Skattefrit salg af ejerboliger og sommerhuse

af advokat Gitte Skouby, Advokatfirmaet GS Tax ApS

Et af de få steder, hvor man stadig kan få en skattefri gevinst, er ved salg af privat bolig eller fritidshus. Da lovgivningen stiller visse krav for at opnå skattefrihed, har der igennem de senere år været en del diskussioner med SKAT om, hvorledes disse krav nærmere skal forstås. Det har affødt en række afgørelser og domme, og vi har plukket nogle af de mere interessante ud fra de sidste par år.

Betingelser for skattefrihed

Efter parcelhusreglen er fortjeneste skattefri, når der er tale om et en- eller to-familiehus eller en ejerlejlighed, som har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller i hele perioden. Det er desuden et krav, at ejendommens areal er under 1.400 m2.

Tilsvarende efter sommerhusreglen er fortjeneste skattefri ved salg af fritidshus, der har været privat anvendt i ejerperioden, hvis arealkravet er overholdt. Det er uden betydning, at ejeren har udlejet sommerhuset eller fritidshuset i en del af året, hvis ejeren blot har anvendt det privat i en del af året.

Fortjenesten kan være skattefri, selvom ejendommen har et areal på 1.400 m2 eller mere. Men i så fald skal det ikke være muligt at foretage udstykning, eller SKAT skal erklære, at udstykning vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restejendommen.

Anvendelse på salgstidspunkt

Det er ikke en betingelse for skattefrihed efter parcelhusreglen, at ejeren anvender ejendommen til bolig på det tidspunkt, hvor den bliver solgt. Men udlejes ejendommen, skal den på dette tidspunkt fortsat anvendes til privat beboelse af lejeren. Anvendes ejendommen til andre formål, bliver gevinsten skattepligtig. Det måtte en sælger erkende, efter at sagen var afgjort af Højesteret. Sælger havde sammen med familien boet i huset i 20 år, hvorefter det blev udlejet til amtet, der på salgstidspunktet anvendte det til undervisning og administration. Højesterets dom siger, at der ikke var tale om skattefrit salg af et en- eller to-familiehus. 

Flere ejere

Østre Landsret har vurderet en situation, hvor en ejendom var ejet af 3 personer, 2 brødre og den enes ægtefælle. Ægtefællerne anvendte huset til helårsbolig. De kunne derfor sælge deres andel skattefrit. Den anden bror havde sin faste bopæl et andet sted, og anvendte kun ejendommen som fritidshus. Landsretten udtaler, at samme ejendom ikke kan sælges skattefrit både efter parcelhusreglen og efter sommerhusreglen. Den sidste bror måtte derfor betale skat af sin del af fortjenesten ved salg.

Helårsbolig uden bopælspligt

Det er ikke ejendommens registrering ved den offentlige vurdering, men det faktiske formål med anskaffelsen af ejendommen og den efterfølgende anvendelse, der har betydning for om fortjenesten er skattefri. Har ejeren købt en lejlighed uden bopælspligt for at anvende den til fritidsbolig og bliver den også kun brugt i ferier og weekends, kan den ifølge praksis sælges skattefrit efter sommerhusreglen.

Samlivsophævelse og tilbageflytning

Hvis en ægtefælle midlertidigt fraflytter den fælles bolig og bor i en anden ejerbolig, kan denne sælges skattefrit, hvis det kan dokumenteres, at der reelt er tale om samlivsophævelse, således at ægtefællerne har haft hver sin bolig i en periode.

I en lidt atypisk situation med samlivsophævelse, boede den fraflyttede ægtefælle i en lejlighed, som begge ægtefæller ejede. Efter genoptagelse af samlivet blev ejerlejligheden solgt med fortjeneste. Den fraflyttede ægtefælle kunne dokumentere at have boet i lejligheden og var derfor skattefri af sin del af fortjenesten. Den anden ægtefælle måtte til landsskatteretten for at få anerkendt, at fortjenesten var skattefri. Det var den, fordi ægtefællerne skattemæssigt var samlevende og dermed begge var en del af husstanden i en del af ejerperioden, hvor den fraflyttede ægtefælle anvendte lejligheden til bolig.

Midlertidig bopæl

Østre Landsret har fastslået, at en midlertidig bolig ikke kan sælges skattefrit. Der var tale om en ejerlejlighed, som 2 ægtefæller havde haft udlejet til deres barn. Ægtefællerne havde også en villa, som var lejet ud i en periode, hvor parret var udstationeret til udlandet. De planlagde derfor at bo i ejerlejligheden, indtil lejeperioden for villaen udløb. Udstationeringen ophørte, og umiddelbart inden fraflyttede lejeren villaen før tid. Alligevel valgte ægtefællerne at flytte ind i ejerlejligheden og få gjort huset i stand, inden de flyttede ind. Først 4 måneder efter kunne de flytte ind. Herefter blev ejerlejligheden solgt. Retten lagde vægt på, at ejerlejligheden kun blev brugt midlertidigt under perioden med istandsættelse, og at dette var ægtefællernes eget valg. Det har formentlig haft betydning, at villaen reelt var til rådighed for beboelse, da ægtefællerne vendte tilbage fra udstationering.

Flere sommerhuse

Ejer samme person flere fritidshuse, kan de sælges skattefrit, hvis betingelsen om, at de har været benyttet privat i en del af ejerperioden kan dokumenteres. I nogle situationer kan det imidlertid være vanskeligt at overbevise SKAT om, at huset er benyttet privat. Det var tilfældet, hvor ejeren ejede 2 sommerhuse i samme område, byggede et sommerhus på en grund i samme område, samtidig med at han solgte et af de andre huse, og endelig købte en ny grund. Det nyopførte sommerhus blev udlejet gennem et bureau i en del af sæsonen og solgt inden for et år efter færdiggørelsen. Efter at uafhængige vidner havde afgivet erklæring om, at ejeren rent faktisk havde benyttet det solgte sommerhus privat i den korte ejerperiode, afsagde retten dom om, at fortjenesten var skattefri.

Udstykning

Ved udstykning skal man være opmærksom på, at ejendommen efter udstykning skal være privat benyttet for at kunne sælges skattefrit. Det har Vestre Landsret fastslået i en principiel sag. Skattefrit salg af et sommerhus var på grund af ejendommens størrelse betinget af, at der skete udstykning af et areal. Ejeren fik godkendt udstykning i kommunen, og solgte herefter ejendommen. Det var imidlertid for tidligt, for ejendommen er først udstykket, når Kort- og Matrikelstyrelsen har meddelt approbation. Ejendommen var solgt, før denne forelå, og opfyldte dermed ikke betingelsen om at have været anvendt privat af ejeren, mens den opfyldte betingelserne for at kunne sælges skattefrit.

---oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Gitte Skouby.