Den naboretlige tålegrænse

af advokat Nikolai Platzer Funder

I medierne har der i den senere tid været omtalt nogle celebre sager om kendte eller velhavende mennesker, som fører ”nabokrig” mod hinanden. Typisk er der tale om optrapning af gener gensidigt påført hinanden som hævnaktion på hævnaktion, hvilket til sidst løber løbsk.

Mindre kan dog også gøre det, hvis man vi gardere sig mod urimelige gener fra naboen.

Juraen har nemlig udviklet et begreb, eller en retsgrundsætning om man vil, som hedder ”den naboretlige tålegrænse”. Begrebet er et udtryk for, at der er grænser for, hvad man skal tåle af gener fra sine omgivelser. Eller med andre ord: Selv om naboen med baggrund i Grundlovens § 73 har en ukrænkelig ejendomsret over sin egen ejendom og dermed i princippet kan gøre hvad han vil på denne, så skal han alligevel respektere, at anvendelsen af ejendomme ikke i utilbørlig grad generer andre.

Et glaseret tegltag kan være stærkt
generende for naboen

Over mange år har den naboretlige tålegrænse udviklet sig i retspraksis som et generelt begreb. Der findes talrige sager inden for specielle områder såsom træer tæt på skel, lugtgener fra eksempelvis gylletanke eller minkfarme, støjgener fra veje, genskin fra glaserede tegltag, skyggekast fra høje bygninger, tilstedeværelse af vindmøller med genskin, støj og generelt ubehag, larm fra daginstitutioner med mere.

I alle de ovenfor nævnte tilfælde er det centrale spørgsmål, om den aktivitet, som udøves på den anden side af skellet, generer grundejeren i højere grad, end hvad man ”i medfør af den almindelige samfundsudvikling må tåle”. Således er den naboretlige tålegrænse defineret. Og det betyder med andre ord, at man skal tåle gener i et vist omfang, men ikke ud over tålegrænsen.

Der findes ikke en lov om naboret. Derfor er retsgrundsætningen skabt som summen af de domme, der er afsagt om emnet. Der findes nogle specielle reguleringer, for eksempel om vindmøller, hvor der på forhånd er fastlagt et system for godtgørelse til de grundejere, som bor tæt på vindmøller. Men bortset fra disse helt specielle regler, så må gener fra naboen løses via de almindelige domstole, såfremt det ikke er muligt for parterne at finde en løsning selv.

Sager vedrørende den naboretlige tålegrænse kan føre til forskellige udfald. Domstolene kan vælge helt at forbyde/standse den generende aktivitet eller tilstand, men de kan også træffe en mindre vidtgående afgørelse om at begrænse den aktiviteten/tilstanden. Omvendt kan den ”generende” nabo argumentere for, at standsningen eller begrænsningen vil være udtryk for urimeligt værdispild og uproportionalt i forhold til investerede ressourcer i forhold til formålet med at standse eller begrænse den generende aktivitet/tilstand. I visse sager har dette ført til, at der ikke skal ske en fysisk konsekvens men i stedet dømmes til en erstatningsretlig sanktion.

Dette hænger sammen med det grundlæggende valg, som domstolene altid skal træffe, når det drejer sig om fysisk eller retlig lovliggørelse. Disse begreber henhører under byggeretten og planretten, men har også klare tangenter til naboretten. Udgangspunktet er helt generelt, er det ulovlige forhold skal lovliggøres fysisk, medmindre meget klare hensyn taler imod. Dette er fastslået i en betænkning fra 1983 (Betænkning 981/1983 (48)).

Men i en del sager ses det altså, at den generende grundejers argumenter imod fysisk lovliggørelse vinder gehør og at der ikke dømmes til nedrivning, fældning, sløjfning af anlæg med videre men i stedet tillægges den generede grundejer en økonomisk kompensation.

I hvor stort omfang den ulovlige aktivitet skal lovliggøres fysisk beror naturligvis på sagens karakter. Et træ kan eksempelvis fælles helt eller delvist, et hus kan nedrives fuldstændigt eller reduceres i højden osv.. Men i andre tilfælde vil en komplet nedrivning etc. være løsningen. Et klassisk eksempel på en fuldstændig nedrivning er ”Blok 5” dommen fra Fredensborg (UfR 2010.2311/2 Ø), hvor der både var tale om overtrædelse af en lokalplan OG den naboretlige tålegrænse, hvorefter kommunen måtte trække byggetilladelsen tilbage og kræve nedrivning af en ellers tilladt boligblok (og tage imod erstatningskrav fra bygherren på omkring 8.000.000 kr.).

Som nabo forventes man som nævnt at skulle tåle en hvis mængde af gener fra sine omgivelser. Dette ses udmøntet i praksis vedrørende erstatning for naboretlige gener, hvor man blandt andet ved etablering af støjende vejanlæg ser, at erstatningen til de støjgenerede naboer ikke fastlægges til det fulde tab på ejendommens værdi, som typisk bliver fastlagt ved en mæglervurdering. Man ser derimod på, hvad grundejeren i medfør af den almindelige samfundsudvikling må tåle, og det, som ligger ud over tålegrænsen, altså de ”utålelige gener”, får man erstatning for.

Tvillingetårnene i Ikast

I praksis er dette princip imidlertid blevet modificeret. Der foreligger således en interessant dom fra Vestre Landsret fra 2010 om Tvillingetårnet i Ikast (MAD 2010.968 V), hvor kommunen vedtog en lokalplan om opførelse af to otteetagers beboelsesejendomme i bymidten.

Husene generede en beboelsevilla på den anden side af skellet meget voldsomt med skyggekast. Det fremgår ikke af sagen, om lokalplanen havde været påklaget. Landsretsdommen vedrørte et krav fra den generede nabo imod bygherren, som fik byggetilladelse til at opføre husene. Og her fik den generede grundejer fuld erstatning for tabet forårsaget af skyggekastet, det vil sige et beløb på 200.000,00 kr. svarende til det vurderede fulde værditab på hans ejendom.

Når landsretten i den pågældende sag kom frem til at give fuld erstatning i stedet for at reducere denne med et beløb svarende til, hvad naboen til den bebyggede ejendom måtte forvente/tåle, kan det skyldes, at det netop ikke var forventeligt, at der ville blive givet tilladelse til “højhuse” midt i byen. Sammenligner man med situationen omkring vejstøj fra offentlige vejanlæg, er det her lidt anderledes, idet man generelt alt efter omstændighederne må kunne forudse – og dermed må tåle – en udvidelse af de offentlige veje.

Udfaldsmulighederne i sager om gener fra naboer er derfor mange, hvad enten der er tale om offentlige myndigheder, som etablerer egne anlæg eller giver tilladelse til private anlæg, om der er tale om institutioner, virksomheder eller om det er naboen, som får lagt glaseret tegltag på sit hus. Retsgrundsætningen om den naboretlige tålegrænse baserer sig på retspraksis. Og den viser, at hvis man ikke kan ikke tale sig til rette med en generende nabo, så er det altså muligt at komme efter ham ved domstolene, selvom generne faktisk foregår langt inde på hans egen grund.

--oooOooo---

Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder for rådgivning om naboretlige sager om bygge og planretlige problemstillinger.