Principiel dom om ansvar for VVS-tjek

Når der handles andelsboliger, sker det ikke sjældent, at køber opdager mangler efter overtagelsen. Og det kan være mere end vanskeligt at finde ud af, hvem man så skal rette sit krav imod og hvilke regler, der i det hele taget finder anvendelse.

I forhold til et krav mod sælger skal man for det første tage stilling til, om sælger kan have været bekendt med manglen, idet der i så fald kan gøres et erstatningsansvar gældende. Men dette er i praksis meget vanskeligt at bevise og domstolene er tilbageholdelse med at dømme sælgere som erstatningsansvarlige.

Var sælger ikke i ond tro, må køber forlade sig på muligheden for at opnå en godtgørelse på baggrund af retspraksis om forholdsmæssigt afslag i købesummen. Forholdsmæssigt afslag vil sige, at prisen for det købte reduceres med et beløb, som dommeren i et hypotetisk tankeeksperiment vurderer, at køberen ville have betalt mindre, hvis køber på forhånd var bekendt med manglen. Det er i praksis et krav, at denne difference overstiger en ”mindstegrænse” på ca. 5-7% af købesummen.

Men efter en skelsættende Højesteretsdom fra 2014 har det yderligere været en del af retspraksis, at dette udgangspunkt kun kunne anvendes, hvis andelsboligen blev handlet under maksimalprisen. Hvis der derimod blev handlet til maksimalprisen, så har Højesteret nu præciseret praksis således, at et krav om forholdsmæssigt afslag kun kan opnås, hvis kravet beløbsmæssigt kan holdes indenfor hvad der måtte være betalt af køber i individuel forbedring for den pågældende mangelfulde bygningsdel.

Dette betyder i dagens marked, at det kan være særdeles vanskeligt at få en dom overfor sælger for mangler ved andelslejligheden. Derfor må købere i højere grad se sig om efter andre muligheder; og det kan så evt. være at rette et krav mod den eller de tekniske eksperter, som har udtalt sig om lejlighedens fysiske tilstand.

I en dom afsagt af Retten i Aalborg den 5. november 2019 blev det statueret, at en VVS-installatør kan holdes ansvarlig for mangler ved et badeværelse i form af ulovligt gulvafløb, når manglen ikke var opdaget ved et standard VVS-tjek. Modsat El-eftersynet, som er underlagt særlige lovregulerede mindsteregler, er der for VVS-tjek ikke samme faste regler. På grund af de manglende regler på området var det derfor usikkert, om VVS’eren kunne drages til ansvar; også fordi et VVS-tjek typisk er meget billigt (ca. 1.000 kr.), hvorfor VVS’erne kan argumentere for, at det er begrænset, hvad man kan forvente.

Der var tale om, at sagsøger i 2015 for godt 800.000 kr. købte af en andelsbolig i en ældre ejendom i København, hvor der på et tidspunkt i 1990’erne var gennemført renovering af badeværelset. Køber blev kort efter overtagelsen klar over, at bl.a. gulvafløbet ikke var lovligt udført.

I den pågældende sag var der både indhentet et el-tjek og VVS-tjek af sælger, som forelå ved indgåelse af overdragelsesaftalen. VVS-tjekket havde følgende indhold:

[Sælger navn og adresse]

”VVS-attest:

Køkken:

Brugsvandsinstallation - OK
Afløbsinstallation - OK
Gasinstallation afproppet - OK

Badeværelse:

Afløbsinstallation - OK
Vandinstallation - OK

Radiatorer:

4 stk. radiatorer

[Installatør underskrift, navn, adresse og CVR-nummer]

VVS-installatøren blev på den baggrund inddraget i retssagen af køber, da der jo netop var fundet mangler ved afløbsinstallationen. Under sagen blev der foretaget syn og skøn, hvor det blev dokumenteret, at afløbet i badeværelset var ulovligt.

