Ejendomsskader, herunder vandskader/vandforbrug og badeværelser

Vand finder altid en vej ud

Indenfor de seneste par år har jeg noteret mig et stadigt større antal henvendelser fra foreningsbestyrelser/klienter om, hvem der er ansvarlig for vandskader, som opstår som følge af utætheder i badeværelser/toiletrum.

Svaret på spørgsmålet er kompliceret og særligt som følge af, at såvel ejere/andelshavere som bestyrelser ofte har ladet stå til alt for længe. En ting er dog sikkert, at der, lige så snart der konstateres vandindtrængen i andre lejligheder, skal der reklameres til bestyrelse og sælger.

Indledningsvis bemærkes, at en andelsboligforening frit kan vedtage konkrete regler, som sikrer, at indretning/renovering af badeværelserne altid lever op til gældende lovkrav, men også hensigtsmæssige standarder for den enkelte andelsboligforening.

Et spørgsmål, der ofte rejses over for en ejendomsadministrator, er, hvorledes der kan ske afgrænsning af andelsboligforeningens vedligeholdelsespligt, set i relation til andelshaverens ditto. Svaret er, at det i første omgang beror på, hvad der står i vedtægternes vedligeholdelsesbestemmelse, og hovedreglen er, at andelshaverne har pligt til at vedligeholde med maling, hvidtning og tapetsering, samt til at foretage de vedligeholdelsesarbejder, som typisk i henhold til lejeloven påhviler en lejer, og naturligvis de vedligeholdelsesarbejder, som generalforsamlingen måtte have pålagt andelshaverne. Med særlig fokus på risikoen for vandskader tror jeg, at gældende praksis kan udtrykkes således, at vedligeholdelsespligten af en wc-kumme, en wc-cisterne og en håndvask er andelshaverens. Grenrør fra wc-kumme m.v. til faldstammen er, medmindre andet er udtrykt i vedtægterne, foreningens vedligeholdelsespligt. Indeholder vedtægten ikke en specifik forpligtelse for en andelshaver til at vedligeholde keramikken i et toilet/baderum, vil der være fare for, at andelsboligforeningen har vedligeholdelsespligten, såfremt der er sket gennemtæring eller tilkalkning af for eksempel wc-cisternen.

Særligt om siveskader
Ovennævnte diskussion om afgrænsning af, hvem der har vedligeholdelsespligten opstår meget ofte i forbindelse med såkaldte siveskader. Se om definitionen på disse på www.forsikringsguiden.dk og søg på ”sprængte vandrør”. Der er også et afsnit, hvor skader fra ”langsom udsivning af vand” behandles. Det fremgår her, at kun såfremt der er en ejer/foreningen har tegnet en udvidet ejendomsforsikring, er sådanne skader dækket af ejendomsforsikringen. Hovedreglen er, at vand, der siver langsomt ud fra et synligt vandrør eller en rørsamling, ikke er dækket af forsikringen.

Det kan herefter diskuteres, hvem der har den indvendige vedligeholdelsespligt, og her er der givetvis som udgangspunkt forskel på, om det er en ejerlejlighedsejer eller en andelshaver. Uden at gå i detaljer kan det oplyses, at ejerforeningsvedtægter indeholder langt mere vidtgående forpligtelser, for så vidt angår indvendig vedligeholdelse. I andelsboligforeningers vedtægter er den indvendige pligt til vedligeholdelse som hovedregel ikke så veldefineret som i ejerforeningers vedtægter. Dette giver derfor ofte anledning til diskussioner om, hvorvidt det er andelshaverens pligt til at foretage nødvendig indvendig vedligeholdelse eller andelsboligforeningens. Det kan herved bemærkes, at det indimellem i andelsboligforeningers vedtægter under vedligeholdelsesbestemmelsen ses, at der henvises til lejelovens regler om vedligeholdelse.

