Om Ejendomsadministrationen

Fast ejendom, generelt

Homann Advokater tilbyder alle former for ejendomsadministration, og vi er opdelt i Homann Ejendomsadministration I/S, der primært beskæftiger sig med erhvervs- og beboelsesejendomme samt investeringsejendomme, og Collin I/S, der primært beskæftiger sig med andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme, ejet af fonde, herunder via driftsselskaber. I alle tilfælde tilbydes der kun totaladministration. Klik her for at få en nærmere beskrivelse af ejendomsadministrationens ydelser.

Ind i mellem bliver vi på foreningsgeneralforsamlinger eller ved tilbudsgivning spurgt, hvorfor en konkret forening skulle tage en advokatbaseret administrator frem for et administrationsselskab. Dette er et spørgsmål, som vi naturligvis er meget glade for, idet den basale service med opkrævninger, betalinger af regninger og daglige ekspeditioner givetvis er den samme.

Juraen i administrationen

Så galt behøver det ikke at gå hvis administrator har styr på juraen

Der hvor den advokatbaserede administration har klare fordele er, at den enkelte forening er en klient hos en advokat, hvorfor al likviditet er sikret efter særlige Advokatsamfundsregler og videre har advokaten en professionel ansvarsforsikring. Hertil kommer, at juridisk rådgivning, jfr. også nedenfor i næste afsnit ikke er noget et administrationsselskabs eksterne advokatforbindelse skal fakturere ekstra  for som følge af manglende viden om en konkret ejendoms forhold. Videre kan en advokat også langt mere korrekt formulere forslag, jfr. herved artiklen 'Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger', og er erfaren i mødeledelse og udfærdigelse af retvisende referater. Typisk er det også langt nemmere meget hurtigt at få en juridisk bedømmelse af mere indviklede udlejnings- og foreningsretlige spørgsmål.

Sikring af foreningens likvider

Baseret på en række praktiske erfaringer er der i særdeleshed ét forhold, foreningsbestyrelserne skal være opmærksomme på, når de indgår administrationsaftaler med administratorer, som ikke er underkastet særskilt forpligtelse til at holde klienternes/kundernes midler til disposition på særligt sikrede konti (for advokater, klientkonti). Såfremt ejendommen administreres af et anpartsselskab eller et aktieselskab, skal foreningen sikre sig, at der er tegnet en kautionsforsikring for alle eventuelle uberettigede hævninger af foreningens midler. Videre skal foreningen sikre sig, at der oprettes konti i foreningens navn og i øvrigt være forsigtig med, hvem der gives prokura til. Baseret på forskellige temmelig urovækkende erfaringer skal en forening endelig sikre sig, at administrationsselskabet ikke lader en konkret forenings likvider indgå i en storpuljeordning hos selskabets egen bankforbindelse.

Fakturering af alle hånde tillægsydelser

Det ses ofte i ikke advokatbaserede administrationsvirksomheders annoncer, at de - i modsætning til advokater – ikke er bange for at bevæge sig på byggepladser og i øvrigt kan forestå tekniske gennemgange af ejendomme. Til dette er kun at sige, at det hurtigt kan blive et ”tag-selv-bord”, når der udenfor det egentlige administrationsområde skal tilkøbes tillægsydelser. Her foretrækker vi til enhver tid at trække på for eksempel det store netværk af ingeniører og arkitekter, som vi har gode erfaringer med via vores entrepriseafdeling.

Der kan således påvises konkrete eksempler på at en byggesag har udløst et honorar der var to gange så stort som det årlige administrationshonorar og hvor den primære årsag var at administrator havde en repræsentant med til samtlige byggemøder (her bør særligt foreningerne fokusere på at få en dygtig rådgiver som tager sig af denne del af sagerne og i øvrigt, hvis der er juridiske spørgsmål, trække på advokaten, som har en særskilt rådgiveraftale med foreningen, hvor der afregnes pr. time og ikke med en procentsats).

Særligt kan vedrørende prislister fra konkurrerende ejendomsadministratorer oplyses, at der tages ekstra honorarer for en række – i hvert fald set fra vores side – helt sædvanlige ekspeditioner, såsom juridisk rådgivning i klagesager, udarbejdelse af generalforsamlingsindkaldelse og juridisk rådgivning i den forbindelse, deltagelse af advokat i generalforsamlingen, referatudfærdigelse, udfærdigelse af lejeaftaler og procentrelaterede honorarer for for eksempel låneomlægninger.

Det er dette vi vil leve op til:
grundighed og transparent
afregning

Særligt henledes opmærksomheden på, at nogle administrationer lader medlemmer/ købere "betale" for et lidt lavere administrationshonorar i de første et til to år, således at købere/sælgere betaler overdragelseshonorar på 8.000 kr eller mere, hvortil kommer nøgletalshonorar, som burde være en del af det første honorar. Cui bono - bortset fra administrator!

Hvad kan Homann ellers nemt bistå med i administrationen?

Advokater behøver ikke blot at være paragrafryttere

Ejendomsadministrationen kan videre trække på advokatkontorets ekspertise i alle relevante retsområder, så som ejendomsoverdragelser, inkasso, entreprise, lejeforhold, planlovgivning m.m. Vores advokater møder for alle landets domstole samt voldgiftsretter. Endvidere har vi en afdeling specialiseret i tvangsauktioner.

På vores Log ind side, kan du logge ind og se oplysninger om din egen ejendom, herunder adgang til foreningernes vedtægter, regnskaber og generalforsamlingsreferater samt link til den enkelte forenings egen hjemmeside.

Som det fremgår, kan vi tilbyde foreninger, udlejere mv, at de via vores hjemmeside  har deres egen hjemmeside. Vi lægger regnskab, referater og vedtægter ind. Hvad der ellers skal med bestemmer man selv.

I øvrigt får hver ejendom tilknyttet en fast advokat, der med kort varsel svarer på juridiske spørgsmål, naturligvis en fast administrator til det administrative og vi udsender månedsbalancer. Vores administration er baseret på en såkaldt totaladministration, hvilket indebærer, at der er mulighed for telefonkontakt med kontoret alle hverdage.

Vores administration er baseret på den tidligere omtalte totaladministration, hvilket indebærer, at vi så at sige på opdragsgiverens vegne udfører såvel stort som småt, lige fra kontering og bogføring af bilag, koordination med vand- og varmeregnskaber, alle opkrævninger og betalinger til naturligvis løbende rådgivning, herunder af juridisk karakter, ligesom der naturligvis er mulighed for telefonkontakt med kontoret på alle hverdage.

Vigtige nye afgørelser om ejendomsadministration

Ejendomsadministrationen er ajour med nyeste retspraksis på området og bidrager også selv jævntligt til denne. For at se nyeste praksis, klik her: Aktuel retspraksis

Administrationsomkostninger

I modsætning til de mange administrationsselskaber, der tilbyder en pris pr. enhed, men med en række tillæg for eksempel for afholdelse af generalforsamling, indsendelse af selvangivelse m.v., forhandler vi et fast honorar pr. år pr. andelsboligforening eller ejerforening/udlejningsejendom. Hvad særligt foreninger angår, tager vi ikke ejendomme i administration, hvor der er under ca. 40 enheder. Med for eksempel 75 enheder vil prisen typisk ligge på kr. 75-90.000,00 – alt afhængig af individuelle forhold, herunder om der er erhverv m.v./komplicerede varmeregnskaber/moms.

I en i foråret 2015 offentliggjort undersøgelse har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation udarbejdet et gennemsnit af udgifter til administration, foretaget på grundlag af 50 foreningers regnskaber. Resultatet er et gennemsnit på kr. 1.546,00 pr. enhed, men i øvrigt med en spredning fra kr. 897,00 op til kr. 2.523,00 pr. enhed. Foreningerne er beliggende i København eller på Frederiksberg.

Til disse beløb, der jo udelukkende er eksempler, skal der tillægges moms, og er det en forbruger, skal den samlede pris – og det gælder også individuelle ydelser så som byggesagshonorarer, ekspeditionsgebyrer etc- for advokater indbefatte  prisen inklusive moms.

Den gennemsnitlige udgift til forsikring andrager kr. 13,21 pr. m2, og til revision kr. 254,00 pr. m2.

Særligt skal foreninger, der modtager et administrationstilbud, der ligger væsentligt under i forhold ”normen” være opmærksomme på, om der i givet fald faktureres eksempelvis store honorarer i omprioriteringssager, som jo typisk udmærker sig ved, at administrator blot formulerer forslaget og indhenter lånetilbuddet, hvorefter realkreditinstituttet forestår arbejdet med lysning, praktisk omlægning mv. Entreprisesager er et andet godt eksempel, hvor det afhængigt af administrators honorarberegning, kan føre til honorarer, der så at sige gør det ligegyldigt, at der er givet en ”rabat” i det årlige administrationshonorar. Honorarfastsættelsen skal derfor ses som et hele.

I udlejningsejendomme omfattet af omkostningsbestemt husleje vil udgangspunktet være, hvad Ankenævnet godkender.

For en ordens skyld bemærkes, hvad der også er oplyst i den generelle tekst, at dét, vort kontor tilbyder, er en såkaldt totaladministration, hvor vi – naturligvis afhængig af en aktivt deltagende bestyrelse eller ejer af en udlejningsejendom – udfører alt, lige fra et detaljeret bogholderi til opkrævning af fællesudgifter/boligafgifter, husleje m.v., betaling af regninger, kontrol af udgifter og løbende juridisk rådgivning, der ikke udmønter sig i selvstændige sager.

Kontaktinformation

Ejendomsadministrationen ejes af advokat Bent-Ove Feldung og advokat Hans Henrik Skjødt og drives i Homanns regi under navnet Collin I/S. Der er herudover en lang række andre advokater som i vidt omfang beskæftiger sig med fast ejendom. Se herom under emneområderne lejeret, entreprise/udbud og køb og salg af fast ejendom.

Ejendomsadministrationens faste medarbejderstab består af:

Klik på navnene ovenfor for at sende en e-mail direkte til de pågældende eller kontakt Homann Advokater, som anført andet steds her på siden.

Log ind

Min Side

Glemt kodeord

Artikler indenfor området

Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

17/08 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Som led i min mangeårige erfaring med varetagelse af dirigenthvervet og som juridisk rådgiver har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan...

Fremleje i andelsboligforeninger / Airbnb

8/08 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Husk, at der sædvanligvis i andelsboligforeningers vedtægter er strenge regler for fremleje. Dette hænger sammen med, at der i alle...

Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed

2/08 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Ved salg af en andel skal andelshaveren forholde sig til følgende punkter i den nævnte rækkefølge og det bemærkes indledningsvis, at der i de enkelte...

Andelskroneværdiens beregning/valuarvurderinger/godt at vide

30/06 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

En andelsboligforeningsejendomsværdi fastsættes i medfør af andelsboligforeningenslovens § 5 og der er tre beregningsmetoder, nemlig 1)...

Foreningers byggesager - ti hurtige råd

8/06 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd til hvorledes foreninger skal forholde sig i entreprisesager

Ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

22/05 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

Køb af projektsalgslejligheder / projektkøbshuse

22/05 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Købet af en ejerlejlighed i en nyopført ejendom kan indebære en række faldgrubber, og nedennævnte opremsning er bestemt ikke udtømmende, men...

Erhvervslejeaftaler

28/04 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

I denne artikel beskrives de væsentlige forhold, som såvel en erhvervslejer som en erhvervsudlejer nøje bør overveje.

Praktiske regler for bestyrelsesmedlemmer i foreninger

28/04 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

En vejledning om, hvad arbejdet som formand/bestyrelsesmedlem indebærer i foreninger

Vandskader og ekstraordinært forbrug af vand - erstatningsansvar

21/02 2017 af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for...

Frivillige salg og tvangssalg af andels- / ejerlejligheder / mangelssager

19/12 2016 af advokat Bent-Ove Feldung

Herunder: forældrekøb, underhåndssalg og tvangssalg af andelslejligheder og ejerlejligheder, samt pant i andelsboliger

Tvangsauktion over fast ejendom

19/12 2016 af advokat Bent-Ove Feldung

Antallet af tvangsauktioner er stigende, og en række henvendelser til vort kontor, som også beskæftiger sig med tvangsauktioner over fast ejendom, har...

Elektronisk kommunikation til foreningsmedlemmer

13/04 2016 af advokat Bent-Ove Feldung

Flere og flere foreninger får i deres vedtægter optaget en bestemmelse om, at medlemmerne så vidt muligt skal oplyse deres e-mailadresse til...

Nye regler om oplysningspligt ved salg af andelsboliger

11/02 2014 af advokat Bent-Ove Feldung

Den 1. januar 2014, udvides sælgers oplysningspligt ved salg af boliger. Der skal udleveres et nøgleskema angående både selv andelslejligheden men...

Boligkøb og -salg

8/11 2011 af advokat Bent-Ove Feldung

I mange tilfælde er det ikke tilstrækkeligt blot at afskrive ejendomsmæglerens købsaftale. Der er en række juridiske forhold, som vi som advokater har...

Andelslejligheder

25/11 2008 af advokat Bent-Ove Feldung

Fra og med den 1. februar 2005 er der ved en ændring af lov om andelsboligforeninger åbnet mulighed for, at der kan ske pantsætning af andelsboliger.