MOMS – Nye regler pr. 1. januar 2011

af advokat Gitte Skouby, Advokatfirmaet GS Tax ApS

Der træder ny momsregler i kraft pr. 1. januar 2011 for tre typer aktivitet:

  • levering af fast ejendom
  • administration af fast ejendom
  • rejsebureauer

MOMS – fast ejendom

Ifølge momsloven skal der som udgangspunkt betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres her i landet. Undtaget herfra har været levering af fast ejendom. Dette ændres delvis med virkning fra 1. januar 2011.

Fra årsskiftet skal betales moms ved førstegangssalg af fast ejendom. Sælger skal afregne moms ved levering af

  • en ny bygning
  • en ny bygning med tilhørende jord
  • en byggegrund og
  • særskilt levering af en bebygget grund

Som anført nedenfor er det dog ikke kun førstegangssalg, der udløser moms for sælger.

Loven definerer ikke, hvornår en bygning er ny, men skatteministeren har udsendt et udkast til en bekendtgørelse, der forklarer dette begreb. Bekendtgørelsen er blevet kritiseret på en lang række punkter, og det kan således ikke siges præcist, hvornår en sælger skal opkræve moms ved levering af fast ejendom. Det vil formentlig kræve forelæggelse for SKAT i en lang række situationer, således at tvivlsspørgsmål kan afklares gennem bindende svar. Det er i sagens natur vigtigt for en sælger at have afklaret, om der skal afregnes moms af salget, da det er sælger, der har pligt til at afregne momsen.

Her følger en omtale af nogle væsentlige punkter i de nye regler baseret på udkastet til bekendtgørelse:

Ikrafttræden og overgangsregler

Udgangspunktet er, at der skal afregnes moms i henhold til de regler, der gælder på leveringstidspunktet.

SKAT har i et bindende svar taget stilling til, hvornår der skal afregnes moms af byggegrund, der handles inden 1. januar 2011, men overtages af køber efter dette tidspunkt.

Eks:

A indgår i 2010 aftale med B om salg af grund med byggeprojekt, der skal opføres i 2011. B overtager først grund med projekt i 2011, hvor købesummen også forfalder til betaling.

Da A og B har indgået en bindende aftale om overdragelse af byggegrund mv. inden 1. januar 2011, skal A ikke afregne moms af salget. Det har ingen betydning, at overdragelsen var betinget af, at kommunen skulle godkende lokalplan for arealet.

Der er momspligt af nye bygninger, hvis byggeriet eller en væsentlig om- eller tilbygning påbegyndes efter 1. januar 2011. Et nyt byggeri anses for påbegyndt på tidspunktet for støbning af fundament. Det betyder, at hvis fundament er støbt inden 1. januar 2011, kan levering ske momsfrit, selvom levering sker efter denne dato.

Sker salg af en ejendom efter 1. januar 2011 og derfor med moms, kan sælger/leverandør, der inden lovens ikrafttræden har haft udgifter til byggemodning mv., få godtgjort moms heraf. Godtgørelsen sker i forbindelse med salg eller, hvis grunden ikke er solgt senest 1. januar 2016, så på dette tidspunkt.

Hvornår er en bygning ny?

De nye regler indfører momspligt, når der er tale om levering af ny bygning, henholdsvis ny med tilhørende grund. Det vil være tilfældet, når fx en byggevirksomhed for egen regning har opført bygningen og sælger hele ejendommen inkl. grund til køber. Reglerne fastsætter imidlertid moms ikke blot af førstegangssalg, men der kan være momspligt også for senere sælgere.

Udgangspunktet er, at en bygning er ny,

  1. Hvis levering sker inden første indflytning.

    Levering (salg) af fast ejendom inden bygningen er taget i brug udløser moms for sælger. Der gælder ingen tidsgrænse, og der skal afregnes moms både ved første levering og ved eventuelle senere salg.

    Der er sket indflytning, hvis bygningen er taget i brug til det formål, den er bestemt til (lager, kontor, beboelse mv.), men fx indretning af prøvehus til fremvisning for købere er ikke indflytning.
  2. Hvis indflytning er sket, men første levering (salg) sker inden for 5 år fra færdiggørelsen

    Sælger skal betale moms ved første salg efter færdiggørelse. Det er således ikke muligt at undgå moms ved førstegangssalg ved at sørge for, at bygningen er taget i brug efter sit formål.

    Sælger skal ikke betale moms ved førstegangssalget, hvis indflytning er sket og førstegangssalget sker efter 5 år fra færdiggørelse.
  3. Hvis indflytning er sket, ved anden, tredje mv. levering (salg), medmindre bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år efter færdiggørelse.

    Sælger skal følgelig betale moms både ved det første, andet, tredje salg osv., hvis disse sker inden bygningen har været i brug i en samlet periode på 2 år.

    Ejeren A har købt en nyopført ejendom i 2010 og taget den i brug d. 1. september 2010.  A sælger ejendommen til B den 31. maj 2011. Ejendommen er stadig ny på dette tidspunkt, da salget sker inden for 5 år fra færdiggørelse, og da ejendommen ikke har været anvendt i en samlet periode på 2 år på salgstidspunktet. A skal derfor afregne moms af salget.

Hvornår der er gået fem år fra færdiggørelse kan give anledning til diskussion og dermed om usikkerhed om, hvorvidt en levering af den faste ejendom er momspligtig. Ved færdiggørelse forstås ifølge bekendtgørelsen det stadie, hvor bygningen kan anvendes efter sit formål. En fremtidig sælger bør derfor sikre sig dokumentation for færdiggørelse, hvis ejendommen påregnes solgt momsfrit, når der er gået 5 år fra færdiggørelse, jf. pkt. 2 og 3 ovenfor.

Om- og tilbygninger

Der skal beregnes moms ved levering (salg) af fast ejendom, hvor der er foretaget væsentlige om- eller tilbygninger på en eksisterende ejendom.

Der er tale om væsentlig om- eller tilbygning, hvis værdien af det udførte arbejde udgør 50 % af den seneste offentlige vurdering på tidspunktet for færdiggørelse med tillæg af værdien af om/tilbygning.

Eks:mill. kr.
Værdi af det udførte arbejde, ekskl. moms1,5
Seneste off. vurd.1,0
Beregningsgrundlag2,5

Det udførte arbejdes værdi af beregningsgrundlag: 1,5:2,5x100= 60 %

 

Ejendommen anses derfor som en ny ejendom, jf. ovenfor.

Hvis der hører jord til bygningen skal værdien af om/tilbygning udgøre mere end 25 % af det tilsvarende beregningsgrundlag.

Ved om- eller tilbygninger, der sker etapevis, kan der opstå tvivl om, hvorvidt en enkelt etape skal indgå i en særskilt vurdering, eller om det er den samlede om/tilbygning, der skal indgå og beregningen følgelig skal foretages, når hele byggeriet er færdiggjort, selvom enkelte etaper eventuelt er taget i brug før dette tidspunkt.

Salg af byggegrunde

En byggegrund er et areal bestemt for bebyggelse, uanset om det er byggemodnet eller ej. Arealer, der ifølge planloven er udlagt til andet end bebyggelse, fx landzonearealer, vil kunne sælges momsfrit.

Hvis den faste ejendom er solgt med henblik på, at køber skal rive bygningen på grunden ned og opføre en ny bygning, vil der være tale om momspligtig levering af byggegrund. Sælger af en ejendom skal derfor sørge for at få afklaret, om køber har til hensigt at rive bygningen ned. Det er imidlertid ikke tilstrækkeligt til at sikre sælger, idet køber kan ændre opfattelse efter at have overtaget ejendommen og måske indse, at det bliver bedre at bygge nyt i stedet for at bygge om. Hvornår køber har ændret hensigt med bygningen kan være vanskeligt at få fastslået efterfølgende. Endvidere vil der være tale om en ny bygning, hvis køber foretager væsentlige om/tilbygninger, hvorved der ved salg af grund og eksisterende bygning foreligger salg af byggegrund. Sælger må derfor i salgsaftalen sikre sig, at køber har pligt til at indbetale moms af købesummen, hvis salget efterfølgende viser sig at blive momspligtigt. Sælger vil dog fortsat være i risiko for, at køber ikke kan betale momsbeløbet til sælger.

Særskilt levering af bebygget grund

Der vil være tale om særskilt levering af bebygget grund og dermed momspligt, hvis bygningen ikke overdrages samtidig med overdragelse af grundarealet. Det kan fx skyldes, at køber i forvejen ejer den bygning, der ligger på grunden.