Særligt for så vidt angår siveskader fra varmeanlæg og fælles forsynings- og afløbsledninger, opstår der diskussioner. Dette illustreres for eksempel ved dommen TBB2014.945, hvor årsagen til en vandskade hos underboen var en utæthed i en samling mellem radiatoren og et varmerør i overboens lejlighed. Som følge af, at overboen så at sige blot lod stå til og ikke adviserede andelsboligforeningens bestyrelse om, at der var en utæthed – som andelsboligforeningen ifølge vedtægterne var forpligtet til at afhjælpe –, blev andelshaveren pålagt et erstatningsansvar over for andelsboligforeningen. I 2020-udgaven af ABF-håndbogen er andelshaverens vedligeholdelsespligt beskrevet på side 76 ff. Her står det skrevet, at ”det er således kun de rør, som er decideret fælles, som foreningen skal stå for. I etagebyggeri er det som udgangspunkt alle de lodrette rør, der er fælles, og alle de vandrette rør, der efter første knæk i boligen ikke er fælles og derfor underlagt andelshaverens vedligeholdelsespligt”. Hvem der har afhjælpningspligten, for så vidt angår en siveskade, kommer derfor som udgangspunkt til at afhænge af, dels vedtægternes formulering om pligten til indvendig vedligeholdelse, dels om der er tale om skjult rørføring, kombineret med, om rørføringen er lodret eller vandret; ikke nogen nem distinktion.

Det kan hurtigt komme til at sejle i vand

Nedenstående eksempler viser, at det er i alle medlemmers fællesinteresse, at der er skrappe regler. Særligt kan fremhæves, jf. også BR 2018, §§ 334-339, at, som det hedder, vådrum skal udføres med fokus på beskyttelse mod vand- og fugtbelastninger, ligesom der skal være specifikke krav til ventilation i vådrum. Således skal gulvet i et vådrum udføres som vådrumsgulv, som er et vandtæt gulv.  Vandstænk på et vådrumsgulv skal kunne fordampe eller tørres op uden at udgøre en risiko for bygningens konstruktioner. Der er således krav til at undgå risiko for skader på konstruktioner og nabolokaler, krav til badeværelsets størrelse og indretning og krav til indretning og afskærmning. I SBi-anvisning 252 beskrives, hvorledes vægge og gulve i vådrum kan/skal udføres. På disse links findes der, dels konkrete regler om indretning/renovering af badeværelser, dels gode tips til, hvad der bør iagttages:

Et spørgsmål jeg tit får, er, om en underbo er forpligtet til at give ovenboen adgang til sin lejlighed og tillade samling af en rørkasse i underboens loft. Sådanne diskussioner opstår ofte, når ovenboen skal have et nyt badeværelse eller har haft vandskade, hvor der skal ske mangelsafhjælpning. Det følger af en dom aftrykt i GD2014/31Ø, at underboen ikke kan tilpligtes at skulle acceptere ovenboens krav. Såfremt underboen ”vil være flink”, skal han som det mindste huske at forlange en større sikkerhed til afhjælpning af efterreparationer, før døren så at sige åbnes.

For en ordens skyld bemærkes, at der i den ejerlejlighedslov nr. 908 af 18. juni 2020, der trådte i kraft 1. juli 2020, i § 8, stk. 2, er en specifik hjemmel til, at en ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed. Denne bestemmelse behandles mere uddybende i artiklen Støjsager/byggesager/ulempesager/varslingsregler.

Lidt på samme linje som indholdet af det oven for anførte afsnit har jeg nu flere gange været udsat for, at en underbo er kommet i karambolage med sin overbo vedrørende dennes eventuelle erstatningsansvar for vandskader i underboens lejlighed. Skaderne kan være opstået enten som følge af, at overboen har misrøgtet sin vedligeholdelsespligt eller har en decideret ulovlig afløbsinstallation. Den seneste diskussion i så henseende førte til, at underboen pudsede en forsikringskyndig rådgiver på såvel overboen som administrator, idet blev anført, at det var ejerforeningens forsikringsselskab, der skulle dække. Jeg er kun enig i, at foreningens forsikringsselskab skal kontaktes med henblik på en besigtigelse, og afvisningen af at skulle dække vil være meget klar, idet begrundelsen er, at der dækkes ikke, når det er ulovlige installationer. Det praktiske er dog, at underboen på den måde hurtigt får løftet bevisbyrden for et erstatningsansvar, således at underboen kan komme videre med sit krav mod overboens ansvarsforsikringsselskab eller overboen selv.

