Højesteret afviser at inddrage herskabslejlighed under konkurs

af Advokat Thomas Torré Christiansen

Ved kendelse af 2. marts 2017 har Højesteret ved en principiel afgørelse afvist en udvidet anvendelse af konkurslovens § 37 ved at nægte at inddrage en personlig skyldners boliglejemål under konkursbehandlingen.

Sagens omstændigheder

En 65-årig kvinde var blevet erklæret personlig konkurs som følge af nogle kautioner, hun havde påtaget sig i forbindelse med hendes eksmands mislykkede erhvervseventyr.

Kvinden, der var førtidspensionist, boede i en attraktiv herskabslejlighed på 450 m2 på det centrale Østerbro i København. Huslejen udgjorde kun knap 9.000 kr. om måneden, fordi lejeniveauet var beskyttet af reglerne om omkostningsbestemt husleje i boligreguleringslovens § 5. Hvis lejemålet blev opsagt ville lejligheden sandsynligvis kunne genudlejes til markedslejen på omkring 45.000 kr. om måneden, hvilket ville medføre en betydelig værdiforøgelse af selve ejendommen. Udlejer tilbød derfor kurator en kompensationsbetaling på kr. 400.000, hvis boet opsagde lejemålet.

Retsgrundlaget

I konkurslovens § 37 findes en bestemmelse, hvorefter en skyldners boliglejemål kan inddrages under konkursbehandlingen, når dette skønnes rimeligt begrundet i boets økonomiske interesse i inddragelsen. Bestemmelsen har ikke været anvendt i praksis siden 2004, hvor den tillige omfattede andelslejligheder.

Beløbet på 400.000 kr. var utvivlsomt tilstrækkeligt til, at boet havde en økonomisk interesse i inddragelsen. Spørgsmålet under sagen var derfor, om den tilbudte flyttekompensation var knyttet til lejemålet på en sådan måde, der kunne begrunde anvendelsen af konkurslovens § 37.

Resultatet

Sø- og Handelsretten kom i 1. instans til det resultat, at lejemålet kunne inddrages, mens Østre Landeret og Højesteret nåede til det modsatte resultat. Landsretten fremhævede i sin begrundelse, der blev tiltrådt af Højesteret, at konkurslovens § 37 er en undtagelse til § 36 og derfor skal fortolkes indskrænkende. Den finder derfor kun anvendelse på situationer, hvor boets interesse følger direkte af rettighederne efter lejekontrakten eller lejeforholdet i øvrigt. Eksempelvis fordi der er indbetalt et meget stort beløb i depositum eller forudbetalt leje. I den aktuelle sag er boets økonomiske interesse opstået som følge af et tilsagn fra udlejer til konkursboet om betaling for at overlade lejemålet til udlejer. Dette er efter landsrettens og Højesterets opfattelse ikke en relevant lejerettighed.

--oooOooo---

For yderligere uddybning af artiklen eller om konkursretlige spørgsmål i øvrigt kan henvendelse rettes til Advokat Thomas Torré Christiansen fra Homann Advokater, der førte sagen for kvinden.