Højesteret afsiger skelsættende dom om hævd

Spørgsmål om hævdserhvervelse dukker ofte op, når grundejere bliver uenige om, hvor skellet går mellem deres ejendomme. Et typeeksempel er, at der eksisterer et område langs med skellet med et diffust hegn, fx bestående af buske og træer, og man har i årevis ikke interesseret sig for, hvem der præcis ejede hvad i dette område.

Hvis man ikke kan finde skelpæle, som uden for enhver tvivl definerer skellinjen, kan det være vanskeligt for parterne at finde ud af, hvordan de skal gribe sagen an mellem sig. Og det kan i situationen være fristende for den part, som mener at have rådet som ejer over et areal i lang tid og gerne vil vedblive med dette, at gøre gældende, at dette areal har man vundet hævd over.

Højesteret afsagde den 3. februar 2023 en bemærkelsesværdig dom i en ankesag efter tredjeinstansbevilling i anke af Roskilde Rets dom af 23. juni 2020 og Østre Landsrets dom af 18. maj 2021.

Sagen angik, om ejerne af tre villaparceller havde vundet ejendomshævd på en del af et areal, der ligger som et bælte mellem et industriområde og et villaområde, og som villaejerne kort tid efter udstykningen i 1960’erne og 1970’erne havde inddraget i deres respektive haver. I 2013 bad kommunen ejerne om at trække sig tilbage til det oprindelige skel. Ejerne afviste at imødekomme kommunens anmodning, idet de mente, at de havde vundet ejendomshævd på arealet. Højesteret fastslog, at villaejerne ikke havde vundet ejendomshævd.

Efter Danske Lov 5-5-1 kan man efter omstændighederne opnå ejendomsret til et areal ved hævd (ejendomshævd), hvis man har rådet over arealet i 20 år. Bestemmelsen fra 1683 lyder på følgende måde:

Hvis Gods og Ejendom nogen haver haft i Haand og Hævd i tyve Aar Ulast og Ukært til Tinge, det beholder hand, uden anden Adkomst at fremvise, angerløst og Uafvundet, med mindre det bevisis, at hand hafde det, enten til Pant, eller i Forlæning, eller i Forsvar.

De nærmere betingelser for at vinde ejendomshævd fastlægges i retspraksis. Højesteret har nu i sin dom af 3. februar 2023 afsagt en vigtig afgørelse til forståelse af, hvilket betingelser, der skal være opfyldt for at vinde ejendomshævd. Herunder særligt i forhold til, om det kræver god tro hos den hævdende.

Når man taler om ejendomshævd (også kaldet grænsehævd) er det almindeligt antaget, at følgende betingelser kan udledes af reglen i Danske Lov og tilhørende retspraksis:

  • Der skal være foretaget en ejers råden i mindst 20 år
  • Den udøvede råden skal foregå til en synlig og fast grænse
  • Der må ikke foreligge aftale med nabo herom (råden skal være retsstridig)
  • Råden må på den anden side ikke være for retsstridig (”snighævd”)

Spørgsmålet i den nye sag var, i hvilket omfang man desuden kan kræve, at den hævdende grundejer var i god tro om at være ejer af det omstridte areal.

I den forbindelse påberåbte kommunens advokat sig en gammel dom afsagt af Højesteret i 1932 (UfR 1932.39 H). I denne sag havde en mand tilegnet sig en forsømt villagrund, som han udmærket vidste tilhørte en anden. Selv efter at han havde anvendt den i over 20 år vurderede Højesteret ikke, at han havde vundet hævd på grunden. Højesteret lagde vægt på, at manden i sin tid dokumenterbart fik oplyst, at grunden var solgt og selvom han med lethed kunne have kontaktet ejeren for at afklare ejerforholdet, undlod han at gøre dette.

Der foreslå med andre ord et spekulativt motiv hos den hævdende; eller med andre ord et tydeligt forsæt til at vinde hævd. På grund af disse omstændigheder fandt Højesteret ikke, at manden havde vundet hævd på villagrunden.

Påberåbelse af denne dom var væsentlig i den nye sag, for netop dette spørgsmål (om ond tro har betydning for hævdserhvervelse) har været delvist åbent i forståelsen af hævdsbetingelserne indtil nu. Danske Lov stillede ikke et krav om god tro hos hævderen, men tidlige domme fastslog, at domstolene havde et moment af god tro med i deres vurdering, når det skulle vurderes, hvorvidt en person kunne vinde hævd eller ej. Blandt andet er dette ført til antagelsen af, at man ikke kan vinde ”snighævd”, som dog typisk har været forstået som hævd ifølge en – for ejeren - skjult råden.

