Byggesager/renoveringer i andels- og ejerlejligheder

I artiklen Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed, er der i afsnit 2 indeholdt oplysninger om krav til, hvorledes forbedringer skal være udført, herunder lovligheden og i særdeleshed vedrørende badeværelser. I artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelssager, er der i afsnittet om mangler, dels en definition af det juridiske mangelsbegreb, og dels omtale af forskellige former for mangler og diverse domspraksis.

Gode vibrationer er ikke nok for
bestyrelsen; næh orden fordres

Temaet for denne artikel er, hvilke krav en forenings bestyrelse kan stille til et medlem før denne igangsætter en byggesag. Lovgivningsmæssigt er det byggeloven, p.t. i form af lovbekendtgørelse 2016/09/23 nr. 1178 og videre bygningsreglement 2018 (BR18) og bygningsreglement for småhuse (BR98).

I et selvstændigt afsnit i afslutningen af denne artikel giver jeg et bud på, hvad en forenings bestyrelse skal overveje, før der gives tilladelse til en byggesag i en lejlighed – og husk, at såfremt det er et krav fra det offentliges side, at der skal foreligge en byggetilladelse, kan denne kun udstedes, såfremt bestyrelsen i en andelsboligforening, som jo er den egentlige ejer af ejendommen, har givet en fuldmagt til, at medlemmet kan ansøge om byggetilladelse. I en ejerforening følger det som altovervejende hovedregel af ejerforeningens vedtægter, at bestyrelsen skal give en sådan tilladelse. Følgende kan herefter overvejes som betingelser for at give en sådan fuldmagt, hvorved jeg forudsætter, at medlemmet, der ansøger om fuldmagten, indgående har beskrevet, hvad der skal udføres i lejligheden:

  • Inden byggeriet igangsættes afleveres en kopi af byggeattesten til bestyrelsen, idet det herved forudsættes, at forprojektet har været forelagt og er godkendt af bestyrelsen med efterfølgende udstedelse af fuldmagt til indgivelse af ansøgning om byggetilladelse.
  • Støjende arbejde og arbejde, der fører til en større trafik end ellers på trappen, skal adviseres ved opslag i opgangen.
  • At der foretages fuld reetablering af eventuelle skader på bygning, opgang, fortov og foreningens udenomsarealer i forbindelse med byggeriets udførelse og opbringning af byggematerialer og fjernelse af affald. Afhængig af det førnævnte arbejdes omfang kan der kræves en sikkerhed for malerarbejder på opgang m.v.
  • Bygherren/andelshaveren forpligter sig til skriftligt at melde byggeriet færdigt til kommunen med kopi til bestyrelsen og med kopi af færdigmeldingen.
  • Bygherre/andelshaver skal selv indhente skriftlig tilladelse fra underboen, såfremt der skal ske bygningsarbejder, der involverer denne, og bygherren afholder selv udgiften til afhjælpning af eventuelle skader hos underboen.
  • Alle udgifter i forbindelse med ombygningen/renoveringen afholdes af bygherren/andelshaveren.
  • Foreningens ejendomsservicefirma/bestyrelsen skal være berettiget til løbende at syne arbejdet, såfremt det er påkrævet.
  • Bestyrelsen kan om fornødent for bygherrens/andelshaverens regning engagere byggesagkyndig rådgiver/advokat, såfremt bestyrelsen finder det fornødent; for eksempel i forbindelse med større mangelsager.

Udover førnævnte lovgivning er det meget væsentligt, at et medlem er opmærksom på, at der, uanset om det er en andelsboligforening eller en ejerforening, typisk i foreningens vedtægter er indeholdt detaljerede regler, der skal iagttages, før et renoverings- eller bygningsarbejde kan igangsættes. Typisk vil det kun være større forandringer, herunder flytning af vægge, afløb, indgreb i bærende konstruktioner og indgreb i etageadskillelser, der skal indhentes bestyrelsens forhåndsgodkendelse af. Malerarbejder og almindelige istandsættelsesarbejder kræver ikke tilladelse.

