Homann Advokater - Rådgivning speciale
Homann Advokater - Om Homann Advokater
Homann Advokater - Kompetencer
Homann Advokater - Internationalt Netværk
Homann Advokater - Kontakt Os

Kan man stole på en tilstandsrapport? Ny praksis fra Højesteret belyser emnet

7. januar 2011

Af: Advokat Nicolai Platzer Funder

En principiel dom afsagt af Højesteret 10. september 2010 er netop offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen. Dommen belyser, hvor præcist købere kan forvente, at tilstandsrapporten beskriver skader på et hus.

De seneste år har ejerskifteforsikringers funktion som købers gardering mod at købe ”katten i sækken” været til debat. Årsagen hertil er, at der har været talrige sager, hvor købere hverken har følt sig informeret tilstrækkeligt om skader i tilstandsrapporten, eller har fået dækning efterfølgende over den tegnede ejerskifteforsikring. Og når ejerskifteforsikringen først er tilbudt af sælger som en del af handlen, kan køber heller ikke rejse krav mod sælger. Køber har derfor i disse tilfælde ikke haft mulighed for at få erstattet udbedringsudgifter.

Den nye Højesteretsdom angik nogle købere, som i forbindelse med købet af et hus tegnede ejerskifteforsikring. Af tilstandsrapporten fremgik det, at der var sætningsskader. Disse havde fået karakteren K2. I reglerne for udarbejdelse af tilstandsrapporter fremgår det, at følgende skader får karakteren K2: Alvorlige skader. Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter indenfor overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. I tiltro til at resten af huset ville være uberørt af sætningsskader, købte de huset.

Det viste sig dog, at hele husets konstruktion var mangelfuld, idet  jordbundsforholdene gjorde ekstrafundering nødvendig. Omkostningerne hertil var ca. 1,8 mio. kr., og køberne anmeldte skaden til ejerskifteforsikringsselskabet. Selskabet afviste imidlertid dækning med henvisning til, at skaden var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten.

Køberne sagsøgte forsikringsselskabet, og Højesteret fandt, at sætningsskaderne måtte anses for ”klart forkert beskrevet” i tilstandsrapporten, hvorfor køberne ikke havde fået tilstrækkelige oplysninger til at kunne tage sætningsskadernes reelle betydning i betragtning. Sætningsskaderne burde enten have fået karakteren ”K3”, der beskrives som Kritiske skader. Beskriver skader, som vil medføre at bygningsdelens funktion svigter indenfor overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skade på andre bygningsdele” eller karakteren ”UN”, som omfatter uafklarede forhold, som køber selv bør ”undersøge nærmere”.

På denne baggrund var skaderne alligevel omfattet af forsikringsdækningen.

Kommentar: At tiltroen til tilstandsrapporter har været dalende kan efter nogles mening hænge sammen med, at de byggesagkyndige presses af sælgerne til at skønmale ejendommene i rapporterne, eller at de sagkyndige slet ikke har været grundige nok i forbindelse med udarbejdelsen. Højesterets dom indskærper betydningen af, at tilstandsrapporter er meget præcise omkring skadernes omfang og alvorlighed. Som køber bør man dog fortsat være varsom med at forholde sig ukritisk til rapporternes indhold.

For at få mere information om hvad HOMANN Advokater kan tilbyde indenfor handel med fast ejendom – herunder mangelssager – samt forsikringsret ved at klikke på de nævnte emner. Henvendelse om denne artikel kan rettes til Nicolai Platzer Funder.