Valuar frikendt for fejlskøn i erstatningssag vedrørende AB Ringertoften

af advokat Nicolai Platzer Funder

Under overskriften ”Fup med andelsboligpriser” præsenterede Danmarks Radio i september 2009 på deres hjemmeside TV-magasinet ”Kontants” kulegravning af sagen om valuarvurderinger vedrørende værdien af den ejendom, som andelsboligforeningen Ringertoften erhvervede tilbage i 2005. Temaet var, at valuarfirmaet i ledtog med nogle rådgivere angiveligvis havde ”pumpet” værdien af ejendommen kunstigt op, således at lejlighederne efterfølgende blev solgt til overpriser.

Nu har Østre Landsrets (den 26. juni 2014) afsagt dom i ankesagen vedrørende valuarvurderingen af AB Ringertoften. Retten på Frederiksberg havde i første instans dømt valuarfirmaet Ejval ApS og valuar Gunnar Brandt (tilsammen her ”valuaren”) til at betale erstatning for en for høj vurdering i forbindelse med, at nogle købere af andele gjorde krav gældende om tilbagebetaling af overpris. Den høje vurdering blev således lagt til grund i forbindelse med fastlæggelse af andelsværdien og dermed prisen for andelene, som køberne dermed mente, var urealistisk høj.

Baggrund

Den omhandlede ejendom blev i september 2005 handlet mellem uafhængige parter til en købesum på 456,5 mio. kr. BRFkredit A/S og Nordea Kredit A/S afgav i december 2005 tilbud på realkreditlån til A/B Ringertoften (under stiftelse) og lagde i den forbindelse til grund, at ejendommen havde en værdi på omkring henholdsvis 562 og 555 mio. kr.

Valuaren vurderede den 12. december 2005 ejendommen handelsværdi som udlejningsejendom til 520 mio. kr. Efterfølgende vurderede valuaren handelsværdien pr. 31. december 2006, 2007 og 2008 til henholdsvis 580, 580 og 550 mio. kr.

Under retssagen var der udmeldt en syns- og skønsmand, som pr. 12. december 2005, 31. december 2006 og 31. december 2007 vurderede ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom til henholdsvis 365 mio. kr., 415 mio. kr. og 405. mio. kr. Ifølge skønsmanden var valurarens vurderinger altså i gennemsnit

I skematisk form ser vurderingerne sådan ud:

ÅrstalHandelsprisValuarens vurderingSkønsmanden vurderingAfvigelse i %
sep-05456.500.000
dec-05520.000.000335.000.000155
dec-06580.000.000415.000.000140
dec-07580.000.000405.000.000143
dec-08550.000.000

 

Landsrettens vurdering

Landsretten bemærkede indledningsvis, at der i perioden fra 2005 til 2008 var opstået en betydelig usikkerhed forbundet med at vurdere ejendomme som den i sagen omhandlede. Dels ud fra den generelle betragtning, at der altid vil være en vis usikkerhed forbundet med vurdering af en boligudlejningsejendom med et større antal lejligheder som den foreliggende. Dels fordi markedet i perioden herudover var atypisk med en ”særdeles stor omsætning af boligudlejningsejendomme i 2006 og 2007” med stigende priser til følge og derefter en stagnerende handel i 2008.

Der var under sagen kun fremlagt begrænsede oplysninger om sammenlignelige ejendomme og handelspriser.

Dernæst bemærkede landsretten, at afvigelserne mellem valuarens og skønsmandens vurderinger af ejendommen beroede på to forskellige opgørelsesmetoder, idet skønsmanden navnlig lagde vægt på kvadratmeterprisen samt mulighederne for istandsættelse og moderniseringer med øgede lejeindtægter til følge, mens valuaren tog udgangspunkt i markedets krav til forrentningsprocenten. Videre bemærkede landsretten det principielle, at skønsmandens vurderinger var foretaget på et tidspunkt, hvor de usædvanlige forandringer i markedet for boligudlejningsejendomme i Københavnsområdet fra 2005 og i årene efter var velkendte.

Dernæst konstaterede landsretten, at der ikke forelå oplysninger om, at valuarens vurdering skulle have været fejlbehæftet for så vidt angår de oplysninger om ejendommen m.v., der ligger til grund for vurderingen eller i øvrigt – ud over handelsværdiens størrelse.

På den baggrund fandt landsretten det ikke bevist, at valuarens vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december 2008 til 550 mio. kr., som købernes pris var udregnet på baggrund af, var fagligt uforsvarlig. Når Landsretten sammenlignede med de foreliggende oplysninger om ejendomsmarkedet i den omhandlede periode, kunne vurderingen således ikke anses for som et fejlskøn.

Som følge heraf havde de konkrete sagsøgere ikke betalt overpris for deres andelsboliger.

Dommen er interessant fordi den frikender en valuar for fejlskøn med over 40 % i den periode, som for ejendomsmarkedets vedkommende efterfølgende kendt som ”boligboblen”.

--oooOooo---

For eventuelle spørgsmål i forbindelse med denne artikel eller andelsboliger og fast ejendom i almindelighed, kontakt venligst advokat Nicolai Platzer Funder.