Tvangsauktion over fast ejendom

af advokat Bent-Ove Feldung

Antallet af tvangsauktioner er stigende, og en række henvendelser til vort kontor, som også beskæftiger sig med tvangsauktioner over fast ejendom, har vist, at der er behov for i oversigtsform at beskrive, hvorledes et sådant tvangsauktionsforløb typisk er.

Indledende skridt til tvangsauktion

Reglerne om tvangsauktion over fast ejendom findes i retsplejelovens kapitel 51, § 560 m.fl. Anmodningen om tvangsauktion er typisk betinget af, at der forudgående er foretaget udlæg for et pantesikret krav eller et udlæg, som en kreditor har fået. Kurator i et konkursbo eller bobestyreren i et dødsbo kan dog også begære tvangsauktion.

Auktionsagens faktiske forløb

I det omfang ejeren ikke når at afværge tvangsauktionen - der er i retsplejeloven fastsat forskellige muligheder herfor, herunder afværgefrist, antagelse af sagkyndig m.v. - skal rekvirenten af tvangsauktionen udfærdige tvangsauktionsvilkår og salgsopstilling, der også kaldes en købsnøgle.

Rekvirenten er forpligtet til forud for udfærdigelsen af købsnøglen at besigtige ejendommen, og der vil også forud for tvangsauktionen typisk blive arrangeret en besigtigelse. Rekvirenten er ansvarlig for rigtigheden af de oplysninger, der afgives om ejendommen, i det omfang det har været muligt at fremskaffe konkrete oplysninger via det offentlige, rettighedshavere i ejendommen, lejere m.v. Har dette ikke været muligt, vil der i salgsopstillingen være indskrevet en række forbehold. Der stilles derfor store krav til en købers undersøgelsespligt, når der købes på tvangsauktion, og det må fra en auktionskøbers side forventes, at ejendomme, der sælges på tvangsauktion, har mangler.

Ved den førnævnte besigtigelse kan det være en god idé at have en bygningssagkyndig med. Der gøres dog opmærksom på, at der som regel kun er afsat 15-20 minutter til besigtigelsen, og såfremt låsesmeden ikke relativt hurtigt kan skaffe adgang, vil der typisk være endnu kortere tid til at foretage denne. Det kan derfor ikke påregnes, at den bygningssagkyndige får særlig lang tid til at undersøge ejendommen. Det bemærkes herved, at der ikke ved tvangsauktionssalg sker udarbejdelse af en tilstandsrapport, når det er en villa/et rækkehus, der sættes på tvangsauktion. Rekvirenten er heller ikke forpligtet til at foranledige, at der indhentes et tilbud på tegning af ejerskifteforsikring, og i øvrigt gælder den sædvanlige forbrugerbeskyttelse ikke, herunder fortrydelsesretten.

Auktioner skal annonceres i Statstidende og se herved www.statstidende.dk - men der er også private annoncører i form af www.tvangsauktioner.dk og www.itvang.dk, som for de enkelte retskredse har oversigter over de ejendomme, hvorover der er berammet tvangsauktion.

Fra og med 1. januar er der kommet nye regler for annoncering af tvangsauktioner. Efter de tidligere gældende regler skulle annoncering ske i lokale dagblade. Ifølge de nye regler skal annoncering ske på internettet på de steder, hvor ejendommen udbydes til salg. Alle tvangsauktioner skal dog fortsat annoncering i Statstidende, som det fremgår lige foran. Udover de førnævnte portaler, vil liebhavere til ejendomme på tvangsauktion også med fordel kunne kigge på www.boliga.dkog www.boligsiden.dk.

Auktionsvilkårene er fastsat af Justitsministeriet ved bekendtgørelse. Fogedretten kan fravige auktionsvilkårene i fornødent omfang.

Købsnøglen

Købsnøglen er anderledes opbygget end en ejendomsmæglersalgsopstilling. Der vil dog typisk være indeholdt de samme faktiske oplysninger om ejendommen. Dér, hvor købsnøglen klart adskiller sig fra en salgsopstilling i fri handel, er en opgørelse af pant- og udlægshavernes krav. Disse opgøres i den prioritetsstilling, som følger af tingbogen. Der er fire kolonner i købsnøglen, og i den første kolonne er størrelsen af pant- og udlægshaverens samlede fordring opgjort. Såfremt kravet ikke kan overtages af en efterstående panthaver eller en liebhaver, opgøres det førnævnte beløb også i kolonne 4. Typisk vil der her være tale om pantebreve, der i henhold til deres indhold skal indfries, udlæg eller fordringer, sikret ved ejerpant.