Hvad god tro for den hævdende angår, kan man sige, at der har udviklet sig enighed i retsteorien om, at der foreligger krav om god tro på den måde, at den hævdende må antages at have kunnet gå ud fra, at hans råden ville blive tolereret. Der skal altså ”noget mere” til, for at opnå ejendomshævd end det blotte forhold, at man har rådet over et areal i 20 år og at de øvrige betingelser nævnt ovenfor er opfyldte.

DEN KONKRETE SAG

I den konkrete sag fra 3. februar 2023 traf Retten i Roskilde afgørelse om, at der ikke var vundet hævd med følgende præmisser:

Retten finder, at Stevns Kommune ikke på noget tidspunkt har givet grundejerne føje til at tro, at deres råden over beplantningsbæltet ville blive tolereret, ligesom kommunen ikke har udvist retsfortabende passivitet. Retten har herved lagt vægt på, at det efter arealets karakter var forudsat, at beplantningen i bæltet skulle vokse sig høj og tæt, og at regelmæssig vedligeholdelse eller inspektion af arealet fra kommunens side i en lang årrække derfor ikke var nødvendig.

På den baggrund har [grundejerne] ikke ved deres råden over beplantningsbæltet vundet ejendomshævd.

Landsretten var ikke enig og ændrede byrettens afgørelse med følgende præmisser:

Landsretten tiltræder landinspektørens vurdering af, at appellanterne alle i hvert fald i 20 år forud for 2017 i det hele har udøvet en ejers råden over de omtvistede arealer. Det er ubestridt, at appellanternes råden over beplantningsbæltet har været uberettiget, og at den således ikke er sket efter aftale med kommunen. Det er ikke godtgjort, at appellanternes anvendelse af arealerne strider mod offentligretlige forskrifter, som udelukker erhvervelse af ejendomshævd.

Appellanternes retsstridige råden har, navnlig i begyndelsen inden beplantningen i området voksede op, været synlig, herunder med indretning af privat indhegning. Det fremgår også af Vidne 5's, tidligere Person 6 forklaring for landsretten, at kommunen også i 1990’erne var bekendt med brugen. Det må endvidere lægges til grund, at kommunen ikke før i 2017 direkte har taget skridt til at hindre appellanterne i deres anvendelse af områderne. Landsretten finder herefter, at appellanterne har haft tilstrækkelig grund til at antage, at deres råden ville blive tolereret. Uanset de forhold, som byretten har anført, findes det ikke godtgjort, at appellanternes subjektive forhold skulle være til hinder for erhvervelse af hævd.

Højesteret vurderede imidlertid sagen som byretten på følgende måde:

Højesteret finder, at der som udgangspunkt ikke kan vindes ejendomshævd, hvis den rådende på det tidspunkt, hvor den pågældende begyndte at råde over arealet, vidste, at arealet tilhørte en anden, jf. herved også Højesterets dom af 17. november 1931 (UfR 1932.39). Dette udgangspunkt kan dog fraviges, hvis det efter en samlet vurdering findes godtgjort, at den rådende i en periode på mindst 20 år (hævdsperioden) havde føje til at tro, at ejeren havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealet [min understregning].

Efter en samlet vurdering af sagens omstændigheder findes det ikke godtgjort, at villaejerne i en periode på mindst 20 år har haft føje til at tro, at kommunen havde opgivet eller var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne. Højesteret har navnlig lagt vægt på, at villaejerne let kunne have spurgt kommunen om, hvorvidt de kunne overtage ejendomsretten til arealerne, men det skete ikke. Højesteret har endvidere lagt vægt på, at kommunen ikke har haft nogen anledning til at føre tilsyn med eller råde over arealerne.

Ved etableringen af beplantningen, som havde til formål at adskille villaområdet fra industriområdet og derved beskytte beboerne i villaområdet mod støj og forurening mv., forudsatte kommunen, at vedligeholdelse ikke ville være nødvendig i en længere årrække. Højesteret har desuden lagt vægt på, at der ikke har været tilkendegivelser fra kommunen, der kunne opfattes sådan, at kommunen var indstillet på at opgive sin ejendomsret. Det forhold, at kommunen efter det oplyste ikke frem til 2013 gjorde villaejerne opmærksomme på, at de inddragne arealer tilhørte kommunen, kan i hvert fald under de foreliggende omstændigheder ikke have skabt en berettiget forventning hos villaejerne om, at kommunen var indstillet på at opgive ejendomsretten til arealerne.”

VURDERING

Ovenstående resultat berører bl.a. spørgsmålet om, hvorvidt ”modråden”, som også ofte er omtalt i forbindelse med hævdssager, er en selvstændig betingelse i hævdssager. Altså spørgsmålet om, hvorvidt den grundejer, som i sagen risikerer at skulle afstå et areal ved hævd, selv har gjort brug af arealet på den ene eller anden måde; og hvis dette er tilfældet, så kan der ikke vindes hævd.