Den standardafvisning, jeg ofte har set skadevolderens forsikringsselskab give, har følgende formulering:

I henhold til gældende lovgivning (erstatningsansvarslovens § 19) er vores forsikringstager ikke erstatningsansvarlig for skade, som skadelidte (ejerforeningen/underboen…) selv har forsikringsdækning for. Vi tænker derfor blot, at skaden anmeldes til ejerforeningens bygningsforsikring…”

Jeg skal herved oplyse, at det juridiske udgangspunkt for diskussionen er, hvorvidt skaden er dækket af en tingsforsikring eller en drifttabsforsikring. Såfremt dette er tilfældet, er skaden enten dækket af skadevolderens ansvarsforsikring eller håndværkerens erhvervsansvarsforsikring. Fra flere sager, jeg allerede har haft her i 2021, hvor LB Forsikring og Topdanmark har været involveret, er det afklaret, at medmindre overboen eller dennes håndværkere har handlet groft uagtsomt, dækkes skaden som udgangspunkt af ejendomsforsikringen – dog med fradrag af selvrisikoen, som skal betales af overboens forsikringsselskab/overboens håndværker. I én af de konkrete sager var der tale om, at overboen ifølge egne oplysninger brugte en lufthammer for at nedbryde et eksisterende badeværelse med det til følge, at der kom større skader i underboens loft, ligesom der faldt betonstykker ned, der ødelagde håndvask m.v. Topdanmark fandt - dette til trods - ikke, at der var grov uagtsomhed.

Opdager en vurderingsmand/en bestyrelse, at der er et ulovligt vådrum – og det sker typisk i forbindelse med salg – skal det straks påtales, og der skal forlanges lovliggørelse ved videresalget. Eventuel passivitet kan føre til, at bestyrelsen/foreningen må antages at have påtaget sig lovliggørelsen.

Nedenstående retsafgørelser kan tjene til belysning af de problemer der er forbundet med sådanne sager.

Hvor regnbuen ender, er der vand

I en sag fra august 2015 blev et ejerforeningsmedlem erstatningsansvarlig, idet han gennem en lang periode havde anvendt et lille toiletrum som brusebadeværelse, uanset, at det ikke var indrettet hertil, herunder forsynet med vådrumsmembran. Medlemmet måtte derfor erstatte udskiftning af en bærende bjælke i kælderloftet under ejerens toiletrum.

I TBB2018.635 undgik en ejerforening et erstatningsansvar over for en ejer, der havde haft vandskade i sit badeværelse, og hvor ejeren valgte at renovere badeværelset. Under renoveringen viste det sig, at en bærende trækonstruktion i etagedækket var tjenlig til udskiftning som følge af rådskade. Foreningen frifindes med de præmisser, at skaderne var forårsaget over mange år som følge af nedsivende vand fra revner i det oven på liggende beton- og terrazzolag, og at det i henhold til foreningens vedtægter var ejeren, der havde vedligeholdelsen. Af Byrettens dom fremgår det, at lejligheden ikke havde været vedligeholdt i mange år.

Om et modsatrettet domsresultat, hvor der også var tale om et terrazzogulv i badeværelset, se TBB2002.152, der vedrører en andelshaver. Andelshaveren havde ikke i sin medlemsperiode overhovedet opfyldt sin forpligtelse til at vedligeholde badeværelsesgulvet, og dette uagtet, at der var synlige tegn på alvorlige fugtproblemer med udspring i badeværelset. Andelshaveren var ikke ansvarlig for konstruktionsfejl, men dog for halvdelen af udgiften til afhjælpning af en større vandskade. Omdrejningspunktet kunne synes at være, om et foreningsmedlem har boet længe i en lejlighed uden at foretage almindelig vedligeholdelse, endsige været opmærksom på forhold, der kunne føre til utætheder i badeværelset. TBB2006.105 omhandler et andet badeværelse med terrazzogulv, og her kommer Københavns Byret til et andet resultat, nemlig at andelshaveren skal frifindes for et erstatningsansvar. Her var der tale om, at badeværelset var indrettet med brusearmatur og varmt vand, da andelshaveren overtog lejligheden.