Kolonne 2 indeholder det pantesikrede krav, opgjort som restgælden pr. auktionsdagen inkl. renter til denne dag. Kolonne 3 indeholder en opgørelse over restancer, inkassoomkostninger, morarenter m.v. Summen af kolonne 2 og 3 skal svare til det i kolonne 1 anførte beløb.

I tekstrubrikkerne under hæftelserne vil typisk være anført særlige vilkår for pantebrevene, herunder for eksempel indfrielse til overkurs, ejerskifteafdragsbetingelser og særlige indfrielsesvilkår i øvrigt.

En auktionskøber skal særligt være opmærksom på, at realkreditinstitutterne, selvom det ikke er sikkert, at auktionskøberen kan overtage lånet, lader fordringen opgøre i kolonne 1, 2 og 3, og således ikke i kolonne 4. Flere realkreditinstitutter praktiserer i øvrigt, at der ikke udstedes samtykkeerklæring – selvom auktionsvilkårene i øvrigt er opfyldt –, før der er sket indfrielse af lånet eller meddelt tilladelse til gældsovertagelse. Auktionskøber skal i øvrigt særligt være opmærksom på, at såfremt pantekreditor kun får delvis dækning, har pantekreditor valgfrihed for så vidt angår fordelingen mellem restancer og restgæld, og dette kan selvsagt have stor betydning, såfremt et lån kun kan indfries til overkurs.

Særligt om ejerlejligheder/fælleslån og andelslejligheder

Indledningsvis henvises til artiklen på nærværende hjemmeside, hvilken artiklen har titlen ”Frivilligt salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder m.v.”. For så vidt angår andelslejligheder fremgår det, at restancer på andelslejligheder har en lovbestemt fortrinsret i 12 måneder. Hvad særligt angår restancer på ejerlejligheder, skal disse inddækkes af den pant, ejerforeningen har i ejerlejligheden. Pantet er enten sikret ved et ejerpantebrev eller skadesløsbrev eller ved, at ejerforeningens vedtægter er tinglyst pantstiftende. Kan restancen ikke dækkes fuldt ud af det førnævnte pant, lider ejerforeningen et tab, som alle ejere skal være med til at betale i forhold til fordelingstal.

Som noget helt særligt er der fælleslån, som en ejerforening typisk har optaget til finansiering af større projekter. De restancer, der er forud for tvangsauktionen og som dækkes af det førnævnte pant, skal gøres gældende indenfor dette. Restancer, der overstiger pantet, er, som allerede anført, tabte og til fordeling blandt ejerforeningens medlemmer.

Hvad angår selve restgælden på fælleslånet, herunder altså den tvangsauktionsramte ejerlejligheds andel heraf, og fremtidige opkrævninger, der vedrører ejerlejligheden, og som fremkommer efter tvangsauktionsdagen, er udgangspunktet, at en auktionskøber overtager begge de førnævnte forpligtelser. En forudsætning for dette må være, at optagelsen af fælleslånet gyldigt er truffet på en generalforsamling og videre, at der detaljeret er oplyst om forholdet på en tvangsauktion. Der er en del domspraksis om dette, men det vil jeg ikke gå i detaljer med her.

Størstebeløb

Rekvirenten af tvangsauktionen opgør sine omkostninger som et såkaldt størstebeløb, der er anført under pkt. B i salgsopstillingen. Dette beløb er specificeret i litra a, b og c under B. Typisk skal størstebeløbet betales kontant inden fire uger efter auktionen, men er der for eksempel deposita/forudbetalt leje, der vedrører en udlejet ejendom, skal disse beløb blot tilsvares overfor lejerne i en fraflytningssituation, og således ikke betales til rekvirenten. Da det ses oftere og oftere, at en ejerlejlighed har været udlejet, og der ikke er afregnet depositum til den fraflyttende lejer, eller der har verseret en Huslejenævnssag, der har ført til nedsættelse af lejen, opfordres specielt liebhavere til at få afklaret, om der er sådanne krav. Rent faktisk kan der godt foreligge for eksempel en dom, og en ny ejer hæfter i medfør af lejelovens § 7 for sådanne krav, og der er modregningsret i for eksempel for meget betalt leje, jf. også nedenfor under udlejede ejendomme.

Under størstebeløbet er i øvrigt medtaget mødesalærer til pant- og udlægshaveres repræsentanter, skyldige skatter og afgifter og anden fortrinsberettiget gæld til det offentlige eller ejendommens brandforsikringsselskab.