Hvis der ikke har været modråden, ser man i praksis på, om dette overhovedet har været relevant og har kunnet forventes. I nærværende sag er det sidste relevant ifølge Højesteret, idet kommunen ikke har ført tilsyn med arealerne. Men dette har kommunen heller ikke haft nogen konkret anledning til, og derfor skal det ikke i denne sag klandres kommunen, at man ikke har gjort indsigelse mod den uberettigede råden. Der er altså ikke tale om en retsfortabende passivitet.

Som det fremgår, er hævd er en ganske vanskelig juridisk størrelse at arbejde med, da afgørelserne er meget konkrete i hver enkelt tilfælde. Og ikke mindst er spørgsmålet om god eller ond tro hos den hævdende meget vanskeligt. For hvem ved egentlig, hvad den hævdende forventede eller kunne forvente. I en konfliktsituation må dette selvsagt sættes op imod en objektiv standard.

Og det fører straks til spørgsmålet om, hvorvidt hævd er udelukket, hvis man har mulighed for spørge naboen, om denne er indforstået med at afstå arealet men at man blot ikke har fået stillet spørgsmålet? Hvis dette er den rette forståelse af Højesteretsdommene fra 1932 og 2023, hvilket noget yder på, så er det bl.a. er en betingelse for at vinde hævd, at man ikke selv tror, at man krænker en andens ejendomsret ved sin råden – ergo at man er i god tro. For til syvende og sidst kan man jo altid spørge naboen, hvis man virkelig er i tvivl. Men hvis man er bange for svaret (sådan læser jeg Højesterets domme), så gør man det antageligvis ikke. Og så er man jo nok i virkeligheden i ond tro, og i den situation har Højesteret nu sagt, at så er hævd udelukket.

De hævdende havde nok i Højetsrets øjne været i ”bevidst ond” tro og udnyttede måske ligefrem de fysiske forhold til gennemførelse af en langtidsplanlægning om hævdserhvervelse. Dommen er på den måde også en bekræftelse af, at ”snighævd” ikke tillades. Ud fra retspraksis kan det udledes, at domstolene kræver, at hævden skal være synlig. Som for eksempel i Vestre Landsrets dom af 27. juni 2017 gengivet i MAD 2018.201 V, hvor landsretten lagde til grund, at den hævdendes brug af arealet - ganske som i den aktuelle sag - ikke var kendeligt for ejeren, hvorfor det ikke var muligt at vinde ejendomshævd.

Når dette er sagt, så er det jo stadig sådan, at det altid vil være de konkrete omstændigheder i den enkelte sag, der i sager som disse er afgørende for resultatet.

---ooOoo---

HOMANN Advokater fører sager om hævd for alle domstole i alle instanser. Kontakt os gerne for bistand i sager om skelforhold og forhold om fast ejendom i det hele taget.

Seneste artikler

Studentens besøg i Retten

af Olivia Falsø

Hos Homann Advokater har vi altid en piccoline et års tid af gangen, som typisk er en student, der har et sabbatår, inden han/hun skal læse videre…

Artikel om omstødelse i konkurs

af advokat Bjørn Wittrup

Der er kommet en ny spændende landsretsdom om omstødelse i konkurs. I dommen blev sagsøgte frifundet for boets omstødelseskrav. Dommen giver anledning…

International arv og bobehandling

af advokat Bent-Ove Feldung

Denne artikel er et forsøg på at sammenfatte de erfaringer, undertegnede har gjort og har opnået kendskab til i forbindelse med bobehandling og…

Elleve hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

af advokat Bent-Ove Feldung

Vi har lavet en manual med ti hurtige råd før du køber hus, sommerhus eller ejerlejlighed

Fokus på koncernklinikker

af advokat Nicolai P. Funder

I den seneste tid har der været stort mediefokus på såkaldte ”koncernklinikker”. Homann Advokater rådgiver læger om nedsættelse i egen praksis i…

Når landsretten afviser at behandle en ankesag

af advokat Nicolai P. Funder

Sager afgjort af byretten kan i Danmark normalt ankes til landsretten, ligesom landsretternes afgørelser normalt kan ankes til Højesteret. Dette…

Tvangsauktion over fast ejendom

af advokat Bent-Ove Feldung

Antallet af tvangsauktioner er stigende, og en række henvendelser til vort kontor, som også beskæftiger sig med tvangsauktioner over fast ejendom, har…

Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug/badeværelser og erstatningsansvar

af advokat Bent-Ove Feldung

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for…