Ny dom præciserer rækkevidden af formidlingsaftaler

af advokat Nicolai Platzer Funder

Baggrund

Inden ejendomsmæglere påbegynder formidling af en ejendom for en sælger, indgås der som regel en egentlig formidlingsaftale, der fastlægger vilkårene for mæglernes arbejde. Herunder aftales det bl.a. hvilken pris, ejendommen skal udbydes til, hvilken længde formidlingsperioden skal have og selvsagt også hvilket vederlag, mægleren skal have for sit arbejde.

Det er i dag sædvanligt i disse aftaler, at mægleren ikke får noget honorar, hvis ejendommen ikke sælges indenfor formidlingsperioden, altså ”solgt eller gratis”.

I langt de fleste formidlingsaftaler findes der til gengæld en klausul om, at hvis ejendommen sælges efter udløbet at formidlingsperioden, men som følge af det arbejde, mægleren har udført for sælger, så er mægler alligevel berettiget til at opkræve det aftalte vederlag hos sælger. Dette har dog igennem tiden givet anledning til flere retssager, idet sælger har en naturlig interesse i at undgå at betale mæglerens vederlag samtidig med, at det kan være vanskeligt for mægleren at bevise, at det konkrete salg skyldes hans eller hendes arbejde. Det interessante er altså at indkredse, hvor meget eller hvor lidt mægler skal have gjort for at det udløser vederlag for et efterfølgende salg.

Vestre Landsrets dom fra maj 2008

Vestre Landsret afsagde i 2008 en dom, som gav medhold til mægler i kravet om efterbetaling af det aftalte honorar på 225.000 kr. for salg af et hotel. Salget skete fire måneder efter formidlingsperiodens udløb. Da aftalen udløb, havde sælger tilkendegivet, at man ikke ønskede en fornyelse af den eksisterende aftale og indrykkede selv en salgsannonce i Jyllands Posten. Fire måneder senere blev der så skrevet slutseddel med en køber, som mægler to måneder før formidlingsaftalens ophør havde sendt udbudsmateriale til. Det fremgår endvidere af sagen, at der kort tid efter formidlingsaftalens udløb havde været detaljerede forhandlinger mellem sælger og den senere køber. Landsretten lagde derfor til grund, at selve købsaftalen måtte anses for at være kommet i stand på baggrund af mæglers indsats, hvorfor sælger skulle betale vederlag herfor. Dette uagtet, at mæglers kontakt med den senere køber måtte betragtes som flygtig.

Vestre Landsrets dom fra marts 2011

Vestre Landsret har nu i marts 2011 afsagt en dom, som på mange måder bekræfter den retspraksis, som følger af dommen fra 2008. Sælger skrev formidlingsaftale i januar 2007 med en mægler. Mægler gik straks i gang med markedsføringen af huset, herunder ved i januar at sende salgsopstilling til den senere køber, ligesom mægler også fremviste ejendommen for køber to gange i marts måned 2008. Den 1. april opsagde sælger formidlingsaftalen, og blot 14 dage senere skrev sælger købsaftale med den køber, som mægler havde haft kontakt med fra januar måned og frem. Retten i Aalborg frifandt sælger for at skulle betale honorar til mægler med den begrundelse, at der ikke var skrevet købsaftale med køber under formidlingsaftalen. Men Vestre Landsret ændrede dommen, da det afgørende var, at der var foretaget almindelige markedsføringsskridt fra mæglerens side i aftaleperioden. Desuden var det et skærpende forhold, at sælger ved salget havde givet køber et nedslag, som næsten præcis svarede til det honorar, der havde været aftalt med mægler.

Retspraksis er herefter ganske klar. Formidlingsaftalen kan få omkostningsmæssige virkninger selv længe efter at den er ophørt. Således kan en enkelt henvendelse til mægler i formidlingsperioden fra en potentiel køber medføre, at sælger siden skal betale det aftalte salær. Særligt – men formentlig ikke nødvendigvis - hvis konkrete omstændigheder i sagen indikerer, at sælger har været i ond tro om at mægler havde krav på salær. Mæglere gør derfor klogt i at notere navne og adresser på mulige købere, herunder i forbindelse med åbent hus arrangementer m.m. Ikke blot for at kunne sende (andet) markedsføringsmateriale ud til de pågældende – men også for at kunne efterkontrollere, om de går glip af deres salærer.

Yderligere oplysninger om reglerne vedrørende formidling og omsætning af fast ejendom, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Nicolai Platzer Funder.