Indholdsfortegnelse
- Bygherrerådgivning og dennes honorering
- Administrators/advokatens honorering
- Entrepriseaftale
- Garantistillelser og forbrugerbegrebet
- Undgå forudbetalinger/entreprenørens tilbud m.v.
- Forsikringsforhold
- Adgang til lejligheder/lejemål/depotrum/varsling af byggesager
- Udlejers adgang til det lejede
- Afleveringsforretning
- Forum for behandling af tvister
- Mangelbegrebet/afhjælpningspligt/afhjælpningsret”
1. Bygherrerådgivning og dennes honorering
Overvej altid ved lidt større byggeprojekter at antage en erfaren byggerådgiver.
Det er altid en god idé at få referencer til én eller to bygherrer/foreninger, som rådgiveren tidligere har arbejdet sammen med, og gerne et ligeartet projektet (hvad enten det nu er altaner eller renovering af rør etc.).
Et detaljeret udbudsprojekt giver typisk et bedre byggesagsforløb, idet bygherres og entreprenørens forudsætninger formodningsvis er afstemt på forhånd.
Aftal et fast honorar med byggerådgiveren eller en fast timeløn, og skal der indgås en egentlig teknikeraftale, skal det huskes, at det er muligt at forhandle procentsatsen, der ligger til grund for beregning af honoraret; og husk i den forbindelse, at hvis der kommer besparelser, er det af den reelle udgift, honoraret beregnes, og endelig, at honoraret skal udbetales i rater. Det tilrådes, at der i rådgiveraftalen tages højde for, om projektet fordyres og ikke blot, at bygherren kan stoppe projektets gennemførelse efter et afsluttet udbud, idet det jævnligt ses, at bygherrerådgiveren har undervurderet markedet. Der skal således være mulighed for bygherren for at annullere projektet, og honoraret bør derfor være faseopdelt (for eksempel 25 % ved registrering af ejendommen og udarbejdelse af materiale til generalforsamlingsgodkendelse, 15 % til udarbejdelse af udbudsmateriale efter godkendelse fra bygherrens side, 10 % ved afholdelse af udbuds-/underhåndsudbud og i øvrigt procentsatser til tilsyn og projektopfølgning i byggeperioden og deltagelse i afleveringsforretning, samt entrepriseregnskab). Vær opmærksom på, om I ønsker at binde jer til, at etårsgennemgangen og femårsgennemgangen skal foretages af den samme bygherrerådgiver. Her ville jeg nok vælge at ”stå frit”.
Om de seneste regler for byggeri, se www.bygningsreglementet.dk, der i dette link er opdateret med regler, gældende fra 1. januar 2020. Der er også i linket henvisninger til en række byggestandarder
2. Administrators/advokatens honorering
Vær opmærksom på, om foreningens administrator beregner sig en bestemt procentsats af entreprisesummen. Dette vil typisk føre til et meget urimeligt honorar, og forhandl derfor som udgangspunkt en timebaseret aftale – og husk, at administrators opgave jo ikke er at sidde med i byggeskuret! Der er eksempler på administratorer, som indenfor ét år har oppebåret dobbelt så store honorarer i byggesager, som den årlige administration koster. Advokaters salærberegning kan om fornødent indklages for Advokatnævnet (Advokaten skal før byggesagens igangsætning have fremsendt en ordrebekræftelse, når bygherren er forbruger, jf. også neden for), men administrationsselskabers honorarer kan kun anfægtes via domstolene.
Når byggesagen er en sand fornøjelse
3. Entrepriseaftale
Ved større byggesager bør foreningen altid have en skriftlig entrepriseaftale (jf. neden for om de nye regelsæt, der gælder for rådgiveraftaler og entrepriser) med entreprenøren, og har foreningen en god teknisk rådgiver, vil denne altid fremkomme med et oplæg til godkendelse for bestyrelse/advokat. I mindre byggesager kan foreningen klare sig med et tilbud, som dog skal være meget detaljeret.
