Fremleje i andelsboligforeninger / Airbnb

af advokat Bent-Ove Feldung

Ja, vedtægtsfortolkning kan kræve en Sherlock Holmes.

Husk, at der sædvanligvis i andelsboligforeningers vedtægter er strenge regler for fremleje. Dette hænger sammen med, at der i alle andelsboligforeningsvedtægter i en af de første bestemmelser er en bopælspligt. Dette betyder, at der ikke, medmindre der er direkte hjemmel til det i andelsboligforeningsvedtægter, kan ske såkaldt ”forældrekøb”, idet bopælspligten ikke overholdes, såfremt der sker udlejning til en livsarving. 

En køber af en andelsbolig skal derfor flytte ind i forbindelse med anskaffelsen af andelslejligheden. 

Sædvanligvis er adgangen til fremleje begrænset til makimalt to år og i nogle tilfælde kun til et år. Ofte vil en lovlig fremlejegrund være den samme som er anført i lejeloven – længerevarende sygdom, uddannelse i udlandet, militærtjeneste, udstationering m.v. 

Der tegner sig et dystert billede

Hvem får aben?

I Boligreguleringslovens §50 stk 1 er anført, at boliger, der inden for de sidste fem år har været anvendt til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke kan anvendes til midlertidig beboelse = et forbud mod airbnb. Det omfatter både andelslejligheder og ejerlejligheder

Det kan være farligt med nemme penge

Det er min personlige opfattelse, at Airbnb ikke vil være en lovlig fremlejegrund, idet der er tale om en kortvarig udlejning med henblik på at tjene penge. Andelslejligheden benyttes i givet fald som substitut for et hotelværelse. Der foreligger nu en helt frisk byretsdom (GD2016/63B dom af 15/6 2016 Frederiksberg Ret), se herved artiklen i Jyllandsposten af den 20. september 2016, hvor advokat Anne Louise husen har fået medhold i, at et lejemål kunne ophæves over for lejeren, der, som det hedder, ”jævnligt udlejede til AirBnB”. Professor Hans Henrik Hedlund refererer i samme artikel til en 16 år gammel dom om ”hotellignende” virksomhed. LLO opfordrer på den foreliggende baggrund til, at udlejers samtykke til AirBnB-udlejning indhentes. Det bør man ikke som udlejer/administrator give idet erfaringen viser, at sådan udlejning er en plage for medbeboere(der spørges og opsøges om stort og småt i ejendommen) og viceværter og så af den simple årsag, at det giver et langt større slid på en ejendom.

I Ejendomsforeningen Danmarks blad Huset fra august 2017, er der en række interessante artikler om airbnb og særligt om de mange ulemper, der er og hvorledes især andelshavere forsøger at undgå fremlejereglerne – men også gode råd til, hvorledes, der kan indføres faste regler for korttidsudejning.

Administrator og bestyrelsen skal altid informeres om et fremlejeforhold og det kan kun ske skriftligt. Det skal i den skriftlige ansøgning om tilladelse til fremleje klart anføres, hvad årsagen er til at der søges om fremlejetilladelse. 

Da en lovlig fremleje ikke indebærer en overdragelse af andelslejligheden er det juridisk således, at andelshaveren forsat hæfter for alle forpligtelser overfor andelsboligforeningen og opkrævninger, herunder varme, sendes fortsat til andelshaveren som derfor skal oplyse sin nye adresse. Hverken andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator har noget ansvar for om den leje der er aftalt med fremlejetageren er for høj, set i relation til huslejenævnets praksis. Det kan herved oplyses, at der i sociallovgivningen er en direkte hjemmel til, at en kommune kan klage over huslejens størrelse, såfremt kommunen, alt andet lige, er forpligtet til at yde boligstøtte.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.