Om hvad advokat Kristian Dreyer & Ali Simiab i bogen Ejerlejligheder og andelsboliger (udgaven fra 2016) på side 470 kalder typetilfælde, er der en interessant udredning om ”mangler i badeværelset”. I kapitlet er der en diskussion om afslag kontra erstatning, og hvor stor en betydning en forenings vedtægtsmæssige vedligeholdelsesbestemmelser har.

I en Østre Landsretsafgørelse fra 2015 har ejeren i sin restaurant udført et flisegulv uden sædvanlig vådrumsmembran, men der er også et utæt varmerør som ejerforeningen står for vedligeholdelsen af og videre opstigende grundfugt. De to sidste forhold er ejerforeningen ansvarlige for, men ikke det første. Dette viser meget godt rigtigheden af min indledende bemærkning.

I en Højesteretsdom fra 2014 var der ikke uenighed om, at et badeværelse var ulovligt udført af andelshaveren og det principelle var derfor om der kunne gives et forholdsmæssigt afslag for mangler ved badeværelset til et beløb, der var højere end selve forbedringsudgiften. Højesteret kom frem til, at det kunne der ikke, idet andelslejligheden var solgt til maksimalprisen.

Når der er vand, er det bedst selv at
kunne navigere

En Østre Landsretsdom fra 2014 pålægger ejerforeningen at udbedre rådskader i en etageadskillelse. Der var et syn og skøn, hvoraf fremgik, at det var langtidspåvirkning fra vand over en periode på 20-25 år som havde bevirket vandforekomsterne i etageadskillelsen og ikke utætte rør. Det hedder i en note til dommen, som er aftrykt i Huset Jura, at såfremt skaden er opstået på en bygningsdel som ejerforeningen har vedligeholdelsespligten af, skal ejeren formentlig blot sandsynliggøre, at skaden ikke forårsaget af ejerens forhold. Herefter vil ejerforeningen, alt andet lige, være udbedringsansvarlig.

I TBB2021.952 ff. blev en ejerforening gjort erstatningsansvarlig i forbindelse med, at indtrængende vand i en kælderejerlejlighed forårsagede større skader. Skønsmanden udtalte om årsagen til det indtrængende vand, at de grundmurede fundamenter ikke var forsynet med fugtspærrer, hvorfor der ved kraftigt vandtryk blev ophobet vand i fundament og vægge. Vestre Landsret lagde til grund, at det var ejerforeningen, der havde vedligeholdelsespligten, som ikke var overholdt.

En Østre Landsretsdom fra 2014 er særlig interessant for foreninger, hvor medlemmerne har egne vaskemaskiner. Forholdet var det, at en andeshaver installerede en vaskemaskine på en måde, så der var en utæthed mellem spulehanen og aquastoppet. Ifølge en skønserklæring var dette en ulovlig installationsmåde og afhjælpningen af den efterfølgende vandskade i etageadskillelsen og hos underboen blev pålagt andelshaveren, men dog således, at der skete en reduktion skønsmæssigt.

I en dom fra 2013 får en underbo i en ejerforening medhold i, at overboens mangelfulde renovering af et badeværelse har ført til en vandskade hos underboen og videre fik underboen medhold i, at hans håndværkere dels skulle have adgang til overboens lejlighed og dels at overboen skulle deponere kr. 100.000 til sikkerhed for betaling af afhjælpningsomkostningerne.

I en dom fra 2014 kommer en andelshaver til at hæfte for vandskader hos en underbo, uagtet, at andelshaveren havde fået sit badeværelse renoveret af et VVS firma. Skadeårsagen var bl.a. undladelse af at tætne rørgennemføringer ved et blandingsbatteri. Andelshaveren hæftede i medfør af en analogi af lejelovgivningens regler, herunder § 29, stk. 10.

I en Vestre Landsrets dom fra 2016 pådrog en lejer sig erstatningsansvar for en vandskade i flere underliggende lejligheder, hvilken vandskade var forårsaget af, at lejeren havde fejlbetjent (hvordan det så end sker!) sin vandhane og ikke havde fået lukket for vandet, der herefter flød over vasken og forårsagede større vandskader hos underboerne.

Vand kan være idyllisk

Videre kan bemærkes, at der også for en række tidligere år har været mange domme om en forenings eventuelle erstatningsansvar/et medlem/en andelshavers erstatningsansvar. Typisk er skadesårsagen nedsivning af vand, som følge af manglende vedligeholdelse, enten af badeværelser eller rørføringer og generelt gælder det derfor om at få undersøgt, hvem der har forsømt vedligeholdelsen. Et andet problem er når vandskaden udvikler sig til indeklimaproblemer i form af skimmelsvamp. Af en dom fra 2008 fremgår det, at en andelshaver ikke selv skulle foretage afhjælpning af et skimmelsvampeangreb, idet årsagen til svampeangrebet var forhold vedrørende bygningskonstruktionen i ejendommen. Når et medlem har reklameret kan en forening ikke blot lade stå til. Der skal udarbejdes en plan for afhjælpning af vedligeholdelsesmæssige mangler. Dette følger af en række domme, herunder en fra 2012. I TBB2021, side 952 ff., er der en nyere dom, for så vidt angår en ejerforenings erstatningsansvar, som følge af manglende overholdelse af den udvendige vedligeholdelsespligt, der fulgte af vedtægterne. Ejeren af en kælderejerlejlighed havde store vandskader i sin ejerlejlighed.

I Grundejernes Domssamling 2017/05Ø er aftrykt en dom, ifølge hvilken en andelshaver hæftede for skade påført underboens lejlighed i forbindelse med en håndværkers udskiftning af gulv i andelshaverens badeværelse. Håndværkeren var gået konkurs, og andelshaveren ansås som indtrådt i håndværkerens ansvarspådragende handlinger.

Med hensyn til muligheden for en forenings bestyrelse at konstatere, hvad der er årsagen til en vandskade, og herunder særligt at få adgang til et foreningsmedlems lejlighed, er der ved kendelse af Vestre Landsret, jf. UfR 2017.212 ff., truffet bestemmelse om, at en ejerlejlighedsejer havde pligt til at give ejerforeningens bestyrelse/tekniker adgang til sin lejlighed med henblik på en undersøgelse af, om en vandskade hos underboen var forårsaget af utætheder ved ejerlejlighedsejerens altan. Det kan naturligvis undre, at nogen advokat overhovedet vil føre en sag for det medlem, der nægtede adgang til sin lejlighed, idet der ofte også i foreningsvedtægterne er hjemmel til, at et medlem skal give adgang, og særligt for så vidt angår ejerlejligheder gælder ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2. Ejerlejlighedsejeren havde gjort gældende, at der var tale om ”chikane” og åbenbart ”forstyrrelse” af ejerens forhold.

Vand under kontrol

I Grundejernes Domssamling 2017/03 er der en retsafgørelse, der er udtryk for, at Landsretten fandt, at udgiften til at skaffe sig adgang ”på anden vis” til et ejerforeningsmedlems lejlighed så at sige ville overstige den ulempe, der var forbundet med, at ejerlejlighedsejeren gav adgang til altanen via sin lejlighed. Forholdet var det, at der skulle ske afhjælpning af skader på altanen, og det ville være en uforholdsmæssig stor udgift, såfremt der skulle anvendes lift.

I TTB 2017, side 702 m.fl., har Østre Landsret den 6. juni 2017 afsagt dom i en sag, hvor en andelshaver, der har betalt et forbedringstillæg på kr. 19.000,00 for vådrumssikring m.v., efter overtagelsen bliver gjort opmærksom på, at der sker nedsivning af vand til underboen. Andelsboligforeningens forsikringsselskab foretager afhjælpning i den sælgende andelshavers lejlighed, og der anlægges herefter sag mod den forrige sælger, der har ladet vådrumssikringen udføre. Denne sælger bliver dømt til at betale et afslag, svarende til de anslåede afhjælpningsomkostninger, andelsboligforeningen havde, idet andelshaverne, som det anføres, har vedligeholdelsen af badeværelserne. Det gjorde ingen forskel, at foreningens forsikringsselskab havde betalt for afhjælpningen. Desværre er den førnævnte vedtægtsbestemmelse ikke citeret i dommen. Sædvanligvis er andelsboligforeningers vedtægtsbestemmelser ikke så detaljerede, for så vidt angår badeværelser.

