Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg

af Bent-Ove Feldung

I artiklerne Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed, pkt. 9, og artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelsager, har jeg behandlet begrebet mangel og gennemgået diverse retspraksis m.v. Denne artikel omhandler selve reklamationsproceduren.

Udgangspunktet for mangelbedømmelsen er Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 og stk. 12. Som det fremgår af de førnævnte artikler, kan mangler være af meget forskellig karakter, lige fra ulovlige installationer/ulovlige forbedringer til mangelfuld vedligeholdelse – og som det fremgår af Mette Nevilles ”Andelsboligforeningsloven”, 4. udgave, side 252, kan der også være tale om, at mangler ved en forbedring eventuelt må betragtes som en mangel ved bygningens bestanddele -, men en mangel kan også foreligge, hvis der er sket en tilsidesættelse af forhold i parternes salgsaftale.

Bestyrelsen bør arrangere sig, så opgaverne delegeres

Dette er ikke en mangel!

Det typiske vil være, at bevisbyrden for, at der er mangler, løftes ved et syn og skøn, og se her reglerne for afholdelse af syn og skøn. Blot for en ordens skyld henledes lægmænds opmærksomhed på, at der ikke spørges, ”om der er mangler”, idet dette er dommeren, der afgør dette. Der spørges f. eks om et arbejde er ”håndværksmæssigt korrekt udført”, om det er udført i overensstemmelse med bygningsreglementet / Stærkstrømsreglementet etc eller om værdien af eget – andelshaverens - arbejde svarer til, hvad en håndværker ville kunne kræve.

Når en køber overtager en andelslejlighed, bør køberen straks foretage en gennemgang af lejligheden og dennes installationer, samt eventuelle hårde hvidevarer, og set i relation til vurderingsrapport, el- og VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. Jeg erindrer herved endnu engang om, at sådanne reklamationssager er en sag mellem sælger og køber, medmindre der er tale om en vedligeholdelsespligt, som andelsboligforeningen ikke har overholdt.

For så vidt angår reklamationsfristen, er det væsentligt, at køber her har gjort sig bekendt med, hvad der står i salgsaftalen, idet denne typisk indeholder meget specifikke frister for, hvornår der skal reklameres med henblik på at sikre, at administrator før afregning til sælger tilbageholder det beløb, der nu én gang måtte være aftalt til tilbagehold for mangelafhjælpning. Er der anordnet tilbagehold, og er der reklameret, er det sælger og køber, der respektive skal afgøre, hvad næste skridt bliver, idet administrator og/eller bestyrelsen så at sige ikke er ”overdommer”.

Er der ikke reklameret inden for den aftalte frist – og det kan jo for eksempel være en skjult mangel, som først viser sig nogen tid efter overtagelsen af andelslejligheden –, er det ikke ensbetydende med, at der ikke kan indledes en mangelsag. Det er dansk erstatningsrets almindelige regel, at der skal være afgivet reklamation snarest efter, at en mangel er opdaget, men i øvrigt gælder dansk rets almindelige forældelsesregler. Den særlige seks måneders forældelsesregel i Andelsboligforeningsloven gælder typisk kun overprissager, og i UfR2010.633Ø er det antaget, at to års fristen i Købelovens § 54 ikke finder anvendelse ved andelsboligsalg, jf. herved supplerende herom på side 484 i Finn Träffs og Rasmus Juul-Nyholms bog ”Andelsboliger”, 1. udgave.

Beatles var mere end en penny værd,
men det er en lille mangelssag næppe

Såfremt en andelsbolig er behæftet med mangler, vil dette alt andet lige indebære, at der er betalt en overpris, som kan kræves tilbagebetalt, hvilket følger for eksempel af TBB.2008.194Ø, og se også om forældelsesfristen for krav i forbindelse med mangler, der ikke støttes på § 16, stk. 3, hvor den almindelige forældelsesfrist gælder, U2006.3107H/TBB.2007.107H, og Mette Neville, der omtaler det på side 257 i den oven for anførte bog. Om mangler og reklamationssager m.v., se i øvrigt denne hjemmeside www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig.

Da jeg kan konstatere, at købere af andelslejligheder så at sige bliver mere og mere kræsne og reklamerer over selv relativt ubetydelige forhold, finder jeg anledning til at henlede opmærksomheden på, at der allerede i 2008 trådte en lovændring i kraft, for så vidt angår den såkaldte småsagsproces. En småsag går beløbsmæssigt helt op til kr. 50.000,00, og købere skal derfor være meget velovervejede, før der – frem for at få et forlig i stand med sælgeren – indledes en retssag. Læs mere i artiklen Småsagsprocessen.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.