Ny huseftersynsordning gør ejerskifteforsikringer dyrere

af advokat Nicolai Platzer Funder

Den 23. november 2010 afgav Økonomi og Erhvervsministeriet Betænkning 1520 over forslag til ændring af lov om beskikkede bygningssagkyndige m.v. Anbefalingerne heri er nu udmøntet i en samlet revision af huseftersynsordningen, der har effekt fra og med ejendomshandler, der indgås den 1. maj 2012 eller senere.

Huseftersynsordningen blev etableret i 1995 med det formål at reducere antallet af retssager om mangler ved fast ejendom mellem købere og sælgere. Dette gjorde man via en kombination af forskellige tiltag, herunder vedtagelse af bl.a. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LOFE) samt oprettelse af en huseftersynsordning, altså ordningen med beskikkede byggesagkyndige, som er autoriseret til at udarbejde tilstandsrapporter, og en samtidig nedsættelse af et særligt klagenævn til at udføre tilsyn med disse.

Princippet i LOFE går ud på, at sælger – bortset fra tilfælde af ond tro - kan gøre sig ansvarsfri i forhold til eventuelle mangelsindsigelser fra køber, hvis sælger vælger at gøre brug af ordningen med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. I henhold til loven kan køber således ikke rette krav mod sælger i anledning af mangler ved huset (bortset fra vanhjemmel og ond tro), hvis køber senest ved købsaftalens indgåelse har fået udleveret en officiel tilstandsrapport, et tilbud om at tegne ejerskifteforsikring samt tilbud fra sælger om at betale halvdelen af forsikringspræmien. Det er i den forbindelse uden betydning, om køber rent faktisk tegner ejerskifteforsikringen.

Modstykket til sælgers ansvarsfrihed er, at det via tilstandsrapporten er lettere for køber at overskue ejendommens forskellige skavanker og de hermed forbundne fremtidige udgifter til istandsættelse og forbedring. Og samtidig har køber via ejerskifteforsikringen fået mulighed for at forsikre sig imod det, der ikke står i tilstandsrapporten. Ydermere kan køber i Ankenævnet for Huseftersyn gøre direkte erstatningsansvar gældende imod den byggesagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, hvis en mangel ikke var beskrevet (godt nok), hvorved den byggesagkyndige kan ifalde ansvar efter en objektiv målestok.

Ordningen må siges at være blevet en succes. I dag udarbejdes tilstandsrapport og tilbydes ejerskifteforsikring til køber i langt de fleste tilfælde, hvor der handles fast ejendom mellem ikke-erhvervsdrivende, eller hvor blot køber eller sælger er privatpersoner. De mange retstvister mellem parterne i ejendomshandler er til en vis grad blevet afløst af købernes tvister med ejerskifteforsikringsselskaberne om dækningsomfanget. Desuden har der været en tendens til at køberne også har taget imod huseftersynsordningens mulighed for på en nem måde at klage til et ankenævn over de byggesagkyndige, hvis man ikke fandt tilstandsrapporten retvisende.

I medfør af de nye regler er der sket en sammenlægning af Ankenævnet for Huseftersyn (erstatningssager) og disciplinærklagefunktionen i Økonomi- og Erhvervsministeriet til et samlet nævn kaldet ”Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede byggesagkyndige”, hvorved en effektivisering og synergieffekt er tilsigtet. Se nærmere på www.husklage.dk.

Men dækningsomfanget på ejerskifteforsikringerne har uden tvivl været det område, som har fået størst opmærksomhed i den nu gennemførte revision af ordningen. Nedenfor beskrives i korte træk de væsentligste ændringer:

Den grundlæggende ejerskifteforsikring udvides

Huseftersynsordningen opererer med en fast standard for, hvad ejerskifteforsikringen mindst skal dække, for at sælger kan opnå ansvarsfrihed.  Ønsker køber en videre dækning, har man hidtil kunnet tegne en udvidet ejerskifteforsikring. I ”Bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer” er den obligatoriske minimumsdækning beskrevet i et bilag. Dækket er således skader på bygninger på ejendommen, eller forhold, der medfører nærliggende risiko for skader. Derimod har ”rene ulovligheder” konkret været undtaget fra minimumsdækningen, herunder fx el- eller VVS installationer.

