”Udlejer” betyder ikke nødvendigvis udlejer personligt

af advokat Nicolai Platzer Funder

I en nylig dom afsagt af Vestre Landsret og gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2014, side 971, er det fastslået, at ”Udlejer”, som anført i lejelovens § 93, stk. 1, litra C ikke nødvendigvis betyder udlejer personligt.

Den 3. januar 2012 ophævede udlejer et beboelseslejemål i medfør af lejelovens § 93, stk. 1, litra c. Bestemmelsen giver udlejer ret til at ophæve lejemålet, hvis udlejer har varslet at skulle have adgang til det lejede. Dette kan være tilfældet i medfør af § 54 ”når forholdene kræver det” – typisk i forbindelse med vandskader og lignende, i medfør af § 62 ved installation af varmeanlæg, hvor udlejer skal have adgang til lofts- og kælderrum, og i medfør af § 97 ved lejers forestående fraflytning, hvor lejer skal give adgang for besigtigelse.

I denne sag gjorde udlejer gældende, at lejer med urette havde nægtet udlejers direktør adgang til det lejede den 20. december 2011 og ophævede derfor lejemålet. Udlejer havde givet varsel til lejer om, at der den 20. december 2011 skulle finde en lydmåling sted, og at udlejers direktør ville ankomme sammen med en lydmand. Lejer anmodede efter modtagelse af varslingen udlejer om at give en konkret begrundelse for, hvorfor direktøren skulle være til stede. Det fremgår af sagen, at lejer havde et modsætningsforhold til direktøren.

Direktøren meddelte i den forbindelse til lejer, at han selvfølgelig havde ret til adgang til det lejede, når der skulle udføres arbejde i lejligheden.

Den 20. december 2011 ville lejer kun give lydmanden – men ikke direktøren - adgang til lejligheden. Både direktøren og lydmanden forlod herefter opgangen uden at have været indenfor. Udlejer ophævede derfor den 3. januar 2012 lejemålet med henvisning til lejelovens § 93, stk. 1, litra c, fordi lejer havde nægtet udlejers repræsentant, direktøren adgang til lejligheden. Da lejer gjorde indsigelse, blev sagen indbragt for boligretten.

Boligretten fandt, at direktøren havde haft ret til at få adgang til det lejede den 20. december 2011, og at lejer derfor havde misligholdet lejeaftalen ved ikke at give adgang. Boligrettens flertal (2-1) fandt dog samtidig, at direktøren kunne og burde have givet lejer en konkret begrundelse for, hvorfor han personligt skulle med ind i lejligheden samt at misligholdelsen var af uvæsentlig betydning (jf. lejelovens § 94, stk. 1) og frifandt lejer, mens mindretallet ville tage udlejers påstand til følge.

Landsretten fandt, at lejer havde været berettiget til at nægte direktøren adgang til lejemålet, idet direktøren ikke forud for den 20. december 2011 havde givet lejer en fyldestgørende begrundelse for, hvorfor det var nødvendigt, at direktøren personligt skulle være til stede under lydmålingen. Herefter havde lejers nægtelse af at give udlejer adgang til det lejede ikke givet udlejer ret til at ophæve lejemålet.

Landsretten lagde vægt på, at udlejer ved direktøren på grund af mailkorrespondance med ham forud for den 20. december 2011 var klar over, at lejer ønskede at få en konkret begrundelse for, hvorfor det var påkrævet, at han personligt var til stede under lydmålingen. Hans begrundelse om, at ”en udlejer har ret til adgang, når der skal udføres arbejde i lejligheden” var ikke tilstrækkelig til at godtgøre over for lejeren, hvorfor direktøren personligt havde krav på at være til stede i forbindelse med lydmålingen. Derfor var lejeren berettiget til at nægte direktøren adgang til lejemålet, hvorfor nægtelsen ikke kunne give udlejer ret til at ophæve lejemålet.

Udlejer blev dømt til at betale sagsomkostninger til lejer for sagen i landsretten med 15.000 kr., ligesom lejer var dømt til at betale samme beløb til udlejer i første instans.

Dommen er udtryk for den generelle tendens i lejeretlige sager, hvorefter der for udlejer gælder en høj grad af forpligtelse til at yde lejer service og herunder meddele nødvendige informationer angående det lejede. Overholdes denne uskrevne forpligtelse ikke, kan det medtages i den samlede bedømmelse i forbindelse med afgørelse af spørgsmål som dette.

Dommen er endelig, idet en af udlejer indgivet ansøgning om anketilladelse til Procesbevillingsnævnet ikke blev taget til følge.

--oooOooo---

Spørgsmål om artiklen eller lejeret generelt kan retten til advokat Nicolai Platzer Funder.