Forældrekøb

af Advokat Nicolai Platzer Funder

Ejerlejligheder er i disse år relativt billige at købe, og mange forældre investerer - blandt andet efter køb på tvangsauktion - i en lejlighed, som de udlejer til deres børn. Hvis man tilrettelægger transaktionen rigtigt, kan det have store fordele. Læs mere om køb på tvangsauktion.

Selve købet sker på normal vis, som hvis man selv skulle bebo lejligheden. Ved forældrekøb er det dog særligt vigtigt at sikre sig, at ejerforeningens vedtægter giver mulighed for udlejning, og at der rent faktisk er praksis for, at dette tillades.

Lejeloven

Udlejningen er omfattet af lejeloven. Det indebærer en række tryghedsgarantier for barnet, blandt andet at lejemålet kun kan opsiges i særlige tilfælde, fx ved betalingsmisligholdelse eller hvis udlejer kan dokumentere selv at skulle bruge lejligheden eller ejendommen skal nedrives. Af mange årsager kan det anbefales at lave en skriftlig lejekontrakt, herunder til indbyrdes afstemning af forventningerne til ”samarbejdet” mellem forældrene og barnet samt ikke mindst til brug for dokumentation overfor offentlige myndigheder.

Skat under udlejningen

Man skal som forældrekøber gøre sig klart, at udlejningen til barnet er lig med udøvelse af skattepligtig erhvervsvirksomhed. Det betyder, at man bliver beskattet af et eventuelt overskud fra udlejningen. Overskud/underskud ved udlejningen skal således selvangives til SKAT, og der skal udarbejdes et egentligt regnskab.

Ved fastsættelse af huslejen bør man undersøge, hvad det lokale lejeniveau for lignende lejemål er. Hvis lejen sættes lavere end dette, risikerer udlejer at blive beskattet af en fiktiv indtægt svarende til markedslejen. Desuden vil barnet blive sat i skat af forskellen mellem den aftalte husleje og markedslejen, idet differencen kan anses som en gave.

Udlejer kan vælge imellem tre forskellige måder at etablere sig på: Enten med henblik på at undergive sig de almindelige skatteregler for personbeskatning, at etablere sig i virksomhedsskatteordningen eller endelig efter kapitalafkastordningen. Det er først nødvendigt at tage stilling til dette i forbindelse med selvangivelsen for det pågældende år.

Ved overvejelse af, hvilken beskatningsordning, der bedst kan betale sig, spiller det blandt andet ind, om lejligheden finansieres med lån, og om ejeren betaler topskat. Alt efter hvilken økonomi ejer/udlejer i øvrigt har, vil den ene eller anden model kunne anbefales. Der kan være store fordele at hente ved at vælge den rigtige etableringsform.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det alene er ejerlejligheder, som kan indgå i virksomhedsskatteordningen. Der i 2013 offentliggjort en udtalelse fra Skatterådet, som fastslår, at det samme ikke gør sig gældende for andelslejligheder, da dette snarere har karakter af fremleje end egentlig udlejning, som tilfældet er vedrørende en ejerlejlighed.

Salg af lejligheden

Når lejligheden skal sælges, vil en eventuel fortjeneste som udgangspunkt blive beskattet efter ejendomsavancebeskatningsloven, idet ejer ikke selv har benyttet lejligheden som sin bolig. Hvis der sælges med tab, kan dette til gengæld trækkes fra i eventuel skattepligtig fortjeneste ved salg af andre ejendomme.

I stedet for at sælge lejligheden kan ejer selvsagt også vælge selv at flytte ind lejligheden og bebo denne, og derved opnå mulighed for at sælge skattefrit ifølge ”parcelhusreglen”. Det må dog i den forbindelse forventes, at SKAT vil afkræve ejer at kunne løfte en tung bevisbyrde for, at man rent faktisk har beboet lejligheden. Det er således ikke nok, at man blot tilmelder sig folkeregistret på lejlighedens adresse.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Nicolai Platzer Funder.