Ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

  1. Husk i købsaftalen at få indsat dels advokatforbehold og dels finansieringsforbehold og der må ingen begrænsninger være i disse forbehold - bortset fra en afklaringsfrist.

    Påberåbes advokatforbeholdet har det højere prioritet end fortrydelsesretten, og handelen kan derfor annulleres uden anden udgift end advokatens evt. salær.
  2. Selv om du/I har været i banken og fået et verbalt tilsagn om finansiering, skal det fremhæves, at det altid er betinget af en konkret besigtigelse af ejendommen og denne foretages først, når der er en underskrevet købsaftale.
  3. Sørg altid for at få bankens finansieringstilsagn på skrift og det skal indeholde både tilsagn om garantistillelse og tilsagn om maksimal ejerskiftebelåning. En lånesag tager stort set altid længere tid end påregnet og ofte to til tre uger. Altovervejende vil et samlet tilsagn være betinget af, at en nuværende er solgt.

    Såfremt en køber i forvejen ejer en bolig – dog ikke sommerhus  og forældrekøb – har Finanstilsynet strammet låneudmålingsreglerne op, så dels skal låntageren kunne betale renter og afdrag på alle boliglån i hele ejerperioden og dels skal låntageren kunne klare et værdifald på 40% samtidig med risikoen på fald af andre aktivers værdi. en af årsagerne til denne opstramning er bl.a. de mange projektsalg, hvor Finanstilsynet vil modvirke spekulation.

    Tingene er ind i mellem pakket godt ind

    Tingene er ind i mellem pakket godt ind

    Vær ved køb af en ideel anpart særligt opmærksom på, at selv om banken har kreditvurderet – både garanti og ejerskiftelån – er det ikke altid de involverede rådgivere har ”opdaget”, at der er en samejeaftale, hvorfor der pludselig efter at en handel er erkæret for endelig, pludselig kommer krav om ændringer i samejeaftalen. Skriv derfor direkte dette til banken, når kreditgodkendelsen foreligger, at den stadfæstes som værende endelig uden yderligere betingelse(det er nemlig meget svært at få en medanpartshaverejer til efterfølgende at medvirke til ændringer).

    Baseret på en frisk erfaring fra et køb af lejlighed, har jeg været udsat for, at den medvirkende mægleren gjorde gældende, at uanset, at advokatforbeholdet var påberåbt og handelen derfor ikke endelig, ikke var udtryk for, at bankgarantien – forudsat at købers bank havde kreditgodkendt - ikke skulle stilles. Da handelen ikke er endelig er jeg uenig i en sådan fortolkning, men da en standardformulering i købsaftalen er, at senest 8 dage efter parternes underskrift af købsaftalen stilles der bankgaranti …” bør der i den betingede acceptskrivelse for tilfældes skyld ”gøres en bemærkning herom.
  4. Er et sådant salg ikke sket, kan der godt handles alligevel, men ud over forbeholdene i punkt 1) skal der også en betingelse ind i købsaftalen om eget salg. Husk her, at dette salg først er endeligt efter fortrydelsesrettens udløb og sørg for, at du/I ikke er bundet til at købe før der i salgssagen er stillet bankgaranti.
  5. Husk med banken at drøfte låneform og evt kurssikring af ejerskiftelånet. Drag også nytte af bankens budgetlægningssystem.
  6. Tag så vidt muligt egen sagkyndig med til besigtigelse af et hus, således at den sagkyndige kan eftergå tilstandsrapporten, elrapporten og evt. energimærkningen.

    Der kan være en særlig anledning til dels at se nærmere på K3'ere(specielt alle, der involverer klimaskærmen og vandskader) og dels bygningsområder, der ikke har kunnet besigtiges.

    For ejerlejligheder er det som hovedregel ikke nødvendigt at have en bygningssagkyndig med, men er det en gennemrenoveret lejlighed med væsentlige ændringer, som har fordret ejerforeningens eller kommunens tilladelse, vil det være en god ide.

    Særligt kan en køber af en ejerlejlighed opfordres til at få sin egen bygningssagkyndige til at gennemgå forsænkede lofter, idet der ofte ovenover disse er ulovlige elinstallationer. En lovliggørelse kan blive meget dyr. Jeg opfordrer derfor alle købere af lejligheder, hvor der er forsænkede lofter, til at få disse gennemgået.

    Om det område, hvor ejendommen er beliggende i kan det være meget nyttigt, at kigge nærmere på www.dingeo.dk, hvor der er oplysninger om miljø, trafik, skybrudsrisiko m.v. Husk i øvrigt særligt for så vidt angår ejerlejligheder, at der aldrig for ejerforeningen udstedes en tilstandsrapport, idet denne ville skulle omfatte hele ejendommen. Det bliver dog mere og mere udbredt, at ejerforeninger får udfærdiget en 10-årig vedligeholdelsesrapport. Er ulykken, så at sige, ude og der er mangler, kan der også findes meget støtte i www.husklage.dk. Det er langt billigere at forsøge sig med en klage over den bygningssagkyndige, hvis der er mangler denne burde have opdaget. Er det mangler ejendomsmægleren, som udgangspunkt, kunne have gjort opmærksom på ved en fornøden kontrol af oplysninger, kan der hentes nyttige oplysninger på www.ejendomsmaeglernaevnet.dk.
  7. Der er forskel på behandlingen af mangler ved køb og salg af respektive huse og ejerlejligheder.

