Ansvarsfraskrivelse for arealmangler tilsidesat

Vestre Landsret har 13. juni 2019 afsagt dom i en ankesag om en arealmangel indbragt fra Retten i Aalborg, som havde afsagt dom i første instans.

Sagen angik køb af parcelhus i 2016. Køberne fik tilkendt afslag i købesummen på 150.000 kr. for en arealmangel på 20 m², som skyldtes, at en udestue ikke burde være medtaget som del af boligarealet ved salget.

Købsaftale var indgået i juli 2016, og der var tale om et parcelhus handlet for 2.000.000 kr. Af salgsopstillingen fremgik det, at boligarealet ifølge BBR var 148 m². Og ganske som det er standard, fremgik det som et vilkår i købsaftalen, at eventuelle afvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne kvadratmeterantal var sælger og ejendomsmægler uvedkommende. Denne passus var nemlig indføjet i Dansk Ejendomsmæglerforenings standard købsaftale, efter at en række domme havde præciseret, at sælgere af boligejendomme ikke er ansvarsfri i medfør af loven om forbrugerbeskyttelse ved handel med fast ejendom for så vidt angår arealmangler.

Arealafvigelser som fysisk mangel ved en fast ejendom?  28/01 2014 af advokat Nicolai Platzer Funder - Ny Højesteretspraksis ændrer ansvarsforholdende når der er konstateret en arealmangel.

Af sagen fremgår videre, at huset var opført i 1966, og at der i 1974 var tilbygget en udestue med et areal på 20,4 m². Gulvet var belagt med havefliser og taget bestod af plastikplader, og der var ingen isolering eller varmekilde. Udestuen var blevet registreret i BBR som beboelse, og kommunen meddelte, at udestuen var indberettet og godkendt som beboelse. I tilstandsrapporten, som altid tager udgangspunkt i BBR, var beboelsen også angivet til 148 m².

Køberne forklarede under retssagen, at de havde ledt efter en bolig på 150 m2, og at de ikke havde nogen grund til at tro, at huset ikke levede op til dette. ”Huset havde en fornuftig størrelse, og de ville kunne indrette det efter deres ønsker og behov. Prisen var fornuftig og beliggenheden god”, som de forklarede.

I forbindelse med deres renovering af huset blev udestuen revet ned, da den var i meget dårlig stand, og køberne opdagede i den forbindelse, at der manglede 20 m² beboelse. De anlagde herefter sag mod sælger med krav om et afslag i købesummen på 150.000 kr., svarende til den ringere værdi, huset ifølge en skønserklæring måtte antages at have i markedet med det mindre boligareal. Argumentet var, at de havde betalt for 148 m², men kun erhvervet 128 m², og at der var tale om en væsentlig mangel, da udestuen opfyldte ikke de basale krav for beboelse, og at sælger desuden ikke havde ført bevis for, at udestuen på noget tidspunkt havde været godkendt til beboelse.

Sælger påstod frifindelse med henvisning til, at køberne havde kunne se omfanget af det købte, og havde modtaget en samlet ejendom med det besigtigede areal.

Under skønsforretningen vurderede skønsmanden på grund af fotografier af udestuen, at den som følge af den dårlige stand på købstidspunktet ingen værdi havde haft. Og han vurderede endvidere, at udestuen aldrig havde opfyldt kriterierne for at kunne indgå som boligareal. Retten fandt det herefter bevist, at udestuen aldrig havde opfyldt kriterierne for et boligareal, og boligarealet havde herefter været 128 m² og ikke 148 m² som angivet i salgsopstillingen. Der var tale om en væsentlig arealafvigelse, som berettigede køberne til et afslag i købesummen, idet standardansvarsfraskrivelsen i købsaftalen altså ikke kunne føre til et andet resultat.

Afslaget blev fastsat til 150.000 kr., og dette beløb var hverken absolut eller i forhold til købesummens størrelse et uvæsentligt beløb. Retten i Aalborg var nået til samme resultat. Sælgerne blev ud over erstatningen dømt til at betale købernes omkostninger – herunder skønserklæring, retsafgift og advokatomkostninger – med 87.800 kr.

***

Dommen illustrerer glimrende dilemmaet i disse sager, hvor køberne jo vitterlig har set, hvad de køber og – som i denne sag - gladeligt har betalt for dette. De havde i dette tilfælde set en udestue, som vel nok efter det oplyste for de fleste må havde fremstået om helt uegnet til beboelse, og den blev da også revet ned af køberne som led i planlagt renovering af ejendommen. Men de var i det hele taget glade for handlen.

Man kan derfor mene, at køberne selv burde have indset, at ”boligarealet” ikke omfattede udestuen, og at de derfor også burde have indset, at de oplyste 148 m2 ikke har korrekt og at ansvarsfraskrivelsen om arealet derfor også kunne håndhæves af sælger.

Men sagen viser altså, at domstolene ikke giver sælgere medvind, når BBR-meddelelsen ikke er korrekt, selvom der er taget udtrykkeligt forbehold for dette i forbindelse med købsaftalens ansvarsfraskrivelse. Med til denne vurdering hører formentlig det forhold, at det ved lov jo netop påhviler sælger at sørge for, at BBR-meddelelsen er korrekt. Så dommen er også en advarsel til alle hussælgere om, at holde dette for øje.

---oo0oo---

For bistand vedrørende køb og salg af fast ejendom kontakt da venligst advokat Nicolai Platzer Funder eller en af HOMANN Advokaters andre advokater med speciale inden for dette område.