Køb af projektsalgslejligheder / projektkøbshuse

af advokat Bent-Ove Feldung

Og hvor er hunden begravet i sådanne køb ...

Købet af en ejerlejlighed i en nyopført ejendom kan indebære en række faldgrubber, og nedennævnte opremsning er bestemt ikke udtømmende, men udelukkende udtryk for en række praktiske erfaringer, opstillet i ”telegramstil”:

Ad byggefelter m.v.

Husk at få afklaret, om der skal ske bebyggelse af de omkringliggende grunde. Om ejendommen/området som sådan kan det være meget nyttigt at slå den op på www.dingeo.dk, idet den rummer oplysninger om miljø, trafikstøj, skybrud etc.

Ad kombineret grundkøb/entrepriseaftale

Vær særlig opmærk på denne kombination, hvor særligt et af de store typehusfirmaer ikke accepterer, at aftalerne skal gøres integrerede i den forstand, at grundkøbet ikke skal gennemføres såfremt entrepriseaftalen ikke opfyldes. Det kan føre til, at købesummen for grunden skal betales, når adkomst til denne er lyst uden præjudicerende retsanmærkninger; uagtet at selve huset ikke er (færdig)opført. Entreprisesummen skal ikke betales – typisk – før aflevering, men grundkøbet er gennemført, og køber bærer derfor risikoen for entreprenørens/sælgers insolvens. Det bemærkes herved, at punkt B  i AB Forbruger ofte er fraveget, så entreprenøren ikke har stillet sikkerhed. Dette skal forsøges aftalt med sælger/entreprenøren.

Min seneste erfaring er, at projektbyggefirmaerne nu i større udstrækning ikke har andet end et ”strategisk” samarbejde med grundsælgeren. I sådanne situationer er der endnu større grund – så at sige! - til at overveje, om man som køber vil stå med risikoen for at skulle entrere med et nyt projekthusfirma, hvis det første går konkurs eller misligholder aftalen og altså ejer en grund uden hus på, og hvor grundens værdi kan være faldet væsentligt, når det er endeligt afklaret, at det oprindelige projekthusfirma har misligholdt. Modsat kan situationen også være, at en grundudstykning ikke gennemføres og så har man købt projekthuset! Det er lykkedes for mig, at opnå, at der i den sidstnævnte situation kan ske annullering, hvorefter der kun er risikoen ved at eje grunden.

Ad bankgarantistillelse for købesummen

Husk at få afklaret, om standardbankgarantiteksten fraviges og videre at få afklaret, hvornår frigivelsen af købesummen skal ske, og om der er ret til tilbagehold for væsentlige mangler, konstateret ved afleveringen. Kun for etagebyggeri kan en frigivelse relateres til kravet om udstedelse af ibrugtagningstilladelse. Som det mindste bør en sælger acceptere, at der i købsaftalen og garantien indsættes en bestemmelse om, at der skal foreligge en midlertidig ibrugtagningstilladelse/indflytningstilladelse på sædvanlige vilkår, der ikke er til hinder for købers anvendelse af ejerlejligheden; således at købesummen altså ikke frigives før førnævnte betingelser er opfyldt.

Frustrationen er tydlig

I en nylig sag har klienterne og jeg med nogen forundring af Danske Bank - som havde kreditvurderet og godkendt projektkøbet – i forbindelse med den senere garantistillelse med nogen konsternation konstateret (da der gentagne gange var rykket for garantien til entreprenøren), at banken som et nyt krav pludselig vil have konkrete detail- og plantegninger over huset; endskønt det på intet tidspunkt i sagsforløbet har været stillet som krav. Dette stillede klienterne i et rigtig dårligt lys, når garantien ikke ”blot” blev stillet – som lovet. Husk derfor på at få afklaret dette på et meget tidligt tidspunkt.

Baseret på en frisk erfaring fra et projektsalgskøb, har jeg været udsat for, at den medvirkende mægleren gjorde gældende, at uanset, at advokatforbeholdet var påberåbt og handelen derfor ikke endelig, ikke var udtryk for, at bankgarantien – forudsat at købers bank havde kreditgodkendt - ikke skulle stilles. Da handelen ikke er endelig er jeg uenig i en sådan fortolkning, men da en standardformulering i købsaftalen er, at senest 8 dage efter parternes underskrift af købsaftalen stilles der bankgaranti …” bør der i den betingede acceptskrivelse for tilfældes skyld ”gøres en bemærkning herom.

Ad sælgerselskabet

Husk at få afklaret, hvor velpolstret dette er, og om meningen er, at selskabet skal likvideres straks efter, at samtlige lejligheder er solgt. Dette giver en række udfordringer.

Ad mangeldiskussionerne

Det ses mere og mere, at sælger frem for selv at forestå etårseftersyn og femårseftersyn giver ejerforeningen en transport i rettighederne mod entreprenøren, således at det er ejerforeningen, der som juridisk person skal gøre mangelsindsigelser gældende. Det stiller selvsagt krav til, at den enkelte køber, indtil der er en bestyrelse i ejerforeningen, selv ofte har brug for at få en tekniker til at føre tilsyn. Lige så snart der er mulighed for det, bør købere ”pulje sig” og få en tekniker på. Når sælgere vælger at sælge på sådanne vilkår, er formålet ofte, at det selskab, der har opført bebyggelsen – typisk et ApS – skal likvideres(se også li afsnittet lige ovenfor), når sidste lejlighed er solgt. Det er nærmest umuligt at få ændret sådanne – ganske urimelige – betingelser.

