Vandskader/vandforbrug og badeværelser

af advokat Bent-Ove Feldung

Vand finder altid en vej ud

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for vandskader, som opstår som følge af utætheder i badeværelser/toiletrum.

Svaret på spørgsmålet er kompliceret og særligt som følge af, at såvel ejere/andelshavere som bestyrelser ofte har ladet stå til alt for længe. En ting er dog sikkert, at der, lige så snart der konstateres vandindtrængen i andre lejligheder, skal der reklameres til bestyrelse og sælger.

Indledningsvis bemærkes, at en andelsboligforening frit kan vedtage konkrete regler, som sikrer, at indretning/renovering af badeværelserne altid lever op til gældende lovkrav, men også hensigtsmæssige standarder for den enkelte andelsboligforening.

Det kan hurtigt komme til at sejle i vand

Nedenstående eksempler viser, at det er i alle medlemmers fælles interesse, at der er skrappe regler. Særligt kan fremhæves, at murerarbejder i forbindelse med etablering af vandtæt underlag, fugtmembran for gulv- og vægbeklædning m.v. altid skal kræves udført i nøje overensstemmelse med SBI-anvisningerne (p.t. 200). Videre tilrådes det, at der er krav om, at alle fuger og overgange ved vægge, døre, rørgennemføringer m.v. skal være tætte, at vådrumsmembranen skal være etableret på alle gulve fra loft til fuld tæthed over hele badeværelset, og at påsætning af et gulvafløb på det eksisterende afløb sker, så der er tale om en fuldstændig tæt tilslutning. På disse links findes der, dels konkrete regler om indretning/renovering af badeværelser, og dels gode tip til, hvad der bør iagttages:

Et spørgsmål jeg tit får, er, om en underbo er forpligtet til at give ovenboen adgang til sin lejlighed og tillade samling af en rørkasse i underboens loft. Sådanne diskussioner opstår ofte, når ovenboen skal have et nyt badeværelse eller har haft vandskade, hvor der skal ske mangelsafhjælpning. Det følger af en dom aftrykt i GD2014/31Ø, at underboen ikke kan tilpligtes at skulle acceptere ovenboens krav. Såfremt underboen ”vil være flink”, skal han som det mindste huske at forlange en større sikkerhed til afhjælpning af efterreparationer, før døren så at sige åbnes.

Opdager en vurderingsmand/en bestyrelse, at der er et ulovligt vådrum – og det sker typisk i forbindelse med salg – skal det straks påtales, og der skal forlanges lovliggørelse ved videresalget. Eventuel passivitet kan føre til, at bestyrelsen/foreningen må antages at have påtaget sig lovliggørelsen

Nedenstående retsafgørelser kan tjene til belysning af de problemer der er forbundet med sådanne sager.

I en sag fra august 2015 blev et ejerforeningsmedlem erstatningsansvarlig, idet han gennem en lang periode havde anvendt et lille toiletrum som brusebadeværelse, uanset, at det ikke var indrettet hertil, herunder forsynet med vådrumsmembran. Medlemmet måtte derfor erstatte udskiftning af en bærende bjælke i kælderloftet under ejerens toiletrum.

I TBB2018.635 undgik en ejerforening et erstatningsansvar over for en ejer, der havde haft vandskade i sit badeværelse, og hvor ejeren valgte at renovere badeværelset. Under renoveringen viste det sig, at en bærende trækonstruktion i etagedækket var tjenlig til udskiftning som følge af rådskade. Foreningen frifindes med de præmisser, at skaderne var forårsaget over mange år som følge af nedsivende vand fra revner i det oven på liggende beton- og terrazzolag, og at det i henhold til foreningens vedtægter var ejeren, der havde vedligeholdelsen. Af Byrettens dom fremgår det, at lejligheden ikke havde været vedligeholdt i mange år.

I en Østre Landsretsafgørelse fra 2015 har ejeren i sin restaurant udført et flisegulv uden sædvanlig vådrumsmembran, men der er også et utæt varmerør som ejerforeningen står for vedligeholdelsen af og videre opstigende grundfugt. De to sidste forhold er ejerforeningen ansvarlige for, men ikke det første. Dette viser meget godt rigtigheden af min indledende bemærkning.

I en Højesteretsdom fra 2014 var der ikke uenighed om, at et badeværelse var ulovligt udført af andelshaveren og det principelle var derfor om der kunne gives et forholdsmæssigt afslag for mangler ved badeværelset til et beløb, der var højere end selve forbedringsudgiften. Højesteret kom frem til, at det kunne der ikke, idet andelslejligheden var solgt til maksimalprisen.

Når der er vand, er det bedst selv at
kunne navigere

En Østre Landsretsdom fra 2014 pålægger ejerforeningen at udbedre rådskader i en etageadskillelse. Der var et syn og skøn, hvoraf fremgik, at det var langtidspåvirkning fra vand over en periode på 20-25 år som havde bevirket vandforekomsterne i etageadskillelsen og ikke utætte rør. Det hedder i en note til dommen, som er aftrykt i Huset Jura, at såfremt skaden er opstået på en bygningsdel som ejerforeningen har vedligeholdelsespligten af, skal ejeren formentlig blot sandsynliggøre, at skaden ikke forårsaget af ejerens forhold. Herefter vil ejerforeningen, alt andet lige, være udbedringsansvarlig.

En Østre Landsretsdom fra 2014 er særlig interessant for foreninger, hvor medlemmerne har egne vaskemaskiner. Forholdet var det, at en andeshaver installerede en vaskemaskine på en måde, så der var en utæthed mellem spulehanen og aquastoppet. Ifølge en skønserklæring var dette en ulovlig installationsmåde og afhjælpningen af den efterfølgende vandskade i etageadskillelsen og hos underboen blev pålagt andelshaveren, men dog således, at der skete en reduktion skønsmæssigt.

I en dom fra 2013 får en underbo i en ejerforening medhold i, at overboens mangelfulde renovering af et badeværelse har ført til en vandskade hos underboen og videre fik underboen medhold i, at hans håndværkere dels skulle have adgang til overboens lejlighed og dels at overboen skulle deponere kr. 100.000 til sikkerhed for betaling af afhjælpningsomkostningerne.

I en dom fra 2014 kommer en andelshaver til at hæfte for vandskader hos en underbo, uagtet, at andelshaveren havde fået sit badeværelse renoveret af et VVS firma. Skadeårsagen var bl.a. undladelse af at tætne rørgennemføringer ved et blandingsbatteri. Andelshaveren hæftede i medfør af en analogi af lejelovgivningens regler, herunder § 29, stk. 10.

I en Vestre Landsrets dom fra 2016 pådrog en lejer sig erstatningsansvar for en vandskade i flere underliggende lejligheder, hvilken vandskade var forårsaget af, at lejeren havde fejlbetjent (hvordan det så end sker!) sin vandhane og ikke havde fået lukket for vandet, der herefter flød over vasken og forårsagede større vandskader hos underboerne.

Vand kan være idyllisk

Videre kan bemærkes, at der også for en række tidligere år har været mange domme om en forenings eventuelle erstatningsansvar/et medlem/en andelshavers erstatningsansvar. Typisk er skadesårsagen nedsivning af vand, som følge af manglende vedligeholdelse, enten af badeværelser eller rørføringer og generelt gælder det derfor om at få undersøgt, hvem der har forsømt vedligeholdelsen. Et andet problem er når vandskaden udvikler sig til indeklimaproblemer i form af skimmelsvamp. Af en dom fra 2008 fremgår det, at en andelshaver ikke selv skulle foretage afhjælpning af et skimmelsvampeangreb, idet årsagen til svampeangrebet var forhold vedrørende bygningskonstruktionen i ejendommen. Når et medlem har reklameret kan en forening ikke blot lade stå til. Der skal udarbejdes en plan for afhjælpning af vedligeholdelsesmæssige mangler. Dette følger af en række domme, herunder en fra 2012.