Hvis et foreningsmedlem således ønsker at foretage bygningsmæssige ændringer i sin lejlighed er udgangspunktet, at  der skal indhentes tilladelse hertil fra foreningens bestyrelse. Hvad særligt angår en andelshaver, ejer denne ikke sin lejlighed, men har kun en eksklusiv brugsret til at bebo lejligheden. Hvad angår ejerlejlighedsejere har de naturligvis, som udgangspunkt, fuld rådighed over ejerlejligheden, men bygningsmæssige ændringer kan indebære indgreb i installationer m.v. som kan få indflydelse på de øvrige medlemmer.

Så skjoldet op, før der løbes over ende.

En forenings bestyrelse bør derfor anmode om en skriftlig ansøgning, der skal være vedlagt en detaljeret beskrivelse over, hvad der skal udføres og eventuelt en tegning. Er den påtænkte bygningsændring et forhold, der fordrer byggetilladelse skal foreningsmedlemmet have en ejerfuldmagt og den udstedes af den tegningsberettigede bestyrelse.

Bestyrelsen bør sikre sig, at der følges op på det bygningsandragende som medlemmet indsender, herunder at byggesagen afsluttes med en færdigmelding, og i det omfang der opkræves gebyr for byggesagen, skal bestyrelsen sikre sig, at det ikke er foreningen, der får opkrævningen. Uden at det er fyldestgørende, kunne en bestyrelse for eksempel overveje følgende betingelser/forudsætninger i forbindelse med godkendelse af en byggesag.

Særligt ved større bygningsarbejder kan det være nødvendigt, at bestyrelsen, overfor medlemmet, stiller krav om, at denne skal antage en arkitekt eller ingeniør og det er særligt tilrådeligt, såfremt der skal ske indgreb i bærende vægge, hvor der skal udføres statiske beregninger eller f.eks. ved konvertering af loftsarealer til beboelsesrum.

Som et helt naturligt krav skal det anføres i tilladelsen, til medlemmet, at det er en betingelse for at der gives ejerfuldmagt, at arbejdet dels er lovligt og dels udføres håndsværksmæssigt korrekt. Særligt gælder, at brugsvandsinstallationer skal udføres af en autoriseret VVS installatør. Videre er der en del el-arbejder, som kun må udføres af en autoriseret elektriker. Mere herom kan læses på www.sik.dk.

Specielt om badeværelser henvises der til den ovenfor anførte artikel og Sven Jon Jonsens artikel. Se i øvrigt også min artikel om Støjsager/Byggesager/Ulempesager.

Om det særlige forhold, at en overbo ønsker adgang til en underbos lejlighed, må der skelnes mellem andelsboligforeninger og ejerforeninger. Indledningsvis henvises der i øvrigt til artiklen Vandskader/vandforbrug og badeværelser. Den korte version er, at en andelshaver, der er underbo, ikke uden en aftale er forpligtet – medmindre det følger af foreningens vedtægter – til at give adgang.