Køber forklarede under sagen, at hun var opmærksom på, at der var lavet både el- og VVS-tjek, hvorfor hun gik ud fra, at alt var, som det skulle være. Sælger forklarede tilsvarende, at der blev lavet et El- og VVS-eftersyn. I forbindelse med VVS-synet var der to mænd i lejligheden i omkring en time. Og hun gik derfor ud fra, at deres erklæringer var korrekte.

VVS-installatøren forklarede, at han på daværende tidspunkt var direktør i og ejer af VVS firmaet. Firmaet havde faste håndværkere til at gå på den pågældende ejendom, så de kendte lejlighederne godt. Om VVS-synet udtalte han, at det - ligesom el-eftersyn – er en stikprøvekontrol, der tager ca. en time. Man undersøger kun synlige dele, og vurderer på baggrund heraf om noget er ulovligt. Modsat el-eftersynet, forklarede han, er der for VVS-tjek ikke samme faste rammer. Derfor aftales på forhånd med andelsboligforeningens formand eller administrator, hvad eftersynet skal indeholde. I denne sag var det alene en visuel gennemgang. Hvis de skulle have fundet det, skønsmanden skriver om, ville det have taget 1-2 arbejdsdage, og det havde krævet destruktive indgreb.

Der var ham selv, der havde foretaget VVS-tjekket. Han gennemgik lejligheden visuelt, og testede endvidere afløb og vandinstallationer, herunder om der var tryk nok på. Han forsøgte at åbne gulvafløbet med den skruetrækker, han havde med, men det var ikke muligt. Herefter gjorde han ikke yderligere, hvilket var efter aftale med foreningen. Han kendte imidlertid gulvafløbet fra andre lejligheder og havde aldrig hørt om vandskader. Derfor gik han ud fra, at det var lovligt. Dette tog han 800 kr. plus moms for.

Den ulovlighed skønsmanden havde fundet, var således ikke synlig for en fagmand, da han var i lejligheden. Det var ikke standard, at man skulle have risten af gulvafløbet.

Han har stor erfaring med at lave VVS tjek. Han laver således ikke andet i 10 timer dagligt. Det var et helt standart eftersyn, der blev foretaget. Når man bedømmer de tjek, der blev lavet i lejligheden, kan man ikke sammenligne VVS delen, der er afhængig af den aftale, der er indgået, med el delen, der er mere lovreguleret og følger en blanket.

Køber argumenterede i retten for, at VVS-firmaet var erstatningsansvarlige for manglende grundighed ved eftersynet og at de burde have set, at gulvafløbet var ulovligt, herunder ved at åbne risten og kigge ned i afløbet. VVS-firmaet gjorde modsat gældende, at de ikke var blevet bedt om at undersøge, hvorvidt gulvafløbet var ulovligt, idet dette kræver et destruktivt angreb, hvilket ikke var ikke en del af opdraget i henhold til VVS-attesten.

Retten vurderede, at det efter skønserklæringen kunne lægges til grund, at gulvafløbet i badeværelset ikke var lovligt udført. Det kunne endvidere efter skønsmandens besvarelse lægges til grund, at forholdene ved gulvafløbet var synlige for en fagmand, og normalt er omfattet af en VVS gennemgang som den foreliggende. Retten fandt ikke, at VVS-installatøren havde ”…afkræftet udgangspunktet om, at gulvafløbet var omfattet af VVS-gennemgangen…”, hvorfor VVS-installatøren ved ikke at gøre opmærksom på forholdene havde handlet ansvarspådragende.

VVS-installatøren blev derfor dømt som erstatningsansvarlig og skulle udrede en erstatning til køber svarende til udbedringsomkostningerne fratrukket værdi af fordringsandelen.

---oo0oo---

For bistand vedrørende boligkøb, herunder andelsboliger og mangelssager kontakt da venligst advokat Nicolai Platzer Funder eller en af HOMANN’s øvrige eksperter på dette område.