Desværre er tendensen i 2017, at der i projektsalgene vedrørende huse i høj grad sker fravigelse af AB Forbrugerreglerne, og sælgerne bruger deres egne Almindelige Betingelser, som ikke indeholder ”andet” end en afleveringsforretning og typisk 8 uger til afhjælpning – og således intet om tilbagehold til afhjælpningsudgifter eller overhovedet en detaljeret definition af, hvornår der er afleveret kontraktsmæssigt. En køber bør her søge rådgivning.

Husk altid at, hvis der er givet oplysninger om konkrete forhold kan der aldrig opstå såkaldte ”skuffede forventninger” og derfor næppe heller være tale om, at der er en mangel.

Ad byggeskadeforsikring

Det gælder om ikke at have for
mange "spændbånd"

Husk at undersøge, om der er en sådan, hvorved bemærkes, at en sådan er lovpligtig. Husk at undersøge, om der har været sager mod forsikringsselskabet og om der er værneting i Danmark i evt retssager.

Ad lejlighedens boligareal

Husk at få afklaret, om der er selvstændige pulterrumsfaciliteter, eller om et eventuelt walk-in closet også skal bruges som pulterrum.

Særligt skal en køber være opmærksom på sælgers mulighed for at udvide arealet til en meget høj kvadratmeterpris, og skal der reduceres, ses det indimellem, at kvadratmeterprisen er lavere end ved udvidelsen.

Ad eksklusive brugsrettighede/ret til videresalg

Husk at få afklaret, om der er brugsret til p-kælder, haveareal, tagterrasse eller andet, og ved tagterrasse, husk at få afklaret, om der eventuelt skal opsættes ventilationsanlæg på denne.

Opmærksomheden henledes på, at sælgere ofte begrænser retten til videresalg i en kortere årrække. Såfremt man ønsker en ret til videresalg straks efter, at købsaftalen er endelig, tilråder jeg, at dette gøres til en konkret betingelse; dvs retten skrives ind i aftalen blot der er den mindste tvivl.

Ad den nystiftede ejerforenings budget

Der findes kyndige advokater som mener, at der næsten altid er ca. 30 %’s underbudgettering. I hvert fald skal der lyde en opfordring til meget nøje at gennemse budgettet med henblik på kontrol af særligt de store poster – og også vedligeholdelsesposten (hvis der er sugeaffaldsanlæg, mahognifacader eller andet, der koster mange penge, skal der tages højde herfor i budgettet).

Ad materialer og indretning

Som køber skal man være meget opmærksom på, at få henvist til materialevalg/indretning i en prøvelejlighed og i øvrigt, så vidt muligt, at få et detaljeret bilag over, hvad der medfølger af inventar/løsøre og hvorledes en lejlighed er indrettet. Det skal også klart fremgå af aftalen, hvad det koster, at få ændringer.

Ad færdiggørelse af udenomsarealer/fællesarealer

Det er vigtigt, at man som køber sætter sig ind i, hvorledes udenomsarealerne kommer til at fremtræde og at også dette bliver en sælgerforpligtelse. Det gælder både beplantning, flisebelægninger, trappeopgange og kældre. Såfremt der er mulighed for det bør det sikres, at der, fra sælgers side, er likviditet til at foretage disse arbejder.

Ad parkeringshuse, bådpladser mv.

Vær opmærksom på, om der i selve ejerforeningens vedtægter er indsat en bestemmelse om, at den til enhver tid værende ejer af p-kælderen ikke skal betale fællesudgifter – sammenholdt med, at ejerforeningen – alligevel – har vedligeholdelsen af p-kælderen. Særligt kan dette, hvis membranen er utæt, som der er en del eksempler på, medføre store udgifter i selve ejerforeningen. Derfor bør der stilles store krav til, at sælger sørger for et ordentligt tilsyn under byggesagens forløb, og at der er aftalt etårseftersyn og femårseftersyn og naturligvis stillet entreprenørgaranti og tegnet den allerede nævnte byggeskadeforsikring. Særligt om bådpladser og lignende skal det dokumenteres, at sælger i forhold til kommune og havneejeren har rådighedsret.

Ad overtagelsesdagen

Man skulle jo gerne være sikker på at bo på den rigtige adresse!

Det ses tit at den rykkes som følge af force majeure, vejrforhold eller forsinkelser i øvrigt. Det tilrådes at få aftalt en definitiv annulleringsfrist og eventuelt dagbøder og videre, at det defineres, i hvilken stand lejligheden skal overtages i (f.eks. uden væsentlige mangler)

Mange projektsalgssælgere betinger aftalens endelighed af, at der indgås et bestemt antal bindende salgsaftaler. Vaer her opmaerksom på, at sælger ofte har den yderligere betingelse, at sælger kan udskyde overtagelsen i måske op til 12 måneder. Derfor er det vigtigt for en køber på forhånd at afklare, hvor længe man vil afvente og altså ultimativt selv at kunne annullere uden omkostninger, jfr ovenfor.

Ad finansiering af købesummen

Sørg altid for at få bankens finansieringstilsagn på skrift og det skal indeholde både tilsagn om garantistillelse og tilsagn om maksimal ejerskiftebelåning. En lånesag tager stort set altid længere tid end påregnet og ofte to til tre uger. Altovervejende vil et samlet tilsagn være betinget af, at en nuværende er solgt.

Såfremt en køber i forvejen ejer en bolig – dog ikke sommerhus  og forældrekøb – har Finanstilsynet strammet låneudmålingsreglerne op, så dels skal låntageren kunne betale renter og afdrag på alle boliglån i hele ejerperioden og dels skal låntageren kunne klare et værdifald på 40% samtidig med risikoen på fald af andre aktivers værdi. en af årsagerne til denne opstramning er bl .a. de mange projektsalg, hvor Finanstilsynet vil modvirke spekulation.

Ovennævnte er på ingen måde udtømmende, som det allerede er anført.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung eller til advokat Frederik Bue Johnsen.