Hvad angår ejerlejligheder, trådte der en ny ejerlejlighedslov i kraft den 1. juli 2020, og særligt § 8, stk. 2, har interesse. Det følger af stk. 2, at ”en ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper”. Der skal gives et varsel på seks uger. Det fremgår videre, at ”sådanne arbejder må ikke medføre forandringer i de berørte lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for faglig korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen”. At sige, at det ”krystalklart” fremgår, hvad en anden ejerlejlighedsejer er berettiget til at udføre inden for denne lovhjemmel, vil nok være at stramme den. Jeg har kigget i bemærkningerne, som i al væsentlighed kun afspejler det, der står i lovbestemmelsen, men dog fremhæver, at den ejer, der får adgang ”skal sikre, at arbejdet tilrettelægges således, at arbejdet i de andre ejerlejligheder end vedkommendes egen i videst muligt omfang afsluttes først”. Der skal gives et varsel på seks uger. Da begrebet følgearbejder eller nødvendigt vedligehold ærlig talt ikke er særligt beskrivende, og da en overbo typisk ønsker at udføre for eksempel en nedsænket vandlås i underboens lejlighed, er det min umiddelbare opfattelse, at underboen – ud over det helt selvfølgelig, dels at forlange sikkerhedsstillelse for afhjælpningsomkostninger, dels at forlange et konkret projekt med tidsplan; såfremt underboen ønsker at være fremkommelig – som udgangspunkt kun er forpligtet til at give adgang, såfremt det er skader i overboens lejlighed eller genbolejligheder, som skal afhjælpes – i modsætning til konstruktionsændringer i ”ejeradgangsgiverens” lejlighed. For at citere Homer Simpson: ”That’s for the court to decide”. Der kommer givetvis retssager om fortolkningen.

Endelig er det væsentligt at bestyrelsen, på forhånd, før der udstedes en ejerfuldmagt, har fået en juridisk vurdering af, om et konkret renoverings-/forbedringsarbejde, rent faktisk ikke kan udføres, uden at en generalforsamling har godkendt det. Særligt råden over fællesarealer falder ind under denne kategori.

Man kan hurtigt blive upopulær i byggesager

Uden at ”male fanden på væggen” følger her forskellige eksempler på ”hvor galt det kan gå” i byggesager:

I U1990.809Ø blev en sælger, der havde indrettet en lejlighed i tagetagen i henhold til godkendelse fra andelsboligforeningen, ikke gjort erstatningsansvarlig overfor køber, uagtet at sælgeren havde ladet et meget mangelfuldt isoleringsarbejde udføre. I Landsrettens præmisser fremhæves det, at ”bygningsfejlen” var et foreningsproblem, idet isoleringen, som det udtrykkes i præmisserne, angik bygningens bestanddele. Her må det vist tilrådes, at der i overdragelsesaftaler vedrørende fællesarealer, der skal indrettes til beboelse, indsættes en hæftelsesbestemmelse overfor køberen, så denne, eller fremtidige købere, til hver en tid, hæfter for vedligeholdelse mv. Pudsigt nok er der i dommen GD2018/57Ø/TBB2018.635ØL i en ejerforeningssag faldet en dom, hvor en køber en af ejerlejlighed selv hæftede for fornyelse af et badeværelsesgulv, uanset at der var tale om reparation af en rådskade i etageadskillelsen (hvilket jo også er en bygningsdel, som er en del af hovedejendommen!).

Om nedrivning af en bærende skillevæg i en andelslejlighed, hvilket forhold førte til eksklusion af medlemmet, se TTB2013.92Ø.

I TBB2014, side 100ff fik en andelshaver ikke tilladelse til at gennemføre renovering af gulvet i badeværelset, idet dette ville påføre underboen for store gener.

Renoveringssager mv kan gøre medbeboere
rødglødende af raseri.

I TBB 2018.616ØL nægtede en andelsboligforenings bestyrelse at underskrive en ejerfuldmagt der var nødvendig med henblik på opnåelse af byggetilladelse til ombygning af erhvervsandelen. Landsretten kom frem til , at bestyrelsen havde pådraget sig erstatningsansvar ved ikke at underskrive fuldmagten. En bestyrelse skal derfor, selvsagt, nøje overveje en ansøgning om ombygning af en ejerlejlighed/en andel før der gives afslag. I modsat retning vedrørende en sag om bestyrelses- /foreningserstatningsansvar se GD2012/23V, hvor foreningen blev frifundet for et erstatningskrav, efter at bestyrelsen havde forlangt at et medlem skulle demontere et depotrum på loftet, hvilket depotrum, der ikke var givet tilladelse til. Om bestyrelsesansvar, se også artiklen om Praktiske regler for bestyrelsesmedlemmer i foreningen

Blot for en ordens skyld henledes opmærksomheden afslutningsvis på, at der i ændringen af andelsboligforeningsloven i 2020 blev indsat en bestemmelse om forbud mod en majoritets stemmemisbrug og tilsvarende gælder i ejerforeninger, hvor der i den nye ejerlejlighedslov er indsat en generalklausul, der skal beskytte mindretallet mod misbrug, herunder vedtagelse af ”urimelige vedtægtsvilkår”, og dette kan jo nemt være misbrug i forbindelse med ejere med et højt fordelingstals byggesager. Læs mere herom i artiklen "Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger”.

Særligt om varsling over for lejere, ejere og andelshavere kan henvises til følgende regler/praksis:
Et særdeles praktisk forhold, der ofte giver anledning til mange reklamationer fra beboelses- og erhvervslejere i de ejendomme, der skal renoveres, er dét, der i lejeretten hedder Udlejers adgang til det lejede. Det tilrådes meget detaljeret at få skrevet de detaljerede varslingspligter ind i entrepriseaftalen, men naturligvis skal ejendommens ejer/bestyrelse/administrator foretage den overordnede varsling i henhold til entreprenørens og bygherrerådgiverens tidsplan.

En beboelseslejer skal have et seks ugers varsel, når – som det hedder – udførelsen (af et renoveringsarbejde) ikke er til væsentlig ulempe for lejeren. Andre arbejder fordrer et tremåneders varsel. En udlejer kan dog, jf. § 55, stk. 3, i lejeloven, altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Også opsætning af stillads skal varsles.

Særligt om varsling af ejerlejlighedsejere og adgang til deres lejligheder henvises til den nye ejerlejlighedslov, § 8, og se selvstændige bemærkninger herom i artiklen Støjsager/byggesager/ulempesager.

En erhvervslejer skal varsles med otte uger i henhold til erhvervslejelovens § 27, stk. 2. Uopsættelige arbejder kan altid foretages uden varsel. I det omfang for eksempel en stilladsopsætning på facaden indebærer ulemper for erhvervslejeren, skal stilladsopsætningen varsles med de otte uger. Arbejder i det lejede kan gennemføres, uanset at lejeren har uopsigelighed.

I den lejeretlige teori fremhæves det, at retspraksis viser en klar tilbøjelighed til at pålægge ansvar eller indrømme forholdsmæssigt afslag, hvis byggearbejder har strakt sig ud over en noget længere periode end den af udlejer estimerede, og lejer ikke er årsag hertil.

Dommen GD2019/14B er udtryk for, at adgangsnægtelse ved renovering af en ejendom medførte ophævelse af lejemålet, og GD2017/03 er udtryk for, at en ejer af en ejerlejlighed blev pålagt at give ejerforeningen adgang til ejerlejligheden med henblik på udbedring af skader på en altan, jf. også UfR2017.212 ff. Øvrige domseksempler vedrørende udsættelse findes i TBB2014.11 ff. og GD2012/02B. I andelsboligforeninger vil adgangsnægtelse konstituere eksklusionsgrundlag, jf. herved min artikel Eksklusion/Tvangssalg af Andelsboliger.

Afslutningsvis vil jeg henlede opmærksomheden på den specielle situation, at et foreningsmedlem, i forbindelse med istandsættelse af et badeværelse, er nødt til at få adgang underboens loft med henblik på etablering af en rørkasse. I GD2014/31Ø fik en andelshaver dom for at underboen ikke var forpligtet til at acceptere dette. Advokat Lars Brun Nielsen har i ABF Nyt 2007, side 231 og ABF Nyt 1995, side 23, miniresponsa,  plædere for, at såfremt det fornævnte arbejde i øvrigt er lovligt, set i forhold til bygningsmyndighederne, og arbejdet udføres forsvarligt, vil udgangspunktet være, at bestyrelsen ikke kan nægte, i hvert fald en andelshaver, tilladelse til at gennemføre arbejdet.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.