Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger

Den 1. juli 2020 trådte den nye ejerlejlighedslov i kraft, og en ny normalvedtægt blev udarbejdet, da den eksisterende normalvedtægt fra 2004 på flere områder var forældet. Normalvedtægten har hjemmel i ejerlejlighedslovens § 5 og gælder som udgangspunkt, hvis en ejerforening ikke har en individuelt udarbejdet vedtægt – også kaldet en særvedtægt. Desuden gælder normalvedtægten, hvis nogle forhold ikke er udtømmende reguleret i særvedtægten, idet normalvedtægten så udgør en tilbagefaldsregel.

Det har efter lovændringen vist sig at være problematisk at få tinglyst særvedtægter, idet Tinglysningsretten har indtaget den holdning, at ejerlejlighedslovens § 5, stk. 3 skulle fortolkes meget restriktivt. Bestemmelsen lyder:


En fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning. Er tinglysning ikke sket, og ekstingveres fravigelsen af normalvedtægten i medfør af tinglysningslovens § 1, stk. 2, bortfalder fravigelsen i forhold til samtlige ejere i ejerforeningen. Tilsvarende gælder, hvor en særvedtægt bortfalder som udækket på tvangsauktion


Praksis har siden lovændringen været, at man ikke kunne få tinglyst en særvedtægt uden at udarbejde en tydelig visning af fravigelser i et særligt kolonnesystem anordnet af Tinglysningsretten, hvilket har medført et stort merarbejde for foreningerne og deres administratorer.

HOMANN Advokater v/Bent-Ove Feldung indledte i 2021 på vegne af en ejerforening, som han var administrator for, et kæremål over en afvisning af tinglysning af en særvedtægt, der var anmeldt uden den formelle procedure anvist af Tinglysningsretten. Man gjorde gældende, at man godt kunne kræve en særvedtægt tinglyst uden at dele den op i mange afsnit og ændre i opstilling m.m. blot for at tydeliggøre, hvor der var afvigelser fra normalvedtægten. Med sin kendelse 10. maj 2022 har Vestre Landsret så bekræftet, at der ikke er hjemmel i Ejerlejlighedslovens § 5, stk. 3 til den krævede ekstrahering af fravigelser og sammenstilling med normalvedtægten for at særvedtægten kan lyses i sin fulde udstrækning.

Kendelsen vedhæftes her: Kendelse af 10. maj 2022 i sag V.L.B-0437-21. Tinglysningsretten har oplyst, at der offentliggøres en ny vejledning snarest.

---oo0oo---

For bistand med tinglysning på specialistniveau og ejendomsadministration, kontakt da hhv. advokat Ulla Zurita og advokat Bent-Ove Feldung, som begge har været en aktiv del af sagen på ejerforeningens side.