Og det er forbeholdet vedrørende brud på offentligretlige forskrifter, altså ulovlige bygningsindretninger, der bl.a. er centralt i revisionen af huseftersynsordningen. Således er der indført et nyt obligatorisk oplysningsdokument, en såkaldt el-installationsrapport, der skal udleveres til køber inden handlen gøres endelig. Se nærmere herom her: www.eleftersynsinfo.dk. Ydermere skal sælger i selve tilstandsrapporten nu udtale sig yderligere om VVS-systemets funktion. Det er således nyt fra 1. maj 2012, at ulovlige elinstallationer samt ulovligt VVS fremover er dækket af ejerskifteforsikringen. Køber behøver altså ikke længere tegne en udvidet ejerskifteforsikring for at være sikret mod sådanne ulovligheder. Som konsekvens tages forhold vedrørende elinstallationer helt ud af tilstandsrapporten.

Klarere definition af, hvilken del af ejendommen, der er dækket

Den nye ordning forsøger at imødegå en diskussion, som har hærget i både Ankenævnet for Forsikring og de almindelige domstole siden etableringen af den gamle ordning. Nemlig spørgsmålet om, hvor grænsen går for hvilken del af ejendommen (bygningen), der er omfattet af ejerskifteforsikringen.

Det klare udgangspunkt har været, at det er bygningen eller bygningerne på grunden, og ikke forhold på eller i selve grunden, der var omfattet. Alligevel har dette kunnet fortolkes i forhold til fx afløbsinstallationer, som løber fra installationer i huset og ud i grunden samt stikledninger i øvrigt. Her har domstolene i enkelte tilfælde i praksis været tilbøjelige til at anse en skade på grunden (typisk opstuvning i kloak, overløb på grunden eller lignende) med udgangspunkt i en uhensigtsmæssig installation indendørs som omfattet af ejerskifteforsikringen.

De nye regler indeholder en klar, eksplicit angivelse af, at det dækkedes fysiske afgrænsning udgøres af et vertikalt snit langs med yderkanten af soklen og hvad, der måtte være monteret direkte på muren udefra.

Omfangsdræn er fx som hidtil ikke omfattet af dækningen, da dette under alle omstændigheder ikke anses som en del af bygningen. Tilsvarende faskiner m.m.

Angivelse i tilstandsrapporten af restlevetid på ejendommens tag

Hidtil har den byggesagkyndige ikke skulle angive skønnede restlevetider på bygningsdele i tilstandsrapporten, der i sin oprindelige og officielle form har været forbeholdt oplysning om konstaterede skader eller risiko for skader. I særlige, individuelle ”tillæg til tilstandsrapporter”, har der i praksis været oplistet den byggesagkyndiges vurdering af restlevetider på diverse bygningsdele. Men dette har været som en ekstra service udbudt af den pågældende og altså ikke noget, der er ”født” med eller en del af den egentlige lovbaserede huseftersynsordning.

Det er kun taget, der skal vurderes. Og kun taget på ejendommens ”hovedbygning”, hvilket antageligt kan give visse problemer i praksis fx ved en trelænget gård med hver sin beboelsesdel. Ydermere er genstanden for vurderingen indsnævret til at angå den bygningsbestanddel af det pågældende tag, som antages at have den korteste restlevetid, altså fx undertaget, tagdækningen, skotrenden, inddækningen etc. Det er meningen, at den byggesagkyndige med udgangspunkt i en ny levetidstabel i Håndbogen for Byggesagkyndige kombineret med konstatering af etableringstidspunktet for det pågældende tag, skal kunne oplyse den konkrete restlevetid inden for intervallerne under 5 år, 5-10 år og over 10 år.

Det kan i praksis formentlig være svært for den byggesagkyndige at konstatere tagets etableringstidspunkt. Og der er da også udtrykkeligt taget stilling til, at den byggesagkyndige efter en konkret vurdering kan undlade at udtale sig om restlevetiden, uden at dette er forbundet med konsekvenser.

Hustypebeskrivelse

Som endnu en nyskabelse er der indført krav om, at der under huseftersynsordningen skal udleveres en hustypebeskrivelse til køber. Hustypebeskrivelsen er en standardbeskrivelse af en række gængse hustyper ledsaget af en række ”OBS punkter” for hver type. Der er udarbejdet 31 forskellige hustyper, og der kan i princippet udleveres flere forskellige til køber, hvis ikke en enkelt synes at passe på den konkrete bolig. Af eksempler kan nævnes Bindingsværkshus (1850-1920), Byhus (1880-1930), Bungalow (1930-1945) og Typehus 1960-1976 (1960-1976).

