikke krav på, at dirigenten bistår medlemmet med at fremskaffe svar på spørgsmålet. Stilles der i øvrigt, som Mogensen også anfører det, urimeligt mange eller urimeligt detaljerede spørgsmål, kan dirigenten af hensyn til generalforsamlingens tid henvise særligt spørgelystne aktionærer/medlemmer til at indlevere deres spørgsmål skriftligt til bestyrelsen til senere besvarelse.

Afslutningsvis bemærkes, at der for en del år siden er afsagt en Østre Landsretsdom, der førte til, at medlemmer ikke har krav på at få udleveret bestyrelsesmødereferater.

”Legionærsygen” eller foreningsdemokratiets fordel?

Vær opmærksom på, at det er meget forskelligt fra forening til forening, hvor mange medlemmer, der skal give møde før en generalforsamling er beslutningsdygtig. Det typiske er en femtedel af medlemmerne. Særligt er det ved forslag, hvis vedtagelse kræver kvalificeret flertal, en overvejelse værd, hvis et medlem kan have mere end en fuldmagt, om man – hvis man er for eller  imod et konkret forslag – selv skal ”stemme dørklokker” for at få flere fuldmagter fra ”ligesindede”. Såfremt der er mulighed for at dominere en afstemning på denne måde kommer det ofte meget overraskende for medlemmerne, og det fremhæves – som jeg tit har hørt argumentationen – at det er mod foreningsdemokratiets ånd. Som dirigent, skal man dog følge vedtægternes bestemmelser om fuldmagter. Er man som medlem inderligt imod en væsentlig ændring af et foreningsretligt forhold, kan vedkommende kun håbe på, at der skal ske endelig stadfæstelse af forslaget på en ny generalforsamling – som følge af at ikke to tredjedele var til stede på den første generalforsamling – og så kan medlemmet selv ”stemme dørklokker” til – hvad  jeg kalder ”reparationsgeneralforsamlingen” – næste generalforsamling. Hvad mange medlemmer heller ikke er opmærksomme på, er, at der på ”reparationsgeneralforsamlingen” typisk ikke skal være et bestemt antal medlemmer til stede, således at 3 ud af 5, der stemmer for, udgør det fornødne kvalificerede flertal

Kort kan dog i øvrigt konkluderes, at så vidt muligt skal alle forhold, der kan være motiverende for en afstemning, være afklaret, før et forslag sættes til endelig afstemning. Et eksempel kunne være placeringen af en legeplads.

Særligt om regler for indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling

Foreningsret er ikke altid den lige vej

Såfremt et flertal i bestyrelsen – og afstemning sker med simpelt flertal – ønsker en ekstraordinær generalforsamling afholdt, har flertallet et retskrav herpå. Bestyrelsen skal i øvrigt være beslutningsdygtig i h.t. sin forretningsorden og mødet skal være lovligt indkaldt.

I øvrigt er der i  ABFs standardvedtægt – og vist de fleste individuelle vedtægter – en regel om at 25% af medlemmerne kan forlange en ekstraordinær generalforsamling afholdt. I det sidstnævnte tilfælde tilrådes det, at de 25% skriftligt har erklæret sig enige i begæringen om afholdelse af den ekstraordinære generalforsamling.

En ofte set diskussion er, om andre end initiativtagerne har krav på at få behandlet konkret punkter på den ekstraordinære generalforsamlings dagsorden. Det har de ikke, med mindre initiativtagerne tillader det.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.