Reguleringsforpligtelse

Fast ejendom er et investeringsgode, hvor der er en 10-årig reguleringsforpligtelse for moms. Reguleringsforpligtelsen begynder at løbe fra færdiggørelsestidspunktet.

Privates salg

Momslovens regler for levering af fast ejendom gælder for afgiftspligtige personer. Enhver juridisk eller fysisk person, der driver selvstændig økonomisk virksomhed, er momspligtig, hvis omsætning af momspligtige leverancer overstiger kr. 50.000 årligt. Både den regelmæssige drift af virksomhed og lejlighedsvise transaktioner er omfattet af begrebet økonomisk virksomhed. Men det har ikke med loven været tilsigtet, at salg af privat, dvs. ikke-erhvervsmæssig, fast ejendom skal være momspligtig.

I bekendtgørelsen er der lagt op til kun at momsfritage ejendomme, der kan sælges skattefrit efter reglerne for salg af egen bolig (parcelhusreglen) eller salg af privat fritidsbolig (sommerhusreglen).

Salg af fast ejendom er skattefrit, når

  1. ejendommen har tjent til bolig for ejeren i ejertiden og
  2. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller a. der ikke kan ske udstykning pga. offentlig regulering
    b. udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse

Det vil betyde, at der skal afregnes moms ved salg af ejerens bolig, der ikke kan sælges skattefrit, fordi arealet udgør 1.400 m2 eller derover samt ved frasalg af et areal fra en sådan ejendom.

Ifølge bekendtgørelsen og tilhørende vejledning skal der dog kun afregnes moms af værdien af det areal, der overstiger 1.400 m2.

Da ovenstående giver anledning til momspligt for i øvrigt private, enkeltstående salg, har der været stærke indvendinger mod udkast til bekendtgørelse på dette område, og SKAT har oplyst, at der vil komme en præcisering.

MOMS – administration af fast ejendom

Med virkning fra 1. januar 2011 bliver administration af fast ejendom belagt med moms. Det medfører, at ejendomsadministrator ikke længere skal afregne lønsumsafgift af sin virksomhed.

I forbindelse med overgang til momspligt skal afregnes moms af administrationsydelser, der leveres efter 1. januar 2011. Levering sker ved fakturering, når denne sker enten forud for levering af ydelsen eller i tæt tilknytning til ydelsen.

Det betyder, at hvis administrator fakturerer i 2010 for ydelser, der leveres i løbet af 2011 eller senere, kan levering ske momsfrit efter de nugældende regler, hvis disse ydelser er klart identificerede i den indgåede administrationsaftale. I henhold til de almindelige momsregler er det uden betydning for momsafregning, om fakturabeløbet først forfalder til senere betaling. Efter at Skatterådet traf en afgørelse, der viste, at de nye regler i realiteten gav mulighed for at udskyde momspligt af administrationsydelser, og yderligere gav mulighed for at aftale sig til en udskydelse over en længere periode, har skatteministeren sat stop for dette med et lovforslag.

Lovforslaget kræver som betingelse for, at levering er sket momsfrit i 2010, at forudfakturerede administrationsydelser tillige er betalt inden udgangen af 2010.

Hvis modtager imidlertid er indstillet på at indbetale fakturabeløbet inden udgangen af året, er der fortsat mulighed for ved forud fakturering reelt at udskyde momspligt af administrationsydelser og samtidig spare lønsumsafgift fra 1. januar 2011.

Skattemæssigt kan forudbetalinger fradrages på betalingstidspunktet, hvis betalingen vedrører en periode af ikke over 12 måneder.

SIDSTE NYT: Folketingets skatteudvalg har udsendt betænkning, hvoraf det fremgår, at det alligevel ikke er muligt at undgå at betale moms på ejendomsadministration. Forudbetalinger for 2011 foretaget inden den 6. oktober 2010 er fortsat momsfritaget, mens forudbetalinger for 2011 foretaget efter denne dato er momspligtige.

MOMS - Rejsebureauer

Rejsebureauer bliver momspligtige fra 1. januar 2011, således at de skal afregne moms af deres fortjenstmargin.

Ved rejsebureau forstås virksomhed, der handler i eget navn over for den rejsende, og som indkøber varer og ydelser fra andre virksomheder til brug for rejsen.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Gitte Skouby.