Husk at indsat en bestemmelse i rådgiveraftalen om, at det er foreningen, der har udnyttelsesretten/ophavsretten til projektet, når der er betalt for udfærdigelsen af udbudsmaterialet
4. Garantistillelser og forbrugerbegrebet
Husk i aftalegrundlaget at få indsat en bestemmelse om, at entreprenøren skal stille en såkaldt AB 2018-garanti, og husk videre i den forbindelse, at foreninger som hovedregel ikke er momsregistrerede, hvorfor sikkerhedsstillelsen skal andrage 15 % af entreprisesummen med tillæg af moms.
Der er domspraksis for, at en andelsboligforening er at betragte som forbruger, og AB 2018 findes i en ”AB forenklet udgave” og ”ABR forenklet udgave”, men disse er måske som udgangspunkt ikke særligt beregnede til forbrugere, hvorfor der bør tilføjes ændringer i særligt større entrepriseforbrugersager. Dette er almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere. For en forening er det anbefalelsesværdigt at være opmærksom på de førnævnte regler og særligt som følge af, at det regelsæt, der som hovedregel anvendes indenfor byggeriet, nemlig AB 2018 m.v, dels indebærer voldgiftsbehandling af tvister og dels opererer med en femårig forældelse. Overfor forbrugere hæfter entreprenøren og rådgiveren for skjulte mangler i op til ti år, og tvister skal som udgangspunkt – medmindre der foreligger anden aftale – behandles ved Byretten, herunder også syn og skøn.
Selvom udgangspunktet er, at privatpersoner og juridiske personer, som andelsbolig-, grundejer- og ejerlejlighedsforeninger falder ind under forbrugerbegrebet er der i en sag mellem en kolonihaveforening og en entreprenør, afsagt en voldgiftskendelse om at kolonihaveforeningen ikke kunne anses for at være forbruger. Der var en række specielle grunde til dette, herunder at der var udarbejdet et udbudsmateriale med en prækvalifikations- og udbudsforløb og entreprisesummen var betragtelig, ligesom kolonihaveforeningen havde mange medlemmer.
5. Undgå forudbetalinger/entreprenørens tilbud m.v.
Særligt ved større altanprojekter ses det ofte, at firmaet ønsker at få 1/3 af entreprisesummen udbetalt ved kontraktens underskrift. Foreningens bestyrelse skal sørge for, at en entreprisesum udbetales i rater, der er relateret til det arbejde, der løbende udføres/de leverancer af materialer, der fremkommer, og det optimale er, at der hele tiden er en ”lavere udbetaling” end entreprenørens konkrete krav, således at der ikke forud for afleveringen er betalt fuldt ud. I forbindelse med forhandling om de førnævnte forudbetalinger ses det, at altanentreprenører indimellem tilbyder, at de vil stille en kontragaranti for forudbetalingerne. Dette stiller efter min umiddelbare opfattelse ikke en forening bedre, idet foreningen i givet fald så at sige skal føre voldgiftssag/retssag for at få sine egne penge tilbage.
Jeg tilråder enhver bygherre at indgå en skriftlig aftale med håndværkeren/entreprenøren og få afklaret at der, jf. også nedenfor, betales i rater i forhold til udført arbejde som løbende godkendes af bygherre/dennes byggetekniske rådgiver.
En dom i TBB 2024.647 ff belyser meget godt, hvilke diskussioner der kan opstå såfremt der ikke er enighed om betalingen for en konkret byggeopgave. Forholdet var det, at en entreprenør væsentlig overskred sit eget overslag. Landsretten fandt det bevist, at der forelå regningsarbejde, men at der som følge af den væsentlige overskridelse af overslagsprisen, skulle ske en reduktion i entreprenørens krav. Der var også en momsdiskussion afstedkommet af, at bygherre var forbruger. Aftaleretligt er det bedst at få nedfældet, hvorledes der skal forholdes med ekstraarbejder.
6. Forsikringsforhold
Det tilrådes, at der tegnes en all-risk forsikring for byggeriet. Typisk vil det være for bygherrens regning.
Udgangspunktet for, hvem der tegner den oven for anførte all-risk forsikring er AB 2018, § 11, hvoraf følger, at bygherren skal tegne og betale en sædvanlig brand- og stormskadeforsikring, der dækker fra arbejdets påbegyndelse. Det følger videre af bestemmelsen, at entreprenøren og eventuelle underentreprenører skal medtages som sikrede på forsikringspolicen. Såfremt der ikke, som anført i afsnit 2, er taget stilling til, hvem der skal bære selvrisikoen, følger det af § 11, at det er bygherren.
