En ny samlet lejelov træder i kraft 1. juli 2015

af advokat Nicolai Platzer Funder og ba.jur. Dominique Holmsgaard

Den 1. juli 2015 træder den meget omtalte nye lejelov i kraft.

Efter mere end 70 år med en svært overskuelig retstilstand, blandt andet på grund af opdeling af reguleringen på flere love, er der nu gennemført en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven, som gør reglerne mere gennemskuelige for både private udlejere og lejere. Samtidig er reglerne moderniseret på flere punkter, som der i hovedpunkter redegøres for i denne artikel.

I den nye lejelov bliver der skelnet mellem udlejere af storejendomme, som er ejendomme med syv eller flere lejemål, udlejere af småhusejendomme med højst seks lejemål og ”amatørudlejere” som blot udlejer et enkelt lejemål.

Den nye lejelov medfører flere krav til udlejere af stor-ejendomme og små-hus-ejendomme end tidligere.

Blandt andet skal udlejere fremover udføre et obligatorisk til- og fraflytningssyn og udfærdige en skriftligt til- og fraflytningsrapport over lejemålets tilstand, så der er klare linjer om, der er noget som skal udbedres af lejer inden fraflytning. Amatørudlejere vil dog ikke være omfattet af disse regler.

Der er med den nye lejelov ikke ændret ved, at udlejer har den fulde vedligeholdelsespligt af lejemålet, både den indvendige og den udvendige. Og parterne kan som tidligere aftale, at lejer har den indvendige vedligeholdelse. Det er nu med den nye lejelov fastslået, at den indvendige vedligeholdelse omfatter maling, hvidtning, tapetsering samt slibning og eller lakering af trægulve. Den udvendige vedligeholdelse er alt andet, og dette skal udlejer som udgangspunkt vedligeholde efter behov. Hvis udlejere af stor-ejendomme vil opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelses gennem en vedligeholdelseskonto, er dette kun tilladt, hvis udlejerene laver en skriftlig, rullede 10-årig vedligeholdelsesplan.

Fremover kan det ikke aftales at lejer skal aflevere det lejede ny istandsat - heller ikke selvom lejemålet blev overtaget ny istandsat. Forudsat at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, kan udlejer alene kræve at lejer skal foretage den nødvendige normalistandsættelse. Det vil sige, at lejemålet ikke må afleveres i dårligere stand, end hvad der kan forventes ved almindeligt brug. Viser det sig derimod, at der er mangler ved lejemålet, skal lejer imidlertid som tidligere betale for udbedringen af disse.

Muligheden for at regulere lejen med en såkaldt ”trappelejeklausul”, altså regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, afskaffes. Til gengæld kan udlejere, der opkræver omkostningsbestemt husleje, beslutte, at lejen i en periode på 2 år årligt reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.

I uregulerede ejendomme (hvor lejen ikke fastsættes omkostningsbestemt), kan udlejer og lejer fremover aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindeks. Den indeksregulerede leje vil – ligesom de hidtidige trappelejeaftaler - være omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

Amatørudlejerene bliver tilgodeset ved, at der fremover gives amatørudlejerene en ubetinget ret til at opsige en lejer med 1 års varsel, hvis udlejer selv ønsker at flytte ind i boligen. Det var tidligere ikke muligt at opsige en lejer, hvis boligen var lejet ud til lejeren i mere end to år på en tidsubestemt aftale, hvilket kunne resultere i store tab for amatørudlejeren. Men med den nye lejelov vil dette problem være kommet til livs.

Endelig kan nævnes, at gebyret for forhåndsgodkendelse af huslejen i huslejenævnet bliver reduceret fra 3.500,00 kr. til 500,00 kr. og gebyret for huslejenævnssager er forhøjet til 300,00 kr.

Som ovenfor nævnt, træder loven i kraft den 1. juli 2015, og man bør derfor være opmærksom på de nye regler, når nye aftaler indgås og desuden at man bruger den rigtige formular til boliglejekontakten, typeformular, A 9. udgave, fra 1. juli 2015. indtil da skal den gældende typeformular, A 8. udgave anvendes.

--oooOooo---

For nærmere information og rådgivning om lejeloven se venligst rubrikken ”lejeret, herunder erhvervslejeret” under beskrivelse af Rådgivningsområder på www.homannlaw.dk.