Eksklusion / Tvangssalg af andelsboliger

af Bent-Ove Feldung

I Niels Grubbes artikel i TBB2001.103 findes en nemt læselig og forståelig definition af begrebet eksklusion. Det anvendes inden for foreningsretten som sanktion i et tilfælde, hvor et medlem har misligholdt sine betalingsforpligtelser over for foreningen, eller har modarbejdet foreningsformålet eller på anden måde har tilsidesat sine forpligtelser over for foreningen/dennes vedtægter. Om relevant litteratur øvrigt, se Kristian Dreyers og Ali Simiabs bog ”Ejerlejligheder og andelsboliger”, side 262 m.fl., og Finn Träffs og Rasmus Juul-Nyholms bog ”Andelsboliger”, side 458 ff.

Inden for de sidste seks måneder har jeg i to tilfælde fået henvendelser fra medlemmer, der er blevet truet med eksklusion som følge af, hvad jeg vil kalde helt almindelige ”uenighedsdiskussioner” med bestyrelser. Det er derfor værd med det samme at præcisere, at der her er tale om former for – og jf. også diverse eksempler neden for – uenighed, som ikke kan føre til, at et medlem kan miste sin bolig, blot fordi medlemmet ikke deler bestyrelsens eller andre medlemmers opfattelse af særligt juridiske forhold inden for foreningsretten. Der stilles store krav til foreningens bevisførelse i sådanne sager, og medmindre de er oplagte, vil sagerne ikke kunne forventes gennemført ved en fogedret som følge af, at juraen er kompleks og vidneførsel m.v. for omfattende. Foreningen må derfor i stedet for henvises til at udtage stævning.

Sager, der nemt kan gennemføres, er, såfremt en andelshaver ikke har betalt boligafgifter m.m. og nu også efter retspraksis udlæg, som andelsboligforeningen har foretaget i medfør af de særlige regler i Elforsyningsloven. Der skal naturligvis være afgivet et skriftligt betalingspåkrav, der overholder såvel foreningens vedtægter som lovgivningen, og foreningen skal kunne bevise, at påkravet er kommet frem til medlemmet. Denne bevisførelse løftes lettere, såfremt påkravet er overbragt, og der er et vidne, der kan udtale sig om dette, og kendes medlemmets mailadresse, bør kopi også sendes pr. mail – og i øvrigt kan påkravet sendes med afleveringsattest og/eller anbefalet brev. Typisk vil jeg selv i en påkravsskrivelse anføre for eksempel følgende: ”Af bevismæssige hensyn er denne påkravsskrivelse dels afleveret til dig på lejlighedens adresse, og dels er påkravsskrivelsen fremsendt med almindeligt og anbefalet brev, samt til den af dig opgivne og benyttede mailadresse …”.

Om et særligt forhold vedrørende betalingsmisligholdelse, se dog Østre Landsrets afgørelse i UfR2013.1198ØL, hvor jeg selv som bobestyrer fik medhold i, at et bobestyrerbo ikke kunne udsættes som følge af betalingsmisligholdelse, idet det tilkom boet at sælge andelslejligheden.

Betalingsfristen er 14 dage, hvorefter bestyrelsen – men ikke før påkravsfristen er udløbet (se for eksempel TBB2010.733) – på et til formålet indkaldt møde, hvor eksklusionsbeslutningen er på dagsordenen, med et flertal kan beslutte, at medlemmet skal ekskluderes. Der er for eksempel i ABF’s håndbog inspiration at hente med hensyn til udformning af en eksklusionsbeslutning. Det er i en sådan væsentligt, at det anføres, at alle bestyrelsesmedlemmer var indkaldt og naturligvis, at bestyrelsen var beslutningsdygtig, da eksklusionsbeslutningen blev truffet.

Når eksklusionen er et faktum, er det op til bestyrelsen og administrator at effektuere beslutningen, herunder ved overgivelse af sagen til fogedretten. Typisk skrives der til andelshaveren. Hvorvidt andelshaveren efterfølgende skal have mulighed for at undgå eksklusionen, således at denne trækkes tilbage, er op til bestyrelsen. I Lejelovens § 94, stk. 1, er der en bestemmelse, der er udtryk for, at såfremt en betalingsmisligholdelse ikke kan lægges lejeren til last (skønnes) at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen. Som udgangspunkt gælder denne bestemmelse ikke i andelsboligforeningsregi, men det behøver ikke at være til hinder for, at der udvises konduite. Se herved dommen TBB2010.153Ø og UFR2014.715ØL, hvor en restance var berigtiget, inden meddelelsen om eksklusion var kommet frem.