Af § 11, stk. 3, følger det, at entreprenøren og eventuelle underentreprenører skal have sædvanlig erhvervs- og produktansvarsforsikring. I Entreprise AB18 med kommentarer af Erik Hørlyck, side 183, er der et udmærket eksempel, der beskriver grænsefladerne i forhold til ansvar. Det anføres, at en VVS-entreprenør, der har udført en rørsamling, ikke kan forsikre sig mod ansvaret for mangelfuldt arbejde eller mod skader på arbejdet. Forsikringen dækker derimod ansvaret for de skader, der er forårsaget af for eksempel udstrømmende vand. Højesteretsdommen UFR2019.3968 omhandler en etablering af en trykledning på over 10 kilometers længde, og arbejdet blev udført i hovedentreprise. Hovedentreprenøren gjorde brug af en underentreprenør, som var årsag til, at et kabel, tilhørende en tredjemand, blev beskadiget. Højesteret fremhæver i sine præmisser, at en – som det anføres – selvstændigt virkende underentreprenørs skadegørende handlinger uden for kontraktsforhold som udgangspunkt ikke udløser erstatningsansvar for en hovedentreprenør. I den konkrete sag fandt Højesteret dog, at hovedentreprenøren havde ansvaret for at begrænse og styre risikoen ved arbejdet i form af tilsyn og kontrol – og frem for alt sikkert også at have givet underentreprenøren oplysninger om nøjagtigt hvor ledningen skulle placeres, og særligt selvfølgelig set i relation til det beskadigede kabel. Problemet var, at underentreprenøren var gået konkurs, og der var ingen forsikring, hvilket der nu, jf. oven for i bemærkningerne om AB 2018, § 11, stk. 3, er en direkte pligt til for entreprenøren og eventuelle underentreprenører at tegne.
Husk videre at få afklaret, om entreprenøren har en Sædvanlig ansvarsforsikring og videre, at den førnævnte all riskforsikring også dækker sædvanlig brand- og stormforsikring. Der skal også tages stilling til, hvem der dækker selvrisikoen på forsikringerne og det kan overvejes ”om man skal forsikre sig ud af selvrisici.".
Det er nok en god idé at sikre sig, at entreprenøren har en erhvervs- og produktansvarsforsikring.
Med hensyn til selvrisikoen på bygherreforsikringen skal bygherre overveje enten at tegne en forsikring uden selvrisiko eller selv betale selvrisikobeløbet, jf. AB2018, § 11, stk. 1. Entreprenørens forpligtelser i henhold til den førnævnte erhvervs- og produktansvarsforsikring er defineret i AB2018, § 11, stk. 3.
Det skal sikres, at også byggesagen er omfattet af en sædvanlig brand- og stormskadeforsikring.
7. Adgang til lejligheder/lejemål/depotrum/varsling af byggesager
Et særdeles praktisk forhold, der ofte giver anledning til mange reklamationer fra beboelses- og erhvervslejere i de ejendomme, der skal renoveres, er dét, der i lejeretten hedder Udlejers adgang til det lejede. Det tilrådes meget detaljeret at få skrevet de detaljerede varslingspligter ind i entrepriseaftalen, men naturligvis skal ejendommens ejer/bestyrelse/administrator foretage den overordnede varsling i henhold til entreprenørens og bygherrerådgiverens tidsplan.
En beboelseslejer skal have et varsel på seks uger, når – som det hedder – udførelsen (af et renoveringsarbejde/vedligeholdelsesarbejde) ikke er til væsentlig ulempe for lejeren.
I § 103, stk. 2, i lejeloven er anført, at inden iværksættelse af andre arbejder har lejeren krav på tre måneders varsel. Endelig er teksten i § 103, stk. 3, i lejeloven, at en udlejer dog altid uden varsel kan foretage uopsættelige reparationer i det lejede.
Om retspraksis over for beboelseslejere, der til trods for en lovlig varsling ikke vil give adgang til en lejlighed, se TBB2022/6, side 894 ff., hvor udlejer berettiget havde ophævet lejemålet.
