Andelshaver ekskluderet på grund af erhvervsmæssig udlejning – anvendelse af Airbnb – fortolkning af påbud

En dom afsagt af Højesteret den 28. maj 2021 behandler ovenstående temaer. Forløbet var følgende:

En andelshaver (A) overtog i februar 2016 en lejlighed i andelsboligforeningen B. I april 2016 begyndte A at leje tre af værelserne i sin lejlighed ud via Airbnb, hvor han brugte beskrivelsen ”hostel” på sin profil.

I maj 2016 sendte administrator et påbud til A om, at andelsboligforeningen betragtede hans udlejning som erhvervsmæssig, og at han derfor skulle indstille denne erhvervsmæssige udlejning, idet han ellers ville kunne blive ekskluderet som medlem af andelsboligforeningen. A fortsatte desuagtet sin udlejning af værelser via Airbnb.

I juni 2016 sendte foreningens advokat endnu et påbud til A om, at andelsboligforeningen fortsat anså hans udlejning som værende erhvervsmæssig, og at han derfor skulle ophøre med at drive erhvervsmæssig udlejning i form af hostel gennem Airbnb, da han ellers ville blive ekskluderet.

Under sagen forklarede A, at han i slutningen af august var holdt op med at benytte Airbnb, ligesom han var gået over til at fremleje værelser ud i længere lejeperioder. Af hans forklaring fremgik videre, at der boede op til to personer i hvert af de tre udlejede værelser. I alt havde A udlejet værelser til ca. 220 gæster på de fem måneder, som var gået fra udlejningens begyndelse i april til august 2016, hvor han indstillede benyttelsen af Airbnb.

Den 3. september 2016 besluttede bestyrelsen at ekskludere A. Den 20. september 2017 anlagde andelsboligforeningen sag mod A med påstand om, at han skulle anerkende at være ekskluderet med rette.

Byretten lagde vægt på ordlyden af andelsboligforeningens 2. påbud af 24. juni 2016, som alene angik spørgsmålet om korttidsudlejning gennem Airbnb, som jo var standset inden eksklusionen blev gennemført. Og ikke fx overskridelse af et beboermaksimum, som blev gjort gældende under sagen men som ikke var omfattet af begrundelsen i eksklusionsbeslutningen. Som følge heraf kunne Byretten ikke give Andelsboligforeningen medhold i, at eksklusionen var sket med rette.

Landsretten – og siden Højesteret - lagde mere vægt på ordlyden af de gældende vedtægter på tidspunktet for eksklusion af A. Disse skulle forstås sådan, at A ikke var berettiget til at leje værelser ud, hvis udlejningen var erhvervsmæssig. Højesteret (og landsretten) vurderede, at A’s udlejningsaktivitet på tidspunktet for eksklusionen i starten af september 2016 fortsat havde erhvervsmæssig karakter og dermed var vedtægtsstridig, selvom han med udgangen af august måned foretog visse ændringer og herunder oplyste, at han ikke længere brugte Airbnb.

Højesteret så også nærmere på, hvordan de to påbud var formuleret, og udtalte, at A efter påbuddenes indhold må have forstået, at han under alle omstændigheder skulle stoppe med at drive erhvervsmæssig udlejning for at undgå at blive ekskluderet. Det havde altså ikke nogen afgørende betydning, at det andet påbud specifikt nævnte Airbnb.

Andelsboligforeningen var derfor berettiget til at ekskludere ham.

--ooo0ooo---

For bistand i sager vedrørende andelsboliger kontakt da gerne advokat Nicolai Platzer Funder eller én af de øvrige specialister i afdelingen for andels- og ejerboliger samt ejendomsadministration og lejeret.