Andre eksklusionsgrunde vil typisk være ulovlige forhold i en andelslejlighed, herunder for eksempel et badeværelse, der ikke er vådrumssikret, grov forsømmelse af andelshaverens vedligeholdelsespligt/vanrøgt, og når en andelshaver optræder til skade for andre medlemmer i foreningen, ulovligt husdyrhold, ulovlig fremleje eller groft overtræder foreningens husorden. Som et helt særligt forhold, se GD2018/62B, hvor et medlem ekskluderes som følge af dokumentfalsk og ændring af fællesbestanddele uden gyldig tilladelse.

Typisk forudsætter en eksklusionssag dels, at der har været givet mindst én advarsel og dels, at forholdet er meget væsentligt.

Udgangspunktet er, at sager, som de lige oven for anførte, behandles ved Boligretten som 1. instans. Såfremt ”sporet ikke længere er varmt” i den forstand, at en advarsel ikke længere er frisk, må der gives en ny advarsel (se herved for eksempel TBB.2002.269).

Jeg er meget ofte ude for at få henvendelser fra bestyrelser, som tager for givet, at der i en konkret situation kan ske eksklusion. Ét af de rigtigt store bevisførselsproblemer er, at meget få andelshavere i for eksempel en opgang ønsker at afgive vidneforklaring eller for den sags skyld kollektivt underskrive for eksempel en støjklage mod en andelshaver i opgangen. Uden vidner og konkrete optegnelser af hvilke forhold, der påberåbes som støtte for eksklusionen, kan sagerne ikke gennemføres med held. Her er det væsentligt, at en bestyrelse i øvrigt har sikret sig, at der er en retshjælpsdækning i foreningens ejendomsforsikring, således at sagerne om fornødent kan føres med retshjælpsdækning.

Der er en perlerække af domme, lige fra TBB2017.31 om manglende iagttagelse af bopælspligt, TBB2015.571 om vanrøgt at lejlighed, og for så vidt angår en eksklusion som følge af vold, se TBB2014.994. Om en andelshavers nedrivning af bærende skillevæg og efterfølgende eksklusion, se TBB2013.92 ff. Generelt henvises der vedrørende retspraksis til de oven for anførte bøger og artikler.

Det er ikke altid helt nemt, at blive
klog på retspraksis

Et særligt ”krydsfelt” er, når andelsboligforeningens vedtægter i misligholdelses-/eksklusions- bestemmelsen henviser til Lejelovens regler. Se et specielt eksempel herpå i U2015.757, hvor en eksklusionssag ikke kunne gennemføres, uagtet at der i foreningen var forbud mod hundehold. I denne dom blev begrebet ”væsentlighed” underkastet en detaljeret bedømmelse.

Udover, at en andelshaver altså kan påregne at få domstolenes beskyttelse, skal bestyrelserne også være opmærksomme på, at der i nogle andelsboligforeningsvedtægter er en direkte hjemmel til, at en andelshaver kan så at sige få prøvet sin sag på en kommende generalforsamling. Såfremt dette er tilfældet, og andelshaveren beviseligt har anmodet herom, kan eksklusion ikke ske, før generalforsamlingen har været afholdt.

---oo0oo---

I en artikel i Huset 2008, nr. 6, har advokat Timmy Lund Witte behandlet, hvorledes en bestyrelse skal forholde sig, for så vidt angår salg af en ekskluderet andelshavers andel. Konklusionen er, at den solgte andel skal afregnes over for det ekskluderede medlem til andelskroneværdien på eksklusionstidspunktet. Hovedsynspunktet er, at det er den ekskluderede andelshaver, som ved sine handlinger/vægring ved at anerkende en eksklusion er årsag til, at en andel ikke kan sælges i frivillig handel eller på eksklusionstidspunktet. Selve boligafgiften for perioden fra eksklusionen til salget af andelen hæfter andelshaveren for ifølge advokat Timmy Lund Witte og flere andre forfattere, hvis navne er anført på side 22 i artiklen. Førnævnte er anført med det forbehold, at den naturlige tabsbegrænsningspligt altid gælder.

Hvem har aben?

Reglerne for salg af et ekskluderet medlems andel er typisk detailreguleret i foreningens vedtægter, og dette gælder også, hvorvidt en eksklusionskompetence er delegeret til bestyrelsen, eller om kun en generalforsamling – vist sjældent set og meget upraktisk – kan beslutte, at et medlem skal ekskluderes.

Efter en eksklusion har medlemmet ikke længere ret til – bortset fra fremmøde på den oven for nævnte prøvelsesgeneralforsamling – at deltage i generalforsamlingerne, ligesom medlemmet i givet fald skal udtræde af bestyrelsen. Bestyrelsen har beføjelserne til at gennemføre salget/overdragelsen af andelen og i den forbindelse også bemyndigelsen til at underskrive salgsaftalen med køberen, men aftalen, jf. pkt. 1.5.3 i Niels Grubbes oven for anførte artikel, indgås på vegne af den ekskluderede andelshaver.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.