Boligkøb og -salg

Af: advokat Bent-Ove Faldung

Du har sikkert ved læsning af søndagsavisernes annoncer og opslag på Internettet kunnet konstatere, at man som køber har mange, meget billige muligheder for at få berigtiget sin ejendomshandel; så hvorfor antage en advokat til det?

Den korte begrundelse er, at det i mange tilfælde ikke er tilstrækkeligt blot at afskrive ejendomsmæglerens købsaftale. Der er en række juridiske forhold, som vi som advokater har et detaljeret kendskab til, baseret dels på noget så basalt som at udfærdige en klar og konkret aftale, og dels på retspraksis samt ændringer i lovgivningen, der kan have relevans både for lånemuligheder, udfærdigelse af tilstandsrapport, energimærkning, forsikringsforhold, forurening etc.

På hjemmesiden www.ebst.dk er der under rubrikken ”boliger” en lang række oplysninger om nedenstående boligtyper, ligesom der ved søgning på det nedenfor anførte begreb AB 92 kan downloades en udskrift. Nyhusforeningen har også en hjemmeside, nemlig www.nyhusforeningen.dk, hvor specielt salgs- og leveringsbetingelserne kan give inspiration.

Er der udført håndværksmæssigt dårligt arbejde i forbindelse med en ny-, om-, tilbygning eller reparationssag og vedrører det maler-, tømre-, snedker-, køkken-, kloak-, eller anlægsarbejde kan du klage til byggeriets ankenævn, som er sammensat af en landsdommer og to repræsentanter fra Dansk Byggeri og to repræsentanter for Forbrugerrådet og Parcelhusejernes Landsforening. Se nærmere om klageprocessen på www.byggerietsankenaevn.dk 

Med hensyn til digital tinglysning og tinglysningssystemet i øvrigt henvises der til www.domstol.dk, hvor den relevante underrubrik er "tinglysningssystemet".

Reglerne for hvilke oplysninger, der skal gives i forbindelse med erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom og erhvervsmæssig formidling af køb og salg af fast ejendom samt erhvervsmæssig rådgivning i så henseende, findes i lov om omsætning af fast ejendom (populært kaldet ejendomsmæglerloven) med tilhørende bekendtgørelser, jf. herved også www.retsinformation.dk, hvor der skal søges under danske love.

Af relevans for huseftersynsordningen findes hjemmesiden www.femsek.dk og offentlige tilgængelige oplysninger om fast ejendom i Danmark findes på www.ois.dk og www.kms.dk hvor der er alt lige fra vurderinger, eventuel forurening til arealer. En let tilgængelig udlejningsguide, findes på www.boligejer.dk og vejledning til andelshavere - f.eks. i nybyggeri - kan findes på andelsboligforeningernes fællesrepræsentations hjemmeside www.abf-rep.dk.

Er du interesseret i at erhverve fast ejendom i Tyrkiet så udnyt vores gode forbindelse i Istanbul  advokatfirmaet Özbek og se deres hjemmeside www.ozbek.av.tr

Af interesse for købere er særligt ejerudgifterne. I ejendomsmæglernes annoncer optræder udtrykkene "bruttoudgift pr. måned" og "nettoudgift pr. måned".

Bruttoudgiften skal indeholde ydelserne på ejerskiftelånet og et eventuelt efterfinansieringspantebrev med tillæg af ejendomsskatten, husforsikring, renovation og for ejerlejligheder fællesudgifterne til ejerforeningen. Ifølge ejendomsformidlingsbekendtgørelsen er bruttoudgiften lig med ejerudgiften det første år ved den på beregningstidspunktet kendte rente.

Ifølge bekendtgørelsen beregnes nettoudgiften ved specifikation i salgsopstillingen på den måde, at bruttoudgiften korrigeres for den skattemæssige påvirkning, idet renteudgiften kan trækkes fra. Derimod skal den såkaldte ejendomsværdiskat tillægges.

Ifølge ejendomsformidlingsbekendtgørelsen skal der i en salgsopstilling gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgifter til vand og varme; eventuelt ved henvisning til en energimærkningsrapport. Tilsvarende gælder for udgifter til el.

En ejendomsmæglers salgsopstilling vil typisk være baseret på en maksimal realkreditbelåning på p.t. 80 %, og de sidste 20 % vil typisk være et efterfinansieringspantebrev og/eller kontant udbetaling".

Neden for er under de enkelte ejendomskategorier forsøgt beskrevet en del af de forhold, som man ved køb af ejerbolig bør være opmærksom på. Der er naturligvis en lang række yderligere forhold, der kræver opmærksomhed, men det er netop her, advokaten - efter vor mening - bør komme ind i billedet:

En række brancheorganisationer inden for fast ejendom har i 2005 udarbejdet standardgarantitekster for boligkøb, herunder nybyggede og ældre villaer/ejerlejligheder og nybyggede og ældre andelsboliger.

Disse standardgarantitekster er nu reviderede og skal tages i brug senest den 1. juni 2009. Kun under ganske særlige omstændigheder kan den den anførte tekst fraviges, så det tilrådes, at alle boligkøbere anvender standardteksterne frem for at acceptere hjemmestrikkede ændringsforslag.

Der gøres opmærksom på, at fra og med 1/1 2012 og frem til 2019 reduceres – forholdsmæssigt -  værdien af rentefradragsretten fra ca. 32% til 25% for renteudgifter over kr 50.000,- og dobbelt op for ægtefæller.

På f. eks hjemmesider kan standardgarantieksterne ses:
www.danskeadvokater.dk - De danske advokatvirksomheders brancheforening
www.realkreditforeningen.dk - Realkreditforeningen
www.finansraadet.dk - Finansrådet
www.de.dk - Dansk Ejendomsmæglerforening
www.danskbyggeri.dk - Danske Byggeri
www.abf-rep.dk - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation

Køb af villa

Det er vigtigt,

• at byrder og servitutter på ejendommen bliver gennemgået, idet der kan  være forbud mod en særlig anvendelse af ejendommen eller pligt til at nedrive for eksempel en garage,
• at køber, før underskrift på købsaftalen i en kontanthandel, har sikret sig, at banken vil stille den fornødne bankgaranti for købesummens betaling,
• at der, såfremt sælger skal afhjælpe mangler ved ejendommen før overtagelsen, er en aftalt tilbageholdsret i en del af købesummen,
• at der forefindes et kommunalt ejendomsoplysningsskema, udfyldt med de registreringer, kommunen har om ejendommen,
• at det altid er en god idé at antage sin egen bygningssagkyndige, såfremt en tilstandsrapport har K3´ere eller mange K1´ere og K2´ere.

Køb af ejerlejlighed

Det er en nærliggende tanke, at køb af en ejerlejlighed ikke er så kompliceret en ekspedition, som køb af et parcelhus. Dette er ikke tilfældet, idet der udover hovedejendommens bygningsmæssige forhold tillige skal tages hensyn til bygningsmæssige forhold i ejerlejligheden og i øvrigt relationen til ejerforeningen, samt om sælgeren eventuelt har drevet udlejningsvirksomhed i ejerlejligheden. Blandt de forhold, der må betragtes som væsentlige, er:

• at det gælder om at få afklaret, hvorvidt der i ejerforeningens regi enten er, eller vil inden for nær fremtid blive, vedtaget større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, som kan influere på størrelsen af fællesudgifterne eller måske udløse større kontante ekstraindbetalinger,
• at køberen af en tagejerlejlighed skal sikre sig, at der ikke i ejerforeningens police er forbehold for svampe- og insektskader, der har ud-spring i ejendommens tagkonstruktion,
• at der – specielt i Københavns Kommune – ikke er hjemfaldspligt for ejendommen,
• at vedtægtsbestemmelser om indbetaling til grundfond er overholdt således, at der ikke i forhold til køberen kommer større ekstraregninger (for eksempel som følge af stigninger i ejendomsvurderingen),
• at alle relationer til en tidligere lejer i ejerlejligheden er afklarede, her-under at depositum og eventuel for meget opkrævet leje er tilbagebetalt,
• at en eventuel husleje i et såkaldt forældrekøb fastsættes i overensstemmelse med kvadratmeterniveauet for udlejningsejendomme i området,
• at det som led i en handel udtrykkeligt afklares, om der er ulovlige bygningsforhold i ejerlejligheden, herunder for eksempel badeværelse/køkken, forsænkede lofter, indgreb i bærende konstruktioner eller andet.

Køb af nybygget bolig

Primært findes der i øjeblikket tre kategorier, som det vil fremgå nedenfor. Det er p.t. i vidt omfang sæl-gers marked, og det kan derfor være svært at få individuelle vilkår indføjet i købsaftalerne, som i øvrigt typisk er særdeles komplicerede med en lang række forbehold og betingelser. Hertil kommer, at det ofte er sælgers advokat, der forestår berigtigelsen af handelen – men ikke gennemgang af vilkårene, set fra en købers side. De førnævnte forhold taler absolut for, at køberen i et sådant – som ejendomsmæglerne kalder det – projektsalg antager egen advokat.

Parcelhus/rækkehus

Du skal blandt andet sikre dig,

• at sælgeren i overensstemmelse med kommunens krav – typisk reguleret i en lokalplan – har udarbejdet detaljerede planer for, hvorledes fællesarealerne skal se ud, herunder med veje, beplantning og nødvendige installationer og videre, om der foreligger de nødvendige planer med hensyn til stiftelse af en grundejerforening (med vedtægter og for sælgers regning),
• at der i købsaftalen er en definition af, hvornår ejendommen kan betragtes som færdigopført og herefter egnet til aflevering og videre, at der er en specifik fremgangsmåde for afhjælpning af mangler, hvilke mangler bør være opsplittet i mindre væsentlige mangler og væsentlige mangler med angivelse af, hvorledes sælger agter at afhjælpe disse mangler,
• at det ved nybyggeri – af hensyn til sælgers mulighed for momsrefusion – ofte er således, at sælger vælger ikke at underskrive købsaftalen, når køber har underskrevet den, men alligevel forlanger, at der stilles bankgaranti for den fulde købesum. Køber skal derfor vurdere, hvad omkostningerne ved denne garantistillelse andrager og så vidt muligt få en hensigtserklæring om, at sælger ikke afstår fra at underskrive købsaftalen med henblik på at spekulere i stigende ejendomspriser,
• at der set fra købers side så vidt muligt skal være adgang til at tilbageholde en del af købesum-men – gerne op til 15% -, indtil byggeriet er afleveret uden mangler; men ofte vil et sådant krav blive afvist, hvorfor det gælder om, jf. ovenfor, nøje at sikre sig, at der er en vedtagen procedure for mangelsafhjælpning. Det optimale vil i mange tilfælde være, at der bygges i overensstemmelse med de såkaldte Almindelige Betin-gelser fra 1992 (AB 92), eller at sælger er underkastet særlige regler via en brancheforening. Se herved de relevante links ovenfor.

Nyopførte ejerlejligheder

En del af de punkter, der er anført lige ovenfor, gælder også her, men vær i øvrigt opmærksom på,

• at selve hovedejendommen med trappeforhold, elevatorforhold, ge-nerelle installationsforhold, adgangsforhold m.v. også skal være færdig, før en ejerlejlighed kan betragtes som færdigopført,
• at det på et tidligt tidspunkt er væsentligt at få stiftet en ejerforening med en bestyrelse, bestående af de nye ejere og en repræsentant for sælgeren således, at der er en påtaleberettiget i forhold til sælgeren/ entreprenøren,
• at individuelle materialevalg kommer til at fremgå af et revideret bilag til købsaftalen og således, at der er taget højde for fradragspriser og også, om sådanne individuelle materialevalg eventuelt kan påberåbes som grundlag for en udskydning af overtagelsesdagen,
• at det meget nøje i købsaftalen er reguleret, hvor lang en maksimal udskydning af overtagelsesdagen må være – før handelen kan annulleres fra købers side,
• at der sker vurdering af eventuelle forureningssager, herunder om en påbudt oprensning minimerer risikoen for, at en videresalgspris bliver lavere end for lignende lejligheder.

Køb af andelslejlighed i nybyggeri

Vi har nævnt, at ejerlejlighedshandler kan være komplicerede. Dette gælder så meget mere andelslejlig-heder i nybyggeri, hvor der udover samtlige de ovenfor anførte forhold er en række yderligere forhold, som man skal være opmærksom på, for eksempel

• at der er sket en nøje definition af, hvad den enkelte andelshaver og andelsboligforeningen har eksklusiv brugsret til, hvad enten det drejer sig om haveareal, bådepladser – hvor for eksempel Københavns Havn jo skal have godkendt brugsretten –, fælles hus osv.,
• at det skal undersøges, hvilken sikkerhed sælgeren/stifteren stiller for afhjælpning af mangler, hvor det normale er, at der ikke stilles nogen sikkerhed ifølge AB 92. Det tilrådes derfor, at der straks, når der er en 50%-tilslutning, i købsaftalen er indsat en bestemmelse om, at sælgeren/stifteren skal foranledige indkaldt til en stiftende generalforsamling med henblik på valg af en bestyrelse i andelsboligforeningen, hvilken bestyrelse skal være med til at forhandle vilkårene for entreprisekontrakten og i den forbindelse, at bestyrelsen påser, at der stilles sikkerhed i medfør af AB 92, og i øvrigt sker mangelsafhjælpning i henhold til disse bestemmelser. Videre at det forsøges aftalt, at der for sælgerens/stifterens regning skal antages en arkitekt og advokat, der bistår andelsboligforeningen,
• at stiftelsesbudgettet nøje skal gennemgås med henblik på afklaring af, hvilken form for belåning, der optages, herunder om den er afdragsfri, om det er etårige rentetilpasningslån og om det er andelsboligforeningen, der bærer hele kursrisikoen på lånene,
• at der så vidt muligt ikke frigives nogen som helst del af den samlede købesum til sælgeren, før byggeriet er afleveret konditionsmæssigt. Mange sælgere forlanger hele købesummen udbetalt, når 75% af andelene er solgt eller også, når afleveringsdagen er passeret, og realkreditinstitutternes lånebetingelser er opfyldt.

Køb af andelslejlighed i ældre etageejendomme

Det kan være fristende at købe en andelslejlighed frem for en ejerlejlighed, idet kvadratmeterpriserne typisk er meget lavere. I sammenligning med ejerlejligheder og ejerforeninger er der dog i andelsboligforeninger typisk en række forhold, som en køber skal være særdeles opmærksom på.

I en ejerforening er der ganske vist i medfør af ejerlejlighedsloven solidarisk hæftelse for de forpligtelser, som selve ejerforeningen påtager sig, men typisk er dette kun et problem, såfremt ejerforeningen har optaget såkaldte fælleslån, eller der er bestilt større ufinansierede entrepriser. Den altovervejende hovedregel er, at hver ejer hæfter for sine egne prioritetslån.

I modsætning hertil kan en andelshaver have optaget lån i sin andelslejlighed, og disse lån skal indfries i forbindelse med et salg, medmindre andet aftales med kreditor. I tillæg hertil har andelsboligforeningen en skelsætning, som nøje skal gennemgås, idet selve prisen for andelen – andelskroneværdien – kun er en del af handelen.

Forholdet kan for eksempel være det, at andelsboligforeningen har optaget rentetil-pasningslån med afdragsfrihed, hvor køber således skal være forberedt på, at boligafgiften kan ændre sig betydeligt i opadgående retning. Videre kan der være tale om, at andelsboligforeningen – og det er typisk i de tilfælde, hvor andelsboligforeningerne er stiftet indenfor de allerseneste år – har finansieret købet af ejendommen med såkaldte swap-lån, hvor ydelsen stiger løbende hen over årene. Hvad specielt angår swap-lån, skal andelskronen i visse situationer værdireguleres på samme måde som realkreditlån i øvrigt, og dette kan føre til store udsving i andelskroneværdiberegningen, såfremt der ikke i denne er sket reservation til kursrisiko, rentestigning, større vedligeholdelsesarbejder m.v. I det hele taget er der ikke på samme måde som i sammenligning med en ejerlejlighed gennemskuelighed.

Følgende forhold bør købere til andelslejligheder særligt være opmærksomme på:

• forbud mod fremleje, herunder også fra forældre til børn,
• om lånene er fastforrentede, om de er afdragsfrie, eller om ydelsen i de første år er lav, men herefter stiger i løbet af lånets løbetid,
• om andelskroneværdien er fastsat med udgangspunkt i en ejendomsmæglervurdering for ejendommen og i bekræftende fald, om denne vurdering adskiller sig meget fra for eksempel den offentlige vurdering,
• om der er foretaget reservation i andelskroneværdiberegningen til større vedligeholdel-sesarbejder,
• om administrator har en ansvarsforsikring, og i øvrigt indsætter købesummen på foreningens konto eller en klientkonto, og
• hvis der ikke foreligger en vurderingsrapport, foreligger der dokumentation for, at for eksempel et badeværelse er lovligt indrettet.

Ovenstående punkter er kun en del af de forhold, der skal afklares i forbindelse med køb af en andelslejlighed, og der henvises i øvrigt til artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder på vores hjemmeside.

Du skal være meget velkommen til at kontakte én af vore advokater med speciale i fast ejendom, såfremt du har behov for konkret rådgivning i en sag, og hvad angår omkostningerne forbundet med denne rådgivning, henviser vi til vore forretningsbetingelser, som kan ses på hjemmesiden.