Hvis man som ejer af fast ejendom bliver uenig med naboen, en offentlig myndighed eller andre om den nærmere afgrænsning af ejendommen, kan man efter reglerne i udstykningsloven få fastlagt skellets placering ved en såkaldt skelforretning. De nærmere regler er angivet i en bekendtgørelse om skelforretninger og yderligere beskrevet i en vejledning herom.
Afholdelse af en skelforretning, der tit kan minde lidt om en uformel retssag afholdt ude ”i marken”, kan være ganske omkostningskrævende. Alene honoraret til den landsinspektør, der forestår skelforretningen, vil typisk udgøre mindst 50-60.000 kr. med tillæg af moms. Har man derudover bistand fra egen landinspektør og advokat – og begge dele anbefales – bliver omkostningerne nemt på mindst 100.000 kr. alene til skelforretningen.
Som nogle af de mange forhold, man bør være opmærksom på i skelsager vil jeg nævne:
- Af omkostningsmæssige grunde, men tit også for nabofredens skyld, bør man normalt grundigt overveje evt. forligsmuligheder og lign. angående skellets placering.
- Normalt skal skellet være fastlagt ved en skelforretning før tvist herom overhoved kan indbringes for domstolene, men i nogle typer af tvister er det dog ikke nødvendigt, jf. bl.a. en Højesterets dom (sag 94/2015) afsagt den 20. april 2016.
- Med advokatbistand kan der ansøges om retshjælpsdækning hos eget forsikringsselskab til omkostningerne forbundet med en skelforretning. Selvom forsikringsbetingelserne efter deres indhold normalt kun dækker ved voldgifts-og retssag ydes der efter praksis også dækning ved skelforretninger, men der skal være en rimelig grund til at få fastlagt skellet, hvilket f.eks. vil kunne være tilfældet, hvis naboen ikke respekterer det aktuelle skel (den aktuelle brugsgrænse).
- Den part der begærer skelforretningen har ret til at vælge den landsinspektør, der skal forestå skelforretningen. Landinspektøren skal selv påse, at han ikke er inhabil osv., og modparten har naturligvis tillige adgang til at fremkomme med indsigelse.
- Under skelforretningen skal man være opmærksom på, at fokus bl.a. er rettet mod brugsgrænsen mellem ejendommene, herunder at der normalt kan tilvejebringes en række luftfotos og ortofotos optaget gennem årene, samt andet billedmateriale fra f.eks. Google Street View om brugsgrænsen mv.
- Den part, der begærer skelforretningen, også i første omgang skal afholde omkostningerne til skelforretningen. Landinspektøren kan ikke træffe afgørelse om en fordeling af omkostningerne, men landinspektøren er dog (”alligevel”) i visse tilfælde tillagt kompetencen til at afgøre, hvilke omkostninger der vil kunne indgå i en evt. fordeling mellem parterne.
- Vil man som rekvirent af skelforretningen ikke bære omkostningerne alene, skal man indgive begæring om omkostningsfordeling til det lokale Hegnssyn eller til domstolene (afhængig af om landsinspektørens fastlæggelse af skellet indbringes for domstolene eller ej), og dette skal ske indenfor relativt korte frister.
- Ved Hegnssynets afgørelse om omkostningerne er fokus bl.a. rettet mod, hvilken interesse parterne hver især har haft i at få fastlagt skellet, og at det således ikke altid er ”taberen af skelforretningen”, der skal betale (alle) omkostningerne forbundet med skelforretningen.
---oooOooo---
Hvis du har brug for juridisk bistand/rådgivning om emnet, er du velkommen til at kontakte advokat Jesper Perregaard på jsp@homannlaw.dk, eller på telefon 33 15 01 02.