Påkravsfristen ved eksklusion af andelshavere

af Advokat Nicolai Platzer Funder

Ny retspraksis fra landsretterne og Højesteret har bragt lys over retstilstanden i forbindelse med påkravsfrister for eksklusion af andelshavere ved misligholdelse af betalinger.

Såfremt en andelshaver misligholder sine økonomiske forpligtelser overfor andelsboligforeningen, har foreningen ret til at ekskludere andelshaveren som medlem af foreningen og dermed bringe bopælsretten til ophør. Selve retten til at ekskludere medlemmet gælder både i medfør af almindelige foreningsretlige grundsætninger og typisk også via foreningens vedtægter. Et andet spørgsmål er imidlertid, om andelshavere – ligesom tilfældet er for lejere – har krav på et bestemt varsel til at betale, når først misligholdelsen er påtalt.  Tidligere har det været antaget, at der gjaldt samme frist for andelshavere som for lejere (indtil juni 2009 var fristen tre dage for lejere), idet retterne har draget en analogislutning fra den dagældende lejelov.

Dette har stemt med den generelle tendens der i årevis har været til, at domstolene – i mangel af tilsvarende lovregler for andelsboliger - har tyet til at anvende mange af de samme beskyttelsesregler overfor andelshavere som der har været gældende for lejere, når vedtægterne i foreningen ikke gav udtryk for andet. Situationen har typisk været den, at der i vedtægterne blot har stået en række konkrete årsager til, at et medlem kunne ekskluderes, uden at der samtidig var taget stilling til, om der skulle gælde et fast påkravsvarsel. Omvendt er der i lejelovens § 93, stk. 2 fastslået et præcist antal dage, som lejeren skal have frist til at betale i efter at påkrav er givet, før der kan ske ophævelse af lejemålet.

Med den nye lejelov, som havde effekt fra 1. juni 2009, opstod der tvivl om retstilstanden på området, idet påkravsfristen på tre dage blev ændret til 14 dage. Spørgsmålet var herefter, om de andelsboligforeninger, som fortsat ikke opererede med klare påkravsfrister i vedtægterne, slavisk skulle følge denne nye retstilstand i lejeloven, på trods af, at der ikke gælder nogen lovbestemmelse eller lignende om, at der nødvendigvis skal træffes afgørelser i sager vedrørende eksklusion af andelshavere i overensstemmelse med lejelovgivningens regler. Tilmed var det usikkert, om lejelovens 14-dages regel skulle gælde både i situationen hvor der ikke i vedtægterne var taget stilling til påkravsfristen og hvor der faktisk var anført en frist, som dog var forskellig fra (kortere) end lejelovens.

Disse tvivlsspørgsmål er imidlertid nu ryddet af vejen med blandt andet ny praksis fra landsretterne samt en kendelse afsagt af Højesteret den 19. marts 2012.

Landsretterne har nu endeligt taget stilling til, at eksklusion efter udløb af tre dages påkravsfrist er uberettiget, når vedtægterne ikke udtaler sig om påkravsfristens længde. I dette tilfælde træffes der – som hidtil – analogislutning til lejelovgivningen, og andelshaver nyder altså fortsat samme beskyttelse som lejere ved manglende rettidig betaling af boligafgift m.m., altså nu 14 dages påkravsfrist. Højesterets kendelse af 19. marts 2012 tog stilling til det andet spørgsmål og konkluderede, at selvom lejeloven har udvidet påkravsfristen for lejere ved for sen betaling til 14 dage, så er det stadig lovligt for andelsboligforeninger at ekskludere medlemmer efter tre dages påkravsfrist, hvis dette er anført i foreningens vedtægter.

Yderligere oplysninger og assistance kan fås ved henvendelse til advokaterne Bent-Ove Feldung og Nicolai Platzer Funder.