Den p.t. nyeste dom om adgangsnægtelse over for udlejers håndværkere er aftrykt i TBB 2023/2. Lejers adgangsnægtelse var ganske kortvarig, og da han havde fået professionel rådgivning, gav han adgang til lejligheden.
I Fuldmægtigen 2023.75 er der aftrykt en dom, hvoraf følger, at udlejeren berettiget kunne hæve et lejemål som følge af, at lejeren ikke ville give adgang til lejligheden, da der skulle opsættes radiatorer og i øvrigt ske rørføring i lejemålet. Adgangen var selvfølgelig varslet. Lejeren fik en frist på 14 dage til at fraflytte fra Landsrettens kendelse.
Vær opmærksom på, at der i llejelovens § 54, stk. 1, nr. 3, sidste punktum, er følgende bestemmelse: ”I forbindelse med indretning af boliger i tagetagen kan udlejeren med seks ugers varsel råde over (et) loftsrum, hvis der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige til det aftalte formål.” Det turde vist være ret tydeligt, at der ikke blot kan ske opsigelse af et depotrum, uden at der tilbydes noget, der om ikke har samme størrelse, så dog har samme anvendelighed.
En erhvervslejer skal varsles med otte uger i henhold til erhvervslejelovens § 27, stk. 2. Uopsættelige arbejder kan altid foretages uden varsel. I det omfang for eksempel en stilladsopsætning på facaden indebærer ulemper for erhvervslejeren, skal stilladsopsætningen varsles med de otte uger. Arbejder i det lejede kan gennemføres, uanset at lejeren har uopsigelighed.
I den lejeretlige teori fremhæves det, at retspraksis viser en klar tilbøjelighed til at pålægge ansvar eller indrømme forholdsmæssigt afslag, hvis byggearbejder har strakt sig ud over en noget længere periode end den af udlejer estimerede, og lejer ikke er årsag hertil.
Særligt for så vidt angår adgang til andelsboliger eller ejerboliger, skal foreningsvedtægterne konsulteres og naturligvis overholdes, og for andelsboligforeningers vedkommende er der tale om, at det er foreningen som juridisk person, der ejer ejendommen, og da der er en række fælles installationer, der så at sige passerer de enkelte andelsboliger, er udgangspunktet, at en andelshaver ikke kan forhindre nødvendige renoveringsprojekter. Mit bud er, at de oven for anførte varslingsregler i lejeloven må anvendes i henhold til en analogi.
Med hensyn til ejerforeninger, henledes opmærksomheden på ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, som har følgende ordlyd: ”Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer”. I Peter Bloks bog ”Ejerlejligheder”, 3. udgave, anføres det på side 185, at såfremt en ejerforening – med den fornødne majoritet – beslutter installering af nye anlæg, herunder for eksempel et fælles centralvarmeanlæg, må ejerne tåle, at ledninger m.v. føres gennem deres lejligheder. En ejerlejlighedsejer har også pligt til at give adgang til lejligheden, såfremt der skal ske undersøgelse for eksempel af vandskader hos en underbo.
I TBB2024/2, side 304, har Østre Landsret truffet en afgørelse om, at en ejerforening havde krav på at få adgang til en ejerlejlighedsejers grundareal – uagtet, at ejeren havde eksklusiv brugsret til dette. Det var nødvendigt at skaffe sig adgang, idet en hæk skulle undergå udskiftning.
I TBB 2024 side 673 ff fik en ejerforening medhold i, at et medlem var forpligtet til at give adgang til medlemmets altan med henblik på udførelse af arbejder til afhjælpning til vandskader, og der skulle ikke gives et varsel på seks uger.
Prøv altid dialog før dommeren "sætte på"!
Dommen GD2019/14B er udtryk for, at adgangsnægtelse ved renovering af en ejendom medførte ophævelse af lejemålet, og GD2017/03 er udtryk for, at en ejer af en ejerlejlighed blev pålagt at give ejerforeningen adgang til ejerlejligheden med henblik på udbedring af skader på en altan, jf. også UfR2017.212 ff. Øvrige domseksempler vedrørende udsættelse findes i TBB2014.11 ff. og GD2012/02B. I andelsboligforeninger vil adgangsnægtelse konstituere eksklusionsgrundlag, jf. herved min artikel Eksklