Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Ved salg af en andel skal andelshaveren forholde sig til følgende punkter i den nævnte rækkefølge og det bemærkes indledningsvis, at der i de enkelte foreninger kan være forskellige fremgangsmåder for ekspeditionerne, hvorfor det er vigtigt, at der rettes henvendelse til ejendomsadministratoren og/eller bestyrelsen:

1. Lovgrundlag om oplysningspligt

Udover, at der i andelsboligloven er en række specifikke krav til, hvad der skal oplyses fra en sælgers side, herunder udlevering af vedtægter, regnskaber, budget, referater m.v. er der også i form af bekendtgørelse nr. 2 fra 6. januar 2015 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. i særligt § 1, en række detaljerede krav, herunder ikke mindst om nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, den solgte andelsbolig og om selve andelsboligforeningen. Det er vigtigt, at samtlige de lovpligtige oplysninger er udleveret til køber, før køber underskriver en købsaftale.

Allerede på grundlag af de skærpede oplysningskrav og den nedenfor skitserede procedure ved et sædvanligt salg, herunder også som følge af, at en køber skal kreditgodkendes af sit pengeinstitut, normalt tage 2-3 måneder.

Det er lovpligt, at der skal foreligge en energimærkning for ejendommen. Såfremt andelsboligforeningen har valgt at udarbejde en vedligeholdelsesplan skal denne også udleveres. En sælger skal også være opmærksom på, at såfremt foreningen benytter sig af en valuarvurdering vil en køberrådgiver, anmode om, at få udleveret kopi af valuarvurderingen.

2. Opsigelse/Vurdering/El- og VVScheck samt Inventar mv..

Der skal afgives en skriftlig opsigelse overfor andelsboligforeningens daglige ejendomsadministrator og det kan ske pr. brev eller til ejendomsadministratorens mailadresse eller eventuelt til administrator selv.
Ejendomsadministrationen informerer bestyrelsen om salget.

Ejendomsadministrationen informerer videre den sælgende andelshaver om, hvorvidt det er påkrævet, at der skal indhentes en vurdering af lejligheden, og om der i givet fald skal bestilles el- og VVS-eftersyn.

Udgangspunktet for disse eftersyn er, at foreningen håndhæver, at de faste samarbejdspartnere benyttes, men såfremt der ikke er en vedtægtsmæssig hjemmel hertil, eller den eller de faste samarbejdsparterne ikke kan, indenfor en rimelig tid, vil der kunne træffes aftaler om benyttelse af andre firmaer. Der skal dog altid være tale om autoriserede installatører til el- og WS-eftersyn. Det er meget forskelligt fra forening til forening, om det er sælger eller sælger og køber i forening eller køber, der skal betale de førnævnte udgifter.

Alle anmærkninger i både vurderingsrapport og el- og VVS-tjek skal betragtes som ulovligheder/mangler, og disse fordres udbedret af en autoriseret el-installatør - helst inden vurderingsmandens eventuelle gennemgang af lejligheden - inden overtagelsesdagen, så der ikke skal ske fradrag. Alle omkostninger i forbindelse med lovliggørelse/udbedring betales af sælger.

Den sælgende andelshaver hæfter for alle udgifter til vurderingsmand og el- og WS-eftersyn, herunder også selvom det er ejendomsadministrationen, der bestiller arbejdets udførelse. Alle udgifter, afholdt af andelsboligforeningen/ejendomsadministrationen modregnes i salgssummen eller opkræves separat hos den sælgende andelshaver. Såfremt der er vedtægtsmæssig eller kutymemæssig hjemmel til det i en andelsboligforening, vil de førnævnte udgifterne blive fordelt i overensstemmelse hermed.

Når vurderingsrapporten foreligger, skal denne udleveres i kopi til sælger, der har lejlighed til at kommentere den, og tilsvarende gælder for el- og WS-eftersynsrapporterne.

En liste over, hvilken vurderingsmand og elinstallatør og blikkenslager, der anvendes vil kunne udleveres af den førnævnte ejendomsadministrator.

Der er regler for, hvad der kan sælges
med en andel

I tider, hvor der er stor efterspørgsel efter andelslejligheder ses det hyppigt, at en sælger af køber forlanger, at denne overtager diverse løsøre, inventar og indbo. Dette er ikke tilladt, jfr. Andelsboligforeningslovens §5 stk. 13, og forklaringen er den naturlige, at ellers ville der være mulighed for at omgå maksimalprisbestemmelsen. Køber kan således ikke tvinges til en sådan overtagelse – men naturligvis kan det aftales og selvsagt også være praktisk. Med hensyn til særligt tilpasset inventar eller installationer, kan disse forlanges solgt med andelen. Det kan f. eks være tilpassede væg til væg tæpper, indbyggede skabe og særlige installationer. Aftale om overtagelse af førnævnte skal være oplyst køber i forbindelse med købet, i det bestyrelsen jo skal godkende handelen i medfør af ABFloven §6 stk. 6.

Særligt om andelskroneværdien – som altså er et maksimalprissystem – henviser jeg indledningsvis til artiklen ”Fast ejendom/andelskroneværdien/beregning/­valuarvurdering/godt at vide, hvor bemærkningerne her er gode at have for øje. Sælgere og købere skal være meget opmærksomme på, om der er forhold i andelsboligforeningen, som kan føre til, at andelskroneværdien undergår væsentlige ændringer, og det gælder både i opadgående og nedadgående retning. Er dette tilfældet, er der en klar retspraksis for, at andelskronen skal reguleres til den lovlige maksimalpris. Den praktiske situation er ofte, at sælgere – og for den sags skyld købere – har hastværk og derfor vil indgå en bindende salgsaftale i en periode, hvor foreningens medlemmer afventer indkaldelse til for eksempel en ordinær generalforsamling, hvor netop andelskronen skal fastsættes. Det kan ikke tilrådes at indgå en aftale i så tilfælde, uden at der er taget højde for eventuelle reguleringer.

3. Igangsættelse af handelsprocessen/ventelistesystemet

Hovedreglen er, at en sælger selv kan vælge, at stå for salget, og dette sker i givet fald under iagttagelse af andelsboligforeningslovens regler og i øvrigt under iagttagelse af de lovkrav, der er til oplysningspligt ved salg af en andelslejlighed. Såfremt andelsboligforeningen skal stå for salget skal dette have hjemmel i vedtægterne.

I vidt omfang vil administrator have de relevante bilag og kunne udlevere disse mod sædvanlig gebyrbetaling. Administrator og bestyrelsen er naturligvis ikke ansvarlige for opfyldelsen af sælgers oplysningspligt.

Mange af foreningens relevante dokumenter og bilag findes på foreningens hjemmeside. Password og brugernavn vil være anført under "eventuelt" i den konkrete forenings seneste generalforsamlingsreferat og eller kan disse oplysninger opgives fra ejendomsaministratoren.

Såfremt der i foreningen håndhæves et ventelistesystem skal dette have hjemmel i vedtægterne - såvel eksternt som internt og med henblik på sammenlægning - og så skal dette iagttages, og sælger skal skriftligt dokumentere, at vedtægternes regler og de af bestyrelsen eventuelt fastsatte administrative foreskrifter er overholdt. På anfordring oplyser ejendomsadministrationen, hvorvidt der er et ventelistesystem. Det bemærkes, at Homann Ejendomsadministration ikke fører en venteliste for liebhavere til andelslejligheder. Disse henvises til at kigge på foreningernes egne eventuelle hjemmesider med henblik på afklaring af, hvorvidt der kan ske notering. Opmærksomheden henledes på, at der i mange foreninger også er fortrinsret for naboer/genboer med henblik på sammenlægning af andelslejligheder. Det er en sælgende andelshaver/en ejendomsmæglers pligt at overholde sådanne regler.

Såfremt andelshaveren vælger at sælge gennem ejendomsmægler, forudsættes det, at denne retter henvendelse til ejendomsadministrationen, herunder at der rekvireres sædvanligt andelsboligskema.

I enhver salgsproces - altså uagtet, om det er andelshaveren selv eller en ejendomsmægler eller en advokat, der står for salget - er det administrator, der på bestyrelsens vegne udfærdiger den endelige salgsaftale, som forudsættes tiltrådt med NemID (Penneo) af såvel sælger som køber og videre, at andelsboligforeningens bestyrelse tilsvarende sker ved tiltræden af de tegningsberettigede via NemID; dog at enkelte foreningsbestyrelser stadig praktiserer, at en salgsaftale godkendes ved fysiske underskrifter i forbindelse med/i forlængelse af et bestyrelsesmøde. Hvilken fremgangsmåde der følges, vil der blive givet besked om af ejendomsadministratoren i forbindelse med fremsendelse af salgsaftalen.

Køber skal aflevere billede-id til ejendomsadministrationen og videre skal købers fulde navn, postadresse, e-mail og cpr. nr. opgives. Sælger skal opgive sin nye adresse og den bankkonto, hvortil salgsprovenuet skal overføres og såfremt der skal ske indfrielse af pantegæld, praktiske oplysninger forbundet hermed. Der kan ikke forventes, at ske afregning, før samtlige panteforhold og udlægsforhold er indfriede og kvitterede, jf. også pkt. 6.

4. Gyldighedsperiode for handelsdokumenter

Vurderingsrapporten samt el- og WS-eftersynet forældes typisk efter seks måneder fra udfærdigelsen og eventuelt i visse foreninger efter 12 måneder, hvad angår el- og VVS-eftersyn. Her må den sælgende andelshaver spørge bestyrelsen/administrator. Såfremt vurderingsrapporten skal forlænges, vil der være en yderligere udgift, som opgives på anfordring.

Et veloplyst salg bringer parterne på den
grønne gren

De ovenfor nævnte nøgletalsskemaer udarbejdes med udgangspunkt i de oplysninger, der findes i det senest godkendte årsregnskab for foreningen og for så vidt angår nøgletalsskemaet for foreningen som sådan pr. udarbejdelsesdagen. Eventuelle ændringer herefter, er sælger forpligtet til at give køber oplysning herom og her opfordres en sælger til at forespørge ejendomsadministratoren om der er indtruffet nye omstændigheder efter nøgletalsskemaernes udarbejdelse; særligt bemærkes, at der om væsentlige ændringer efter et regnskabsårs udløb findes et skema III, hvori der skal gives oplysninger om væsentligt forandrede forhold, og dette kunne for eksempel være fremkomst af en valuarvurdering, afslutning af et stort vedligeholdelsesarbejde eller en negativ udvikling på et swaplån.

5. Når der er indgået en bindende aftale om salg

Når handelen er endelig og fortrydelsesretten udløbet, skal købesummen indbetales mindst 14 dage inden den aftalte overtagelsesdag, som altid skal være den 1. eller den 15. i en måned. En sælger tilrådes under ingen omstændigheder at aflevere nøgler til lejligheden, før sælger har fået vished for, at købesummen er deponeret hos administrator. Fra administrationens side vil der så vidt muligt blive rykket for indbetaling af købesummen og så vidt muligt også givet besked til sælger, såfremt købesummen ikke er indbetalt, men det er meget vigtigt, at sælger selv holder sig orienteret herom, idet hverken foreningen eller administrator er parter i salgssagen. Selvom der sælges gennem ejendomsmægler skal købesummen deponeres hos administrator, hvilket er lovpligtigt i henhold til andelsboligforeningsloven. Det tilrådes at en sælger forlanger bankgaranti, såfremt en andelslejlighed sælges til overtagelse "langt ude" i tiden.

