Ophævelse af køb og administrators erstatningsansvar ved salg af andelslejlighed til overpris

af advokat Nicolai Platzer Funder

En dom afsagt af Retten i Roskilde den 14. januar 2014 belyser, under hvilke omstændigheder man som køber kan hæve en handel med en andelslejlighed i tilfælde af overpris. Ejendommens administrator blev i den forbindelse anset som erstatningsansvarlig.

Sagens omstændigheder

Andelsboligforeningen havde regnskabsår fra 1. juli til 30. juni.

I Juni 2012 blev regnskabsåret afsluttet og den 6. september samme år blev udkast til årsrapport underskrevet af revisor og – antageligvis - sendt til administrator.

Den 26. september 2012 blev der for den pågældende andelslejlighed underskrevet købsaftale mellem en køber og sælger med en pris på kr. 300.000,-. Andelsværdien var i regnskabet 2010/2011 pr. 30. juni 2011 – som var det på tidspunktet senest godkendte af generalforsamlingen - angivet til kr. 324.298,-. Der var altså givet et afslag i forhold til maksimalprisen. Køber modtog samtidig med købsaftalen også årsregnskabet for 2010/2011 og budgettet for 2011/2012.

Andelsværdien havde de foregående år været ret ustabil med kr. 419.858,- i 2009 og kr. 218.019,- i 2010.

Den 24. oktober 2012 blev der afholdt ordinær generalforsamling i foreningen, hvor regnskabet for 2011/2012 blev godkendt. Dette indebar en betydelig nedgang i andelsværdierne, og for den konkrete lejlighed en værdiansættelse på kr. 239.073 kr. imod kr. 324.298,- året før, hvilket var en følge af en ændring i kursværdien på et indekslån.

Administrator, der havde modtaget den underskrevne købsaftale den 28. september 2012, udfærdigede først den 18. december 2012 foreningens officielle overdragelsesaftale. Her anvendte man en andelskrone på 2,126 (svarende til værdien pr. ultimo 2011), hvilket som anført i købsaftalen medførte en maksimalpris på 324.298,- og et afslag på ca. 24.000 kr. Administrator havde altså ikke taget i betragtning, at generalforsamlingen i mellemtiden på generalforsamlingen den 24. oktober 2012 havde vedtaget en ny andelskrone, som medførte et fald i lejlighedernes maksimale salgspris.

Det interessante i sagen i forhold til administrator er, hvilken grad af undladelse, der skal til, for at man ifalder ansvar. Retten lægger i afgørelsen vægt på, at der ikke forelå oplysninger om, at den nye årsrapport ikke skulle være fremkommet til foreningen inden købet den 26. september 2012. Dette må læses således, at man - i mangel af modsatrettede oplysninger - må antage, at når revisor har underskrevet et udkast til årsrapport, så sendes dette umiddelbart til foreningen, som – i denne sag – antageligvis må have haft dette i hænde i hvert fald 20 dage senere, da købsaftalen blev underskrevet.

Der var omvendt heller ikke sikre holdepunkter for, at årsrapporten var kommet frem til foreningen. Eftersom udkastet til årsrapport var underskrevet 6. september og vedtaget af generalforsamlingen 24. oktober, kom retten under alle omstændigheder frem til, at både sælger og administrator må have været bevidste om de nye regnskabstal, da overdragelsesaftalen blev godkendt af bestyrelsen den 18. december 2012.

Sælger og bestyrelsen burde således have undladt at underskrive overdragelsesaftalen med den nye viden, de havde (eller burde have haft) angående andelsværdien.

Ifølge andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3 har en køber, der hævder at have købt en andelslejlighed til overpris valget mellem at fastholde købet og kræve overprisen tilbagebetalt eller at ophæve købet. Køber valgte her det sidste og fik medhold i dette, da der var konstateret en overpris, og da der på købstidspunktet forelå tilgængelige oplysninger i udkast til regnskab underskrevet af revisor 20 dage før underskifterne på købsaftalen.

Sælger blev således dømt til at anerkende, at køber havde ophævet købet med rette. Administrator blev som professionel aktør kendt erstatningsansvarlig overfor køber. Administrator burde have vidst, at prisen kunne være i strid med andelslovens § 5, stk. 1 og burde have gjort parterne opmærksom på dette.

I det indbyrdes forhold mellem administrator og sælger blev administrator derfor som følge af sin ansvarspådragende adfærd dømt til at friholde sælger for ethvert tab i forbindelse med ophævelsen.

--oooOooo---

For yderligere rådgivning, kontakt venligst advokat Nicolai Platzer Funder.