Skelforretning før retssag? Landsretten præciserer praksis i ny dom

I en dom afsagt 2. december 2021 præciserede Østre Landsret forståelsen af udstykningslovens § 38, hvorefter der ikke kan ”...anlægges retssag om skels beliggenhed, herunder som følge af hævdserhvervelse, før der er afholdt en skelforretning…”.

Selvom der er tale om en kort og umiddelbart let forståelig bestemmelse, har den alligevel givet anledning til nogle retssager gennem tiderne. Situationen har typisk været, at en grundejer, uden forudgående skelforretning, har anlagt retssag mod sin nabo med krav om anerkendelse af en bestemt beliggenhed af skellet mellem parternes ejendomme, hvorefter naboen har protesteret og krævet sagen afvist med henvisning til udstykningslovens § 38.

En skelforretning kan kaldes en ad hoc specialdomstol nedsat af en enkelt landinspektør, hvor skellets placering fastsættes på baggrund af landinspektørens forarbejde og parternes indlæg. Det juridiske grundlag er Bekendtgørelse om skelforretninger, udstedt med hjemmel i Udstykningsloven.

En sag vedrørende udstykningslovens § 38 som i nyere tid har givet anledning til stor opmærksomhed, er Højesterets dom af 20. april 2016, som tidligere er beskrevet her på siden: Ny dom fra Højesteret om sager vedrørende skel – ikke altid krav om skelforretning. Efter denne dom kunne retspraksis på udstykningslovens § 38 godt udledes derhen, at hvis sagen blot også handlede om andet end selve skellets beliggehed (i denne sag var der også tale om et erstatningskrav), så kunne man godt henskyde fastlæggelse af skellet til en sagkyndig vurdering efter anlæggelse af retssagen; altså var der muligvis her af Højesteret åbnet op for en videre adgang til anlæggelse af civile retssager om blandt andet skels beliggenhed uden forudgående skelforretning.

I den nye sag afgjort af Østre Landsret var omstændighederne følgende:

En grundejer overtog en boligejendom i sommeren 2006. Der var på et mindre stykke af afgrænsningen til naboen mellem husene opsat et plankeværk, som var opsat af sælger. Resten af afgrænsning bestod af et bredt grønt beplantningsbælte.

En dag i maj 2017 opdagede grundejeren, at naboen – en andelsboligforening - havde besøg af en landinspektør, som var i gang med at afsætte skellet mellem ejendomme. Et par dage senere modtog grundejeren resultatet af opmålingen i sin postkasse. Det var på tegningen indikeret, at plankeværket stod inde på naboens grund med en overskridelse på ca. 17 cm. Grundejeren kontaktede straks bestyrelsen for andelsboligforeningen og beklagede, at den tidligere ejer tilsyneladende havde opført plankeværket et stykke inde på naboens matrikel.

Der blev i august 2017 afholdt et møde ved skellet, hvor grundejeren og to medlemmer fra bestyrelsen for andelsboligforeningen, herunder formanden, blev enige om, at der skulle etableres et fast hegn hele vejen langs skellet i forlængelse af plankeværket, som ifølge naboen godt kunne blive stående trods den formodede skeloverskridelse. Imidlertid vendte bestyrelsen en måned senere tilbage og meddelte, at andelsboligforeningen ”sprang” fra aftalen, idet den var indgået uden mandat. I stedet opstod nu en længerevarende diskussion om, hvordan hegnet skulle se ud.

Til grundejeren store overraskelse modtog han i juni 2018 meddelelse fra naboen om, at plankeværket skulle fjernes. Hertil meddelte grundejeren, at der var indgået en aftale om, at det kunne blive stående. Administrator for andelsboligforeningen bekræftede dette men henholdt sig dog senere til, at der ikke havde været det fornødne mandat hertil fra foreningen.

Korrespondancen varede længe, og i november 2019 slog andelsboligforeningens advokat fast, at der var foreningens bestemte opfattelse, at der ikke var nogen aftale om, at plankeværket kunne stå i sin aktuelle placering. Grundejerens advokat sendte i juni 2020 kopi af sms’er fra grundejerens sælger, som oplyste, at plankeværket var opført i sensommeren 1999. Advokaten oplyste, at det på den baggrund var grundejerens opfattelse, at hvis der var tale om en skeloverskridelse, så havde han vundet hævd på jordstykket mellem plankeværket og det retlige skel, idet plankeværket havde stået i den nuværende placering i mere end 20 år.

Kort efter anlagde andelsboligforeningen en civil retssag mod grundejeren med påstand om, at grundejeren skulle ”…dømmes til at fjerne enhver del af sit plankeværk, som var opført på andelsboligforeningens ejendom inden et af retten fastsat passende varsel...”. Grundejeren påstod afvisning, idet der ikke var afholdt skelforretning jf. udstykningslovens § 38.

Byretten vurderede, at parternes uenighed om, hvorvidt plankeværket delvis var placeret på andelsboligforeningens side af skellet, beroede på uenighed om afgrænsningen mellem ejendommene, herunder skellets beliggenhed og om grundejerens mulige erhvervelse af grænsehævd. En stillingtagen til andelsboligforeningens påstand forudsatte således, at retten skulle træffe afgørelse om skellets beliggenhed. Retten henviste herefter til ordlyden af og forarbejderne til udstykningslovens § 38 og konstaterede, at der herefter ikke var adgang til at anlægge retssag om skels beliggenhed, herunder som følge af hævdserhvervelse, før der var afholdt skelforretning. Derfor tog retten grundejerens afvisningspåstand til følge.

Landsretten stadfæstede dommen med samme begrundelse og tilføjede endvidere, at det forhold, at påstanden i stævningen ikke rent sprogligt var formuleret som en påstand vedrørende selve skellets beliggenhed, under de anførte omstændigheder ikke kunne føre til et andet resultat.

Vurdering

Dommen er et vigtigt element i den samlede forståelse af anvendelsesområdet for udstykningslovens § 38. Ikke mindst efter Højesterets dom fra april 2016, som andelsboligforeningen i sin procedure tog til indtægt for, at reglen ikke gælder, når blot den anlagte retssag også handler om noget andet og mere end skellets beliggenhed. Det gjorde nærværende sag i princippet også, men retten og landsretten har formentlig rigtigt vurderet, at formuleringen af andelsboligforeningens påstand som gående på ”fjernelse” af dele af et plankeværk var en underordnet del sagen, hvor selve skellets placering var hovedspørgsmålet.

Doktrinen må fremover således være, at hvis stillingtagen til påstanden i stævningen forudsætter, at retten træffer afgørelse om skellet beliggenhed, så skal sagen som det klare udgangspunkt afvises. Landsrettens tilføjelse om ”…under de anførte omstændigheder…” kan formentlig anses som en lille kattelem for det modsatte resultat i respekt for Højesterets dom fra april 2016.

---oo0oo---

For bistand i sager vedrørende beliggenhed af skel og herunder skelforretninger og hævd kontakt da gerne advokat Nicolai Platzer Funder, som bistod grundejeren i sagen. Sagen var finansieret af grundejerens retshjælpsforsikring.