I det omfang foreningen ikke har elektroniske målere, der kan aflæses tilbage i tiden i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab for varme/vand, sker aflæsning på overtagelsesdagen, for så vidt angår varme og eventuelt vand. For så vidt angår el eller gas, er det parterne selv, der foretager aflæsningen og indberetter til forbrugsværket. Sælgers opmærksomhed henledes på, at sælger hæfter for forbrug, indtil der er sket anmeldelse af ny forbruger og det kan typisk først ske, når der er aflæst. Hvad angår kabel-tv skal køber selv sørge for at registrere sig, som ny forbruger og videre skal der gives oplysning til ejendomsadministrationen om, hvorvidt der skal udstedes vaskekort, såfremt foreningen har et fælles vaskeri.

Med hensyn til udfærdigelse af salgsaftale, er det et uigenkaldeligt krav, at den enkelte forenings salgsaftale skal anvendes. I det herskende marked, hvor sælgere kan vælge og vrage mellem købere, ses det mere og mere, at sælgere vil have en køber til at underskrive her og nu – endskønt den lovpligtige oplysningspligt ikke er opfyldt og en køber måske ikke er kreditgodkendt. Videre er der ofte et stort pres på administrator ”for at haste en overdragelse igennem”. Dette vil vi og de fleste administratorer ikke acceptere; men haster det ”virkelig så meget” kan sælger og køber evt selv udfylde en salgsaftale – eller måske snarere at betegne som en foreløbig købsaftale - som f. eks kan fås på www.abf-rep.dk. Og så tiltræde den med forbehold bestyrelse og administrators samt banks godkendelse og selvsagt udfærdigelse af endelig salgsaftale via administrator.

Vedhæftede formular, der kan downloades, kan benyttes, såfremt en sælger og en køber selv har fundet hinanden og altså i givet fald som foreløbig salgsaftale, men også til at afgive relevante oplysninger til administrationen til brug for udfærdigelsen af foreningens salgsaftale.

6. Eventuel gæld i andelslejligheden

Som allerede anført i punkterne ovenfor, sker der under ingen omstændigheder afregning før al gæld i en andelslejlighed er indfriet og eventuelle restancer til andelsboligforeningen afregnet/indbetalt. Sælger opfordres til i god tid inden en aftalt overtagelsesdag at få afklaret med sit pengeinstitut, hvor stort et krav, der skal indfries i forbindelse med salget, og er der udlæg, skal der foreligge forhåndsoplysninger fra udlægshaveren om, hvor store deres krav er, således at administrator ved afregningen af købesummen har fuld klarhed over hvilke pant- og udlægshavere, der er, og hvor store beløb, der skal afregnes. I den forbindelse skal der opgives bankkonti numre.

Ved ekstraordinært stort arbejde forbundet med førnævnte indfrielser vil der blive debiteret sælger et gebyr på kr. 500,00 + moms pr. indfrielse.

7. Handelens afregning/salærer/gebyrer

Som hovedregel bliver handelen afregnet overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen, men der henvises i øvrigt til den konkrete salgsaftale og det vil altid være en forudsætning, at andelsboligbogen er ajour pr. overtagelsesdagen. Der sker ikke fuld afregning af de aftalte tilbageholdte beløb eller eventuelle mangelafhjælpningsbeløb. Disse vil typisk være enten specificeret i salgsaftalen eller have hjemmel i denne. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne nedenfor under pkt. 9 for så vidt angår mangelsindsigelser/reklamationer.

Er det originale andelsbevis bortkommer eller returneres dette ikke af sælger, betaler sælger et honorar på 1.500 kr plus moms for udstedelse og udarbejdelse af nyt andelsbevis.

I tilfælde af, at køber vælger at benytte sin fortrydelsesret, betaler sælger et honorar på kr 2.500 inklusive moms til administrator, og dette beløb dækker det indledende arbejde med registrering af købet, aftaleudfærdigelse, korrespondance med videre.