I Grundejernes Domssamling 2017/05Ø er aftrykt en dom, ifølge hvilken en andelshaver hæftede for skade påført underboens lejlighed i forbindelse med en håndværkers udskiftning af gulv i andelshaverens badeværelse. Håndværkeren var gået konkurs, og andelshaveren ansås som indtrådt i håndværkerens ansvarspådragende handlinger.

Med hensyn til muligheden for en forenings bestyrelse at konstatere, hvad der er årsagen til en vandskade, og herunder særligt at få adgang til et foreningsmedlems lejlighed, er der ved kendelse af Vestre Landsret, jf. UfR 2017.212 ff., truffet bestemmelse om, at en ejerlejlighedsejer havde pligt til at give ejerforeningens bestyrelse/tekniker adgang til sin lejlighed med henblik på en undersøgelse af, om en vandskade hos underboen var forårsaget af utætheder ved ejerlejlighedsejerens altan. Det kan naturligvis undre, at nogen advokat overhovedet vil føre en sag for det medlem, der nægtede adgang til sin lejlighed, idet der ofte også i foreningsvedtægterne er hjemmel til, at et medlem skal give adgang, og særligt for så vidt angår ejerlejligheder gælder ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2. Ejerlejlighedsejeren havde gjort gældende, at der var tale om ”chikane” og åbenbart ”forstyrrelse” af ejerens forhold.

Vand under kontrol

I Grundejernes Domssamling 2017/03 er der en retsafgørelse, der er udtryk for, at Landsretten fandt, at udgiften til at skaffe sig adgang ”på anden vis” til et ejerforeningsmedlems lejlighed så at sige ville overstige den ulempe, der var forbundet med, at ejerlejlighedsejeren gav adgang til altanen via sin lejlighed. Forholdet var det, at der skulle ske afhjælpning af skader på altanen, og det ville være en uforholdsmæssig stor udgift, såfremt der skulle anvendes lift.

I TTB 2017, side 702 m.fl., har Østre Landsret den 6. juni 2017 afsagt dom i en sag, hvor en andelshaver, der har betalt et forbedringstillæg på kr. 19.000,00 for vådrumssikring m.v., efter overtagelsen bliver gjort opmærksom på, at der sker nedsivning af vand til underboen. Andelsboligforeningens forsikringsselskab foretager afhjælpning i den sælgende andelshavers lejlighed, og der anlægges herefter sag mod den forrige sælger, der har ladet vådrumssikringen udføre. Denne sælger bliver dømt til at betale et afslag, svarende til de anslåede afhjælpningsomkostninger, andelsboligforeningen havde, idet andelshaverne, som det anføres, har vedligeholdelsen af badeværelserne. Det gjorde ingen forskel, at foreningens forsikringsselskab havde betalt for afhjælpningen. Desværre er den førnævnte vedtægtsbestemmelse ikke citeret i dommen. Sædvanligvis er andelsboligforeningers vedtægtsbestemmelser ikke så detaljerede, for så vidt angår badeværelser.

Særligt med hensyn til en lejers – og samme princip må gælde for andelshavere og ejerlejlighedsejere -  erstatningsansvar for et usædvanligt og unødigt stort vandforbrug, er der i Grundejernes Domssamling for marts 2016 publiceret en  dom, hvor lejeren i medfør af Lejelovens §25 bliver gjort erstatningsansvarlig. Det var et ”løbende toilet”, hvor lejeren blot ”lod stå til”.

Afslutningsvis kan nævnes, at såfremt der er forsikringsdækning på en (vand)skade, vil der næsten altid blive fratrukket en selvrisiko i det dækningsberettigede beløb. Spørgsmålet er herefter, hvem der skal dække denne. Det er min egen opfattelse, at såfremt et foreningsmedlem eller en lejer har handlet ansvarspådragende, er det skadevolderen, der skal refundere foreningen/udlejer selvrisikoen. Er der intet ansvarsgrundlag er det foreningen/udlejer, der selv skal dække.

--oooOooo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.