Foreningers byggesager - ti hurtige råd

af advokat Bent-Ove Feldung

Eksempel på en eksemplarisk og æstestisk byggesag.

  1. Overvej altid ved lidt større byggeprojekter at antage en erfaren byggerådgiver.
  2. Aftal et fast honorar med byggerådgiveren eller en fast timeløn, og skal der indgås en egentlig teknikeraftale, skal det huskes, at det er muligt at forhandle procentsatsen, der ligger til grund for beregning af honoraret; og husk i den forbindelse, at hvis der kommer besparelser, er det af den reelle udgift, honoraret beregnes, og endelig, at honoraret skal udbetales i rater.
  3. Vær opmærksom på, om foreningens administrator beregner sig en bestemt procentsats af entreprisesummen. Dette vil typisk føre til et meget urimeligt honorar, og forhandl derfor som udgangspunkt en timebaseret aftale – og husk, at administrators opgave jo ikke er at sidde med i byggeskuret! Der er eksempler på administratorer, som indenfor ét år har oppebåret dobbelt så store honorarer i byggesager, som den årlige administration koster. Advokaters salærberegning kan om fornødent indklages for Advokatnævnet, men administrationsselskabers honorarer kan kun anfægtes via domstolene.
  4. Når byggesagen er en sand fornøjelse

    Ved større byggesager bør foreningen altid have en skriftlig entrepriseaftale med entreprenøren, og har foreningen en god teknisk rådgiver, vil denne altid fremkomme med et oplæg til godkendelse for bestyrelse/advokat. I mindre byggesager kan foreningen klare sig med et tilbud, som dog skal være meget detaljeret.

    Husk at indsat en bestemmelse i rådgiveraftalen om, at det er foreningen, der har udnyttelsesretten/ophavsretten til projektet, når der er betalt for udfærdigelsen af udbudsmaterialet
  5. Husk i aftalegrundlaget at få indsat en bestemmelse om, at entreprenøren skal stille en såkaldt AB92-garanti, og husk videre i den forbindelse, at foreninger som hovedregel ikke er momsregistrerede, hvorfor sikkerhedsstillelsen skal andrage 15 % af entreprisesummen med tillæg af moms.

    Der er domspraksis for, at en andelsboligforening er at betragte som forbruger, og der findes særlige byggebetingelser for forbrugere, nemlig ”AB Forbruger”. Dette er almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere. For en forening er det anbefalelsesværdigt at være opmærksom på de førnævnte regler og særligt som følge af, at det regelsæt, der som hovedregel anvendes indenfor byggeriet, nemlig AB 92, dels indebærer voldgiftsbehandling af tvister og dels opererer med en femårig forældelse. Overfor forbrugere hæfter entreprenøren og rådgiveren for skjulte mangler i op til ti år, og tvister skal som udgangspunkt – medmindre der foreligger anden aftale – behandles ved Byretten, herunder også syn og skøn.
  6. Særligt ved større altanprojekter ses det ofte, at firmaet ønsker at få 1/3 af entreprisesummen udbetalt ved kontraktens underskrift. Foreningens bestyrelse skal sørge for, at en entreprisesum udbetales i rater, der er relateret til det arbejde, der løbende udføres/de leverancer af materialer, der fremkommer, og det optimale er, at der hele tiden er en ”lavere udbetaling” end entreprenørens konkrete krav, således at der ikke forud for afleveringen er betalt fuldt ud.
  7. Det tilrådes, at der tegnes en all-risk forsikring for byggeriet. Typisk vil det være for bygherrens regning.
  8. Husk at få aftalt detaljerede regler om afholdelse af afleveringsforretning – og meget gerne ét års gennemgang og fem års gennemgang ved større entrepriser.
  9. Husk at foreninger betragtes som forbrugere, således at de ikke er forpligtede til at føre sager ved Bygge- og Anlægsvoldgiftsretten. Der kan aftales et værneting for, hvor en byretssag skal føres. Dette bør altid være ved foreningens hjemsted.

    Selv i et håndværkertilbud kan der være mange – vi kalder det ”Joakim von And-klausuler” – bestemmelser, skrevet med småt. Husk at få afklaret, om disse bestemmelser eventuelt indeholder forbehold af vidtgående karakter.
  10. Såfremt der konstateres mangler ved udførelsen af en entreprise/et håndværksarbejde, er det vigtigt straks at reklamere skriftligt, og at det i reklamationen specificeres, hvad der reklameres over.

    Definitionen på en mangel er anført i AB92 §30, som snart bliver til AB2018, og primært vil der være en mangel såfremt et arbejde eller en ydelse ikke er i overensstemmelse med entrepriseaftalen, byggeforskrifter eller ikke er udført fagmæssigt korrekt. Desværre ses det ofte, at bygherren er ”blevet sur” på entreprenøren og nægter denne adgang til at afhjælpe mangler. Ud over, at det, jfr. oven for, er således at bygherren skal sikre sig bevis for, at der er reklameret, ligger det fast i entrepriseretten, at entreprenøren har både afhjælpningsret men også afhjælpningspligt.

    Der skal afhængigt af manglens karakter fastsættes en rimelig frist til afhjælpning. Hvornår der herefter foreligger forgæves/utilstrækkelig afhjælpning er svært udlede af Voldgiftsretspraksis. Der er eksempler på afgørelser, hvor der henvises til både ”flere” og ”mange” afhjælpningsforsøg. Denne ikke klart definerede område er nok et godt argument for, at foreninger aftaler domstolsbehandling, idet en juridisk dommer typisk ikke ”fordeler sol og vind” og endelig er der jo også alt andet lige mulighed for at anke en byretsdom til landsretten.

    Er afhjælpningsretten dog fortabt, vil Voldgiftsretten/byretten alt andet lige skulle tilkende bygherren en erstatning, der modsvarer udgiften til at lade afhjælpning foregå ved en anden entreprenør. Har bygherren uberettiget hindret retten til afhjælpning, er erstatningen alt andet lige ”kun” entreprenørens kostpris

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.