Såfremt køber finansierer købet af andelsboligen ved låneoptagelse og der i den forbindelse skal udarbejdes adkomsterklæring, betaler køber et honorar på 1.500 kr inklusive moms herfor. Såfremt køber skal overtage et ejerpantebrev som led i handelen, beregnes der et honorar på 800 kr inklusive moms

8. Udgifternes fordeling mellem køber og sælger

Som anført ovenfor i pkt. 2 kan der, hvis der er vedtægtsmæssig hjemmel hertil, ske fordeling af udgifterne mellem køber og sælger. Er normen i andelsboligforening at det er sælger, der skal betale udgifterne vil det ikke, ifølge overprisbestemmelserne i andelsboligloven være lovligt, at vælte udgifterne over på køber; uagtet at dette i det nuværende marked, ind i mellem ses!

9. Praktiske oplysninger efter salg, herunder mangelsindsigelser

Særligt om mangelreklamationer henvises til salgsaftalens meget detaljerede bestemmelser herom og i øvrigt henvises til artiklen ”Frivillig salg og tvangssalg af andels/ejerlejligheder", hvor der sidst i artiklen er en omtale af behandlingen af manglssager. Særligt gøres opmærksom på, at sådanne sager er et forhold mellem sælger og køber. Det er vigtigt, at iagttage at det ikke er bestyrelsen eller administrator, der er en form for "overdommer" i sådanne sager. Om sådanne sager i øvrigt, henvises der udover den førnævnte salgsaftale til 'Fast ejendom, herunder tvangsauktion og andelslejligheder'. 

Såfremt sælger har efterladt indboeffekter i lejligheden, må køber reklamere overfor sælger med henblik på bortskaffelse for sælgers regning.

Som allerede anført vil en sædvanlig salgsprocedure indebære mindst to måneders ekspeditionstid forud for overtagelsesdagen.

Sælger opfordres til at forevise et eventuelt pulterrum for køberen.

Såfremt der er tale om forældrekøb, bedes dette oplyst. Det er ikke alle foreninger, der har vedtægtsmæssig hjemmel til godkendelse af et sådant, og såfremt dette ikke er tilfældet, kan det ikke forventes, at foreningens bestyrelse godkender forældrekøbet.

Sædvanligvis praktiseres samlivsophævelser eller medoptagelse af en samlever på et andelsbevis som en ekspedition, der kan foretages uden udarbejdelse af de sædvanlige salgsdokumenter og den sædvanlige salgsaftale. Der vil være et ekspeditionsgebyr på kr. 1.000,00 + moms.

10. Fremlejeregler

Husk, at der sædvanligvis i andelsboligforeningers vedtægter er strenge regler for fremleje. Dette hænger sammen med, at der i alle andelsboligforeningsvedtægter i en af de første bestemmelser er en bopælspligt. Dette betyder, at der ikke, medmindre der er direkte hjemmel til det i andelsboligforeningsvedtægter, kan ske såkaldt ”forældrekøb”, idet bopælspligten ikke overholdes, såfremt der sker udlejning til en livsarving. 

En køber af en andelsbolig skal derfor flytte ind i forbindelse med anskaffelsen af andelslejligheden. 

Sædvanligvis er adgangen til fremleje begrænset til makimalt to år og i nogle tilfælde kun til et år. Ofte vil en lovlig fremlejegrund være den samme som er anført i lejeloven – længerevarende sygdom, uddannelse i udlandet, militærtjeneste, udstationering m.v. 

Administrator og bestyrelsen skal altid informeres om et fremlejeforhold og det kan kun ske skriftligt. Det skal i den skriftlige ansøgning om tilladelse til fremleje klart anføres, hvad årsagen er til at der søges om fremlejetilladelse. 

Da en lovlig fremleje ikke indebærer en overdragelse af andelslejligheden er det juridisk således, at andelshaveren forsat hæfter for alle forpligtelser overfor andelsboligforeningen og opkrævninger, herunder varme, sendes fortsat til andelshaveren som derfor skal oplyse sin nye adresse. Hverken andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator har noget ansvar for om den leje der er aftalt med fremlejetageren er for høj, set i relation til huslejenævnets praksis. Det kan herved oplyses, at der i sociallovgivningen er en direkte hjemmel til, at en kommune kan klage over huslejens størrelse, såfremt kommunen, alt andet lige, er forpligtet til at yde boligstøtte.

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.