Forældelse af mangelskrav i byggesager – gælder der altid en 5 årig forældelsesfrist?

Spørgsmålet om hvornår mangelskrav i entrepriseforhold forældes, vil ofte have stor økonomisk betydning for parterne.

Der er mange eksempler på, at bygherrer på grund af 5 års fristen i AB 92 § 36, stk. 1 går ud fra, at de er frit stillet med hensyn til, hvornår de reklamerer over en mangel, blot det sker inden for 5 år fra afleveringen. Dette er imidlertid en misforståelse.

Helt generelt har man som bygherre pligt til at reklamere over for entreprenøren inden rimelig tid, efter at manglerne er eller burde være opdaget, jf. AB 92 § 32, stk. 2. Sker der ikke reklamation inden rimelig tid, kan kravet bortfalde grundet for sen reklamation.

Hertil kommer, at 5 års fristen i AB 92 modificeres af reglerne i forældelsesloven.

5-års reglen i AB 92 § 32, stk. 1  indebærer i korte træk, at entreprenøren i 5 år efter afleveringen af byggeriet har ret og pligt til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen. Endvidere gælder der ved byggearbejder en absolut reklamationsfrist på 5 år regnet fra afleveringen. Ved anlægsarbejder, hvor der er en formodning for, at mangler typisk opstår senere end ved byggearbejder, ophører mangelsansvaret efter dansk rets almindelige regler, dvs. at der indtræder forældelse senest efter 10 år, med mindre andet er aftalt, jf. AB 92 § 36, stk. 3.

Ved siden af disse regler i AB 92 gælder forældelsesloven. Efter forældelsesloven forældes et mangelskrav som udgangspunkt 3 år efter afleveringstidspunktet. Hvis bygherren ikke var bekendt med kravet, løber fristen dog først fra det tidspunkt, hvor bygherren fik eller burde have fået kendskab til sit krav. Man kan derfor sige, at der gælder en 3 årig forældelsesfrist for så vidt angår alle kendte mangler.

Hvis bygherren for eksempel konstaterer mangler ved byggeriet på et tidspunkt mellem 1 og 2 år efter afleveringen, kan bygherren ikke – uanset om der allerede er reklameret –  ”gemme” forholdet til 5-års gennemgangen. Da 5-års gennemgangen ligger mere end 3 år ude i fremtiden, vil kravet vil i givet fald bortfalde i medfør af forældelsesloven.

Reklamationen afbryder i sig selv 5-års fristen i AB 92 § 36, stk. 1. Hvis 3-års fristen i forældelsesloven nærmer sig, er en reklamation dog ikke tilstrækkelig. Bygherren bør derudover også tage skridt til at afbryde forældelsesfristen på 3 år.

Efter forældelsesloven afbrydes forældelse ved, at entreprenøren enten anerkender sin forpligtelse, jf. § 15, eller ved at bygherren foretager retlige skridt (typisk anlæg af voldgiftssag) mod entreprenøren, jf. § 16, stk. 1. Også for at undgå at miste sin ret ved længere tids passivitet bør bygherren følge reklamationen op med retlige skridt.

Den absolutte reklamationsfrist på 5 år i AB 92 § 36, stk. 1 indebærer, at mangelskrav i alle tilfælde forældes 5 år efter afleveringen. Reglen er en fravigelse af den  absolutte forældelsesfrist på 10 år i forældelsesloven, men gælder kun i erhvervsforhold. I situationer hvor bygherren er privat forbruger, f.eks. hvis der er tale om et byggeri vedr. den private bolig, kan bygherren derfor også senere end 5 år fra afleveringstidspunktet gøre mangelskrav gældende over entreprenøren (indenfor den absolutte frist på 10 år i forældelsesloven).

Samlet set kan man derfor sige, at den 5-årige reklamationsfrist i AB 92 nok er central at være opmærksom på, men at det ligeledes er vigtigt for især for bygherren at være opmærksom på de modifikationer til reglen der gælder.

--oooOooo---

For eventuelle spørgsmål om denne artikel, byggeri og entreprise kontakt venligst advokat Frederik Bue Johnsen eller advokatfuldmægtig Lasse Bødker Grymer.

Seneste artikler

Andelslejligheder – Mangelskrav fra Køber

af Advokat Bjørn Wittrup

Østre Landsret har den 14. juni 2022 afsagt en dom om mangler ved et badevæ- relse mv. i en andelslejlighed. Dommen frifandt sælger for...

Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger

af advokat Bent-Ove Feldung

Som led i min mangeårige erfaring med varetagelse af dirigenthvervet og som juridisk rådgiver har jeg bl.a. gjort mig følgende tanker, som måske kan...

Dødsbobehandling, herunder bobestyrerbehandling, testamenter og arv

af advokat Bent-Ove Feldung

I artiklen gennemgås en række basale forhold om behandling af et dødsbo (bobestyrer, testamente og arv) og de juridiske problemstillinger og...

Ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

International arv og bobehandling

af advokat Bent-Ove Feldung

Denne artikel er et forsøg på at sammenfatte de erfaringer, undertegnede har gjort og har opnået kendskab til i forbindelse med bobehandling og...

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug og badeværelser

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for...

Eksklusion/Tvangssalg af andelsboliger

af advokat Bent-Ove Feldung

Eksklusion anvendes inden for foreningsretten som sanktion i et tilfælde, hvor et medlem har misligholdt sine betalingsforpligtelser over for...

Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger

af advokat Nicolai P. Funder

I en kendelse afsagt af Vestre Landsret den 10. maj 2022 bestemte Landsretten, at Tinglysningsretten fremover uden videre skal acceptere tinglysning...