Hvad særligt angår VVS-eftersyn (i populær tale blandt andelsboligforeninger kaldet VVS-tjek), er der faldet en ny dom, som er aftrykt i GD2020/19B. En VVS-installatør burde have konstateret synlige mangler ved et gulvafløb på andelsboligens badeværelse, herunder en faldstammes manglende fastgørelse. Blikkenslageren blev derfor idømt solidarisk erstatningsansvar med sælger. En mangel, som den anførte, kan give anledning til oversvømmelse hos underboen, og det er derfor interessant, at en blikkenslager hæfter for en overfladisk undersøgelse.

Særligt med hensyn til en lejers – og samme princip må gælde for andelshavere og ejerlejlighedsejere -  erstatningsansvar for et usædvanligt og unødigt stort vandforbrug, er der i Grundejernes Domssamling for marts 2016 publiceret en  dom, hvor lejeren i medfør af Lejelovens §25 bliver gjort erstatningsansvarlig. Det var et ”løbende toilet”, hvor lejeren blot ”lod stå til”.

I GD 2019/25 B er der en 2019-afgørelse, der omhandler en lejer, som ved opsætning af hylder i sit køkken rammer et skjult vandrør, hvorefter der sker vandskade i såvel lejerens eget lejemål som det underliggende lejemål. Forholdet blev ikke betragtet som en hændelig skade, hvorfor lejeren hæftede for udgiften til udlejers selvrisiko.

I TBB2021.837 ff. er der en lidt speciel dom, der omhandler fortolkning af almenlejelovens § 78, der stort set svarer til lejelovens § 25. Forholdet var det, at en overbo havde stillet en plastikkurv på sin altan, men ovenpå afløbet til altanen. Dette forårsagede en større vandskade hos underboen. Det kan virkelig undre, at Landsretten frifinder overboen, men det blev altså tilfældet, og begrundelsen var, at der ikke var handlet culpøst.

Foranlediget af en længerevarende diskussion i én af de andelsboligforeninger, jeg administrerer, kan jeg konstatere, at der nogle gange ikke kan findes en klar skillelinje mellem, hvor langt en andelshavers ansvar for vedligeholdelse går, set i relation til andelsboligforeningens pligt til at foretage nødvendig vedligeholdelse af bærende konstruktioner. I den konkrete sag havde andelshaverne åbnet ned til etagedækket, hvor der bliver konstateret diverse rådskader. Problemstillingen ses behandlet på side 42 ff. i den oven for anførte bog af Kristian Dreyer & Ali Simiab. Der er også citeret en interessant dom, GD2014.54Ø, hvor en ejerforening pålægges et ansvar for afhjælpning af svamp og råd i to bjælker og nogle indskudsbrædder. Der var imidlertid et syn og skøn, hvoraf klart fremgik, at det ikke var nedsivende vand, der var årsag til skaden, og som eventuelt kunne spores tilbage til ejerlejlighedsejeren.

Afslutningsvis kan nævnes, at såfremt der er forsikringsdækning på en (vand)skade, vil der næsten altid blive fratrukket en selvrisiko i det dækningsberettigede beløb. Spørgsmålet er herefter, hvem der skal dække denne. Det er min egen opfattelse, at såfremt et foreningsmedlem eller en lejer har handlet ansvarspådragende, er det skadevolderen, der skal refundere foreningen/udlejer selvrisikoen. Er der intet ansvarsgrundlag er det foreningen/udlejer, der selv skal dække.

Særligt om vvscheck og erstatningsansvar henvises til min kollega Nicolai Platzer Funders artikel af 24/1 2020 Principiel dom om ansvar for VVS-tjek.

---ooOoo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.