Udover at beskrivelserne oplister en række konstruktionsmæssige fællestræk ved de enkelte typer, så er de som nævnt hver især ledsaget af en række punkter, som man bør være opmærksom på. Vedrørende fx Typehus 1960-1970 kunne det være, at man skal være opmærksom på risikoen for, at damspærren ikke er sluttet tæt omkring samlinger og eldåser i lofterne, hvorved der kan opstå risiko for fugt og dermed råd i tagkonstruktionen. Selvom dette umiddelbart har karakter af en ”advarsel” til køberne, er det ikke hensigten, at ejerskifteforsikringsselskaberne skal kunne dække sig ind bag disse OBS-punkter og dermed nægte dækning af et sådant konkret forhold, hvis det bliver anmeldt som en skade. Dette er der taget konkret stilling til i lovforarbejderne til den nye ordning.

Kloakbeskrivelse og radonkort

Videre er det i henhold til de nye regler også et krav, at der udleveres en kloakbeskrivelse og et radonkort. Der er også i denne forbindelse tale om standardiserede forbrugeroplysninger, idet der ikke gives en beskrivelse af den konkrete kloak- og radonsituation. Derimod er der tale om dels en generel beskrivelse af fællestræk for kloakkers udførelse og formodede holdbarhed i tre forskellige tidsperioder, dels et Danmarkskort med farvenuancer alt efter den generelle formodede forekomst af radon.

Forøgede udgifter ved skadesudbedring

En reel og potentielt mærkbar ændring findes i reglerne derved, at det fremover kommer til at indgå i de standardiserede ejerskifteforsikringsbetingelser, at ekstra byggeudgifter i forbindelse med en forsikringsdækket skadesudbedring, som ellers ikke direkte har noget med selve skaden at gøre og dermed ikke i sig selv ville være dækket, også vil være dækket af forsikringen.

Et praktisk eksempel er kravet i Bygningsreglement (BR) 2010 om, at alle større byggearbejder nu skal indtænke energioptimering, herunder typisk krav om efterisolering, hvor dette ved en rentabilitetsberegning viser sig at være hensigtsmæssigt. Hvis ejerskifteforsikringen fx dækker udskiftning af en defekt skalmur på et typehus, og det viser det sig, at isoleringen mellem bag- og formur skal forøges for at leve op til BR 2010, så vil udgiften til efterisoleringen ifølge de nye regler – modsat tidligere – kunne dækkes under forsikringen.

Genhusningsudgifter

Hidtil har i praksis alle ejerskifteforsikringsselskaber i større eller mindre omfang tilbudt deres kunder dækning af udgifter til genhusning i en situation, hvor udbedring af en dækningsberettiget skade gjorde huset ubeboeligt. Dette havde imidlertid ikke direkte hjemmel i ejerskifteforsikringsbetingelserne, hvilket det får under de kommende betingelser. Der vil således kunne gives genhusning i op til 12 måneder, hvilket endda evt. kan forlænges, hvis forsikringsselskabets behandling af sagen har bevirket, at sagen trækkes i langdrag.

Ifølge overgangsbestemmelserne vil tilstandsrapporter fra 1. november 2011 eller senere (som jo har udløb efter 1. maj 2012, da de forældes efter seks måneder) skulle suppleres med de nye tiltag i huseftersynsordningen, herunder fx nyt spørgsmål til sælger om VVS samt oplysning om restlevetid på tag, hvis salget sker efter 1. maj. Desuden skal sælgerne i givet fald også investere i en elinstallationsrapport, selvom dette altså ikke var gældende ret, da de satte deres ejendom til salg.

Samlet set vurderes det i forsikringsbranchen, at ændringerne i dækningsomfanget på ejerskifteforsikringerne vil medføre en væsentlig forøgelse af præmierne på forsikringerne. Præmierne er selvsagt variable i forhold til geografisk placering, hustype, alder, bygningsmaterialer m.m., men præmier på 50.000 til 70.000 kr. vil formentlig ikke være usædvanligt. Det store spørgsmål er derfor, om den fornyede ordning vil være lige så populær som den gamle, eller om de forøgede priser vil skræmme sælgerne fra at anvende ordningen.

For yderligere oplysninger om ændringerne i Huseftersynsordningen eller handel med fast ejendom generelt, kontakt venligst advokat Nicolai Platzer Funder.