Der erindres om, at der fra og med 1. januar 2011 pålægges moms på administrationssalærer, herunder panthaveradministration m.v., og videre beregnes der moms ved auktionssalg af ubebyggede grunde fra samme dato. Det er indtil videre uafklaret, hvorledes der skal forholdes med beregningen af størstebeløbet, og der skal tages højde for momspligten, idet denne vil afhænge af, om det er en ufyldestgjort panthaver eller en liebhaver, der overtager ejendommen.

Udlejede ejendomme/ejendomme med videregående rettigheder/forpligtelser

Hvad enten der er tale om en erhvervslejer eller en beboelseslejer, skal tvangsauktionskøberen respektere sådanne lejeaftaler. En lejer har således altid den retsstilling, som fremgår af lejelovens/erhvervslejelovens regler – uanset om lejekontrakten er tinglyst. Videregående lejerettigheder vil under givne omstændigheder kunne bortfalde.

Fogedretten kan på begæring af panthavere i givet fald anordne såkaldt særskilt/samlet opråb i medfør af retsplejelovens § 572, såfremt flere matrikler er uensartet behæftede. Udgangspunktet for en tvangsauktion er, at auktionskøber skal respektere alle byrder og servitutter, hvilket følger af retsplejelovens § 573, stk. 1, men servitutter, som ”påvirker ejendommens værdi nævneværdigt” og som ikke har 1. prioriteret, kan eventuelt gøres til genstand for et såkaldt alternativt opråb, jf. § 575, stk. 2, i retsplejeloven. Der er typisk tale om særligt byrdefulde privatretlige servitutter/byrder, som for eksempel lejekontrakter med uopsigelighed, afståelsesret, genindtrædelsesret m.v. eller hjemfaldspligt, forpagtningsaftaler eller andre belastende byrder på ejendommen. Såfremt der anordnes alternativt opråb, skal byrdens værdi kapitaliseres, og denne værdi skal indsættes på byrdens plads i prioritetsordenen. Såfremt den videregående ret bortfalder ved det alternative opråb, og der for eksempel er tale om en lejeret, er det ikke således, at hele lejekontrakten bortfalder, men kun de videregående rettigheder.

For en ordens skyld bemærkes, at også utinglyste lejekontrakter med videregående rettigheder kan gøres til genstand for alternativt opråb, hvilket følger af domspraksis (U2006.650V).

Budgivning og sikkerhedsstillelse

Efter at fogeden har gennemgået salgsopstillingen og fastsat mindste overbud, opråbes ejendommen til salg, og budgivning sker på samme måde, som ved andre tvangsauktioner. Den, der byder på en tvangsauktion over fast ejendom, skal dog være opmærksom på, at fogedretten på forlangende kan anmode budgiveren om at sandsynliggøre, at vedkommende kan opfylde sit bud. Bydes der på et selskabs vegne, skal der selvsagt være en fuldmagt til den, der møder på selskabets vegne – eller en tegningsret –, og en højestbydende vil blive afkrævet enten cpr. nr. eller CVR. nr. af panthaverne.

Auktionsforløbet er i øvrigt som f. eks en auktion over indbo og løsøre, når der bydes. Der afgives løbende overbud - med det beløb fogeden har fastsat og som evt. kan ændres undervejs - indtil der er fundet en højestbydende. Der gælder ingen former for mindsteprisfastsættelse. Det er derfor vigtigt at have afstemt, hvor højt man som budgiver vil byde og i den forbindelse har udregnet hvad likviditetsbehovet er med udganspunkt i dette bud.

Til illustration af en budgivning tjener efterfølgende skema. Bydes der for eksempel kr. 1.800.000,00, udgør den udækkede del af realkreditlånet kr. 250.000,00. Den del af realkreditlånet, der er dækket ind, kan kun overtages efter forudgående aftale med realkreditinstituttet, og hvis ingen aftale er indgået, skal der ske indfrielse i henhold til auktionsbetingelserne. 1. prioriteten skal dækkes fuldt ind og aflyses i forbindelse med indfrielse. Indfrielse skal ske indenfor seks måneder efter, at endelig auktion har været afholdt.

Som det i øvrigt fremgår af denne artikel, vil udgangspunktet typisk være, at der skal betales fulde restancer på et delvist inddækket lån – og her altså kr. 75.000,00 til realkreditinstituttet; der dog altså kan bestemme, at der skal foretages en anden form for afskrivning på det inddækkede beløb.

Udækkede hæftelser – og det er i dette tilfælde det private pantebrev og udlægget – vil blive slettet i forbindelse med auktionskøbers registrering af adkomst.

Pant- og udlægshavere1. fordring2. Restgæld3. Restancer4. Hæftelser
Hæftelse, der skal indfries (sikret ved for eksempel ejerpantebrev)50.000,0050.000,00
Realkredittilgodehavende2.000.000,001.925.000,0075.000,00
Privat pantebrev900.000,00850.000,0050.000,00
Udlæg35.000,0035.000,00
I alt2.985.000,002.775.000,00125.000,0085.000,00


Selvom en budgiver bliver højestbydende, er det ikke sikkert, at ejendommen bliver endeligt solgt på den første auktion, idet såvel ejeren som ufyldestgjorte rettighedshavere kan begære ny auktion. Tilladelse til ny auktion gives kun, såfremt der sker indbetaling/indeståelse vedrørende de udgifter, der er forbundet med afholdelse af en ny auktion. Det ville ikke være usædvanligt, at der indgås en såkaldt hammerslagsaftale (en hammerslagsaftale indgås typisk for det tilfældes skyld, at en rettighedshaver under givne omstændigheder ønsker at tilbagekalde den nye auktion og derfor ønsker, at fogedretten uden at afholde nyt auktionsmøde kan meddele hammerslag til den højestbydende på 1. auktion) således, at den ny auktion eventuelt kan bortfalde, og ejendommen herefter betragtes som endeligt solgt til højestbydende.

Er der ikke begæret ny auktion, gives der hammerslag til højestbydende, der skal stille sikkerhed for opfyldelsen af auktionsvilkårene. Sikkerheden skal ifølge auktionsvilkårene stilles straks ved deponering af penge eller ved en bankgaranti, eller eventuelt ved en advokatindeståelse. Fogedretten kan på begæring udsætte auktionen og meddele højestbydende en frist på ikke over syv dage til at stille sikkerheden, hvilket dog bliver betinget af, at der straks stilles sikkerhed for de omkostninger, der måtte være forbundet med afholdelse af et nyt auktionsmøde.

Den sikkerhedsstillelse, højestbydende skal stille, opgøres som de restancer, der er dækket indenfor auktionsbuddet (kolonne 3), ¼ af de hæftelser, der kan kræves udbetalt, og som naturligvis er dækket af auktionsbuddet (kolonne 4), og endelig størstebeløbet, som det er opgjort under B.

Som følge af de ovenfor anførte nye annonceringsregler må der forventes en reduktion af udgifterne til annoncering. Hvad der lige gælder, vil være individuelt fra fogedret til fogedret, men normalt skønnes omkostningsniveauet til annoncering at kunne sættes til kr. 10.000,00, når annoncering sker digitalt.

Er ejendommen købt efter hammerslag på en ny tvangsauktion, skal køberen være opmærksom på, at visse fogedretter – blandt andet Københavns – kræver, at der straks stilles fuld sikkerhed for auktionsvilkårenes opfyldelse, jfr om sikkerhedsstillelse ovenfor. Der må rettes henvendelse til den konkrete fogedret eller rekvirenten forud for auktionen med henblik på afklaring af, hvad der forlanges i så henseende. Andre fogedretter giver typisk en udsættelse på en time til at skaffe sikkerheden eller – mod deponering af omkostninger til en misligholdelsesauktion – en udsættelse på syv dage til at stille sikkerheden. Det er helt op til fogedretten at bestemme dette, hvilket følger af auktionsvilkårene. Som altovervejende hovedregel accepteres advokatindeståelser. I UfR2014.967VL er der offentliggjort en dom, hvis indhold er udtryk for, at en advokats indeståelse for opfyldelse af auktionsvilkårene alene omfatter opfyldelse af auktionsbuddet ifølge vilkårenes pkt. 7 og altså ikke er udtryk for en indeståelse i øvrigt for opfyldelse af auktionsbuddet(=alle en auktionskøbers forpligtelser).

En farbar vej for at spare omkostninger og megen ulejlighed kunne være - i stedet for at få sin bank til at stille en bankgaranti som alligevel ikke kommer i anvendelse/ikke er stor nok og derfor afvises - kan være at medbringe bankchecks udskrevet på beløb, der er udregnet i forhold til sikkerhedsstillelsen på det auktionsbud man vil afgive og således at checken udstedes til fogedretten. Man kan f. eks medbringe flere med forskellige beløb indsat og "så aflevere" efter behov. Kommer checksene ikke til anvendelse kan de blot tilbageleveres til banken til annullering efter auktionen. Bliver man højestbydende er sikkerheden jo til stede og er "den lidt for høj" kan der altid ske justering relativt hurtigt.