    Ad køb og salg af hus
    Ved køb og salg af hus tegnes der - forudsat at der er en tilstandsrapport - en ejerskifteforsikring. Sælger er i henhold til lovgivningen forpligtet til at dække halvdelen af præmien på en femårig forsikring. Vurder altid om et evt nuværende forsikringsselskab dels har en bedre dækning og dels - googl evt. selskabet - om det er tilknyttet en garantiordning. Der vil nok være tale om, at en sælger formodningsvis rammer den laveste fællesnævner(med henblik på at minimere det førnævnte refusionsbeløb).

    Særligt for så vidt angår dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, er der udgivet en bekendtgørelse den 14. januar 2012 i Lovtidende A. Det er spændende læsning og meget detaljeret. Særligt skal købere være opmærksomme på, at der ikke er dækning for ulovlige bygningsindretninger (bortset fra el og VVS som hovedregel), arealmangler, bygningsskader fra dræn, fejl omtalt i tilstandsrapporten, eventuelle forbehold fra forsikringsselskabets side, bygningsdele, som sælger har ”gjort” utilgængelige, stikledninger (grænsen går som hovedregel ved fundamentet) og en række mere eller mindre detaljerede forhold – lige fra ikke-bygningsdele, funktionsforhold etc., og heller ikke, hvis der er en garanti. Der kan tegnes tillægsforsikring for førnævnte – kan eventuelt undersøges.

    Sådan kan en ejer uden forsikring se ud

    Som berigtigende advokat skal vi tilråde, at en køber tegner en ejerskifteforsikring og ikke mindst, som følge af, at når sælger har fremskaffet et tilbud herpå og har udleveret en tilstandsrapport er hovedreglen at sælger er ansvarsfri. Der er meget få undtagelser hertil f.eks., hvis der er ulovlige bygningsindretninger, er udstedt en garanti eller der er tale om et byggeri, opført med salg for øje. Husk at generelle ansvarsfriskrivelser i købsaftaler ikke holder.

    Om ejerskifteforsikringer kan også henvises til hjemmesiden www.forsikringogpension.dk. Kort kan her nævnes, at ejerskifteforsikringen kun dækker skader, som det allerede er anført ovenfor, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, el-installationsrapporten eller er beskrevet klart forkert. Videre er der relevante oplysninger at finde på www.forsikringsportalen.dk.

    Som følge af en række køberes meget uheldige erfaringer med ejerskifteforsikringer har Folketinget den 8. december 2016 efter hastebehandling vedtaget en lov, der indebærer, at anvendelsesområdet for Lov om en Garantifond for Skadesforsikringer er udvidet.

    Ad køb og salg af ejerlejlighed
    Der er ikke noget til hinder for, at der udfærdiges en tilstandsrapport for en ejerlejlighed, men typisk vil dette ikke være tilfældet, idet rapporten – udover at omhandle ejerlejlighedens forhold – også skulle omhandle hele ejendommen. Af førnævnte årsag er det ikke praksis, at der foreligger et ejerskifteforsikringstilbud, og en køber kan, såfremt der konstateres mangler, herefter rejse krav mod sælger efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Der kan dog kun kræves erstatning, såfremt der er et ansvarsgrundlag, og det vil der typisk ikke være, såfremt der er tale om en skjult mangel. Ovenfor er omtalt ulovlige el-installationer, og disse er ofte udtryk for skjulte fejl. Såfremt sælger selv har udført de ulovlige el-installationer, uden at køber har fået oplysning herom, vil køber kunne kræve erstatning – uanset hvor lille beløbet er. Såfremt sælger ikke havde kendskab til den skjulte mangel, kan køber, såfremt en mangel er væsentlig, kræve forholdsmæssigt afslag. Typisk vil der være tale om en væsentlig mangel, såfremt afhjælpningsomkostninger andrager mere end 10 % af lejlighedens købspris. Er afhjælpningsomkostningerne procentmæssigt under de ca. 10 % af købsprisen, beror på det en konkret vurdering under retssagen; men særligt ved mangler, hvor det går ud over lejlighedens anvendelighed, vil kravet til væsentlighed kunne forrykkes nedad. En køber skal dog nok regne med, at afhjælpningsomkostninger i størrelsesordenen 2-3 % af købsprisen betragtes som uvæsentlige. Også ved ejerlejlighedskøb kan det være en god idé at få en sagkyndig til at kigge på lejligheden, jf. også næste afsnit, hvad en køber skal være opmærksom på.
  8. For både huse og ejerlejligheder gælder, at særligt nyere badeværelsers lovlighed skal dokumenteres og videre tilbygninger/carporte/garager til huse samt værelser på loft og i kældre.   Vær også opmærksom på bbrareal sammenholdt med bygningsattester/tegninger.

    For ejerforeninger gælder, at købere særligt skal være opmærksomme - ses primært i generalforsamlingsreferater - på, om der er vedtaget større vedligeholdelsesprojekter, der skal finansieres ved ekstraopkrævning eller fælleslån.

    Såfremt en ejerlejlighedskøber påtænker udlejning - f. eks ved forældrekøb - skal handelen betinges af, at foreningens vedtægter hjemler tilladelse hertil.
  9. Gamle olietanke er et kapitel for sig. Sørg altid for at få kommunal dokumentation for, at alle tanke er afblændede. Også ejerforeninger kan have et oprensningsproblem.
  10. Få altid specificeret hvilke mangler sælger evt. skal afhjælpe inden overtagelsesdagen, og få afhjælpningsarbejderne prissat kombineret med en aftalt ret til at fradrage beløbet i købesummen, hvis sælger ikke opfylder afhjælpningsforpligtelsen. Medfølgende løsøre skal også specificeres, herunder alle hårde hvidevarer.

    Vær opmærksom på, at der ofte i købsaftalerne er ansvarsfraskrivelser for ulovlige installationer så som forsænkede lofter, mindre tilbygninger. 

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.