Forandringer / ombygninger i andels- og ejerlejligheder

I artiklen Generelle regler for en andelshavers salg af sin andelslejlighed, er der i afsnit 2 indeholdt oplysninger om krav til, hvorledes forbedringer skal være udført, herunder lovligheden og i særdeleshed vedrørende badeværelser. I artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelssager, er der i afsnittet om mangler, dels en definition af det juridiske mangelsbegreb, og dels omtale af forskellige former for mangler og diverse domspraksis.

Gode vibrationer er ikke nok for
bestyrelsen; næh orden fordres

Temaet for denne artikel er, hvilke krav en forenings bestyrelse kan stille til et medlem før denne igangsætter en byggesag. Lovgivningsmæssigt er det byggeloven, p.t. i form af lovbekendtgørelse 2016/09/23 nr. 1178 og videre bygningsreglement 2018 (BR18) og bygningsreglement for småhuse (BR98).

Udover førnævnte lovgivning er det meget væsentligt, at et medlem er opmærksom på, at der, uanset om det er en andelsboligforening eller en ejerforening, typisk i foreningens vedtægter er indeholdt detaljerede regler, der skal iagttages, før et renoverings- eller bygningsarbejde kan igangsættes. Typisk vil det kun være større forandringer, herunder flytning af vægge, afløb, indgreb i bærende konstruktioner og indgreb i etageadskillelser, der skal indhentes bestyrelsens forhåndsgodkendelse af. Malerarbejder og almindelige istandsættelsesarbejder kræver ikke tilladelse.

Hvis et foreningsmedlem således ønsker at foretage bygningsmæssige ændringer i sin lejlighed er udgangspunktet, at  der skal indhentes tilladelse hertil fra foreningens bestyrelse. Hvad særligt angår en andelshaver, ejer denne ikke sin lejlighed, men har kun en eksklusiv brugsret til at bebo lejligheden. Hvad angår ejerlejlighedsejere har de naturligvis, som udgangspunkt, fuld rådighed over ejerlejligheden, men bygningsmæssige ændringer kan indebære indgreb i installationer m.v. som kan få indflydelse på de øvrige medlemmer.

Så skjoldet op, før der løbes over ende.

En forenings bestyrelse bør derfor anmode om en skriftlig ansøgning, der skal være vedlagt en detaljeret beskrivelse over, hvad der skal udføres og eventuelt en tegning. Er den påtænkte bygningsændring et forhold, der fordrer byggetilladelse skal foreningsmedlemmet have en ejerfuldmagt og den udstedes af den tegningsberettigede bestyrelse.

Bestyrelsen bør sikre sig, at der følges op på det bygningsandragende  som medlemmet indsender, herunder at byggesagen afsluttes med en færdigmelding, og i det omfang der opkræves gebyr for byggesagen, skal bestyrelsen sikre sig, at det ikke er foreningen, der får opkrævningen.

Særligt ved større bygningsarbejder kan det være nødvendigt, at bestyrelsen, overfor medlemmet, stiller krav om, at denne skal antage en arkitekt eller ingeniør og det er særligt tilrådeligt, såfremt der skal ske indgreb i bærende vægge, hvor der skal udføres statiske beregninger eller f.eks. ved konvertering af loftsarealer til beboelsesrum.

Som et helt naturligt krav skal det anføres i tilladelsen, til medlemmet, at det er en betingelse for at der gives ejerfuldmagt, at arbejdet dels er lovligt og dels udføres håndsværksmæssigt korrekt. Særligt gælder, at brugsvandsinstallationer skal udføres af en autoriseret VVS installatør. Videre er der en del el-arbejder, som kun må udføres af en autoriseret elektriker. Mere herom kan læses på www.sik.dk.

Specielt om badeværelser henvises der til den ovenfor anførte artikel og Sven Jon Jonsens artikel.

Endelig er det væsentligt at bestyrelsen, på forhånd, før der udstedes en ejerfuldmagt, har fået en juridisk vurdering af, om et konkret renoverings-/forbedringsarbejde, rent faktisk ikke kan udføres, uden at en generalforsamling har godkendt det. Særligt råden over fællesarealer falder ind under denne kategori.

Man kan hurtigt blive upopulær i byggesager

Uden at ”male fanden på væggen” følger her forskellige eksempler på ”hvor galt det kan gå” i byggesager:

I U1990.809Ø blev en sælger, der havde indrettet en lejlighed i tagetagen i henhold til godkendelse fra andelsboligforeningen, ikke gjort erstatningsansvarlig overfor køber, uagtet at sælgeren havde ladet et meget mangelfuldt isoleringsarbejde udføre. I Landsrettens præmisser fremhæves det, at ”bygningsfejlen” var et foreningsproblem, idet isoleringen, som det udtrykkes i præmisserne, angik bygningens bestanddele. Her må det vist tilrådes, at der i overdragelsesaftaler vedrørende fællesarealer, der skal indrettes til beboelse, indsættes en hæftelsesbestemmelse overfor køberen, så denne, eller fremtidige købere, til hver en tid, hæfter for vedligeholdelse mv. Pudsigt nok er der i dommen GD2018/57Ø/TBB2018.635ØL i en ejerforeningssag faldet en dom, hvor en køber en af ejerlejlighed selv hæftede for fornyelse af et badeværelsesgulv, uanset at der var tale om reparation af en rådskade i etageadskillelsen (hvilket jo også er en bygningsdel, som er en del af hovedejendommen!).

Om nedrivning af en bærende skillevæg i en andelslejlighed, hvilket forhold førte til eksklusion af medlemmet, se TTB2013.92Ø.

I TBB2014, side 100ff fik en andelshaver ikke tilladelse til at gennemføre renovering af gulvet i badeværelset, idet dette ville påføre underboen for store gener.

Renoveringssager mv kan gøre medbeboere
rødglødende af raseri.

I TBB 2018.616ØL nægtede en andelsboligforenings bestyrelse at underskrive en ejerfuldmagt der var nødvendig med henblik på opnåelse af byggetilladelse til ombygning af erhvervsandelen. Landsretten kom frem til , at bestyrelsen havde pådraget sig erstatningsansvar ved ikke at underskrive fuldmagten. En bestyrelse skal derfor, selvsagt, nøje overveje en ansøgning om ombygning af en ejerlejlighed/en andel før der gives afslag. I modsat retning vedrørende en sag om bestyrelses- /foreningserstatningsansvar se GD2012/23V, hvor foreningen blev frifundet for et erstatningskrav, efter at bestyrelsen havde forlangt at et medlem skulle demontere et depotrum på loftet, hvilket depotrum, der ikke var givet tilladelse til. Om bestyrelsesansvar, se også artiklen om Praktiske regler for bestyrelsesmedlemmer i foreningen

Afslutningsvis vil jeg henlede opmærksomheden på den specielle situation, at et foreningsmedlem, i forbindelse med istandsættelse af et badeværelse, er nødt til at få adgang underboens loft med henblik på etablering af en rørkasse. I GD2014/31Ø fik en andelshaver dom for at underboen ikke var forpligtet til at acceptere dette. Advokat Lars Brun Nielsen har i ABF Nyt 2007, side 231 og ABF Nyt 1995, side 23, miniresponsa,  plædere for, at såfremt det fornævnte arbejde i øvrigt er lovligt, set i forhold til bygningsmyndighederne, og arbejdet udføres forsvarligt, vil udgangspunktet være, at bestyrelsen ikke kan nægte, i hvert fald en andelshaver, tilladelse til at gennemføre arbejdet.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.