For en ordens skyld skal oplyses, at det er meget få fogedretter, der modtager Dankort, og liebhavere henvises derfor til at forespørge herom forinden, således at en budgivning ikke for eksempel skal gå helt om eller munde ud i, at ejendommen tilfalder næsthøjestbydende.

Forløb efter auktionen, herunder auktionsskøde

Rettighedshaverne i ejendommen vil efter auktionens afslutning fremsende specificerede opgørelser til auktionskøberen. Eventuelle indsigelser mod opgørelserne afgøres af fogedretten. Efter betaling af rettighedshavernes krav er disse forpligtet til at udstede en samtykkeerklæring, og disse fremsendes sammen med en udskrift af fogedbogen til fogedretten, der efter at have påset, at auktionsvilkårene er opfyldt, herefter udsteder et auktionsskøde. Ejendommen kan af højestbydende sælges inden dette sker, og i påkommende tilfælde begæres der udstedt transportskøde til den nye ejer.

Hvad angår den praktiske digitale tinglysningsmæssige ekspedition, henvises der til hjemmesiden www.tinglysningsretten.dk, hvor siden digital tinglysning vælges, og herefter vælges vejledning. Kort kan i så henseende oplyses, at fogedretten skal tinglyse meddelelse om den afholdte tvangsauktion. Det er vigtigt at have oplysning om auktionsdagen, fogedrettens navn, fogedrettens sagsnr. (AS nr.), budsummen og købesummen. Ved registreringen skal der ske angivelse af, om de førnævnte udækkede hæftelser helt eller delvist ønskes udslettet af tingbogen. Tinglysning kan alene ske til køber i henhold til auktionsskødet.

I juni 2012 har Højesteret afsagt to meget principielle kendelser (U.2012.2935H og U.2012.2937H), for så vidt angår dels en auktionskøbers ret til at overtage et ejerpantebrev, der ikke har opnået dækning på tvangsauktionen, og dels en auktionskøbers ret til at forlange den udækkede del af et pantebrev slettet af tingbogen. Sidstnævnte afgørelse, hvor den udækkede del blev tilladt slettet, kan vist kun have undret det digitale tinglysningskontor. Mere interessant er afgørelsen vedrørende en auktionskøbers ret til at overtage et ejerpantebrev, hvor den underliggende fordring forblev udækket efter tvangsauktionen. Dette blev tilladt, uagtet at der ikke forelå en transport fra ejeren af ejendommen. Højesteret anfører, at det kun er auktionskøberen, der kan forlange pantebrevet slettet på baggrund af auktionen, men auktionskøberen kan også vælge at undlade at forlange ejerpantebrevet slettet, og således i stedet for kan få ejerpantebrev tiltransporteret (og herved spare stempelafgift).

I en dom fra 12/11 2013 har Højesteret bestemt, at debitorskifte på et udækket ejerpantebrev ikke  i forbindelse med digital tinglysning kræver den tidligere ejers samtykke.

Når auktionsvilkårene er opfyldt, og appelfristen for indbringelse af auktionen for Landsretten er udløbet, kan auktionskøberen begære de udækkede rettigheder i ejendommen slettet af tingbogen.

Misligholdelsesauktion

Såfremt auktionskøberen misligholder auktionsvilkårene, for eksempel ved ikke at stille sikkerhed eller at indfri pantehæftelser, der skal indfries i overensstemmelse med auktionsvilkårene, afholdes der på begæring af en rettighedshaver såkaldt misligholdelsesauktion, og der er ikke tale om en såkaldt 2. auktion/ny auktion som følge af en begæring på en 1. auktion, men en separat auktion, der afholdes, fordi en auktionskøber, der var blevet højestbydende, ikke, som allerede anført, har opfyldt auktionsvilkårene. Højestbydende på en misligholdelsesauktion kan ikke forvente at kunne stille den lille sikkerhed, idet auktionen nu vil være endelig, når budgivningen afsluttes. Det vil være således, at auktionskøber på misligholdelsesauktionen – udover auktionsbuddet – skal betale alt, hvad der blev oplyst på den oprindelige auktion, samt hvad der siden datoen for afholdelsen af 1. eller 2. auktion er påløbet, herunder omkostningerne ved afholdelse af misligholdelsesauktionen.

Om tvangsauktioner i øvrigt, se også www.domstol.dk og søg under tvangsauktion/­saadangoerdu, samt www.tvangsauktioner.dk.

Yderligere oplysninger om tvangsauktioner, herunder bistand, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung, advokat Poul Helmuth Petersen eller advokat Thomas Torré-Christiansen. Om tvangsauktion over andelslejligheder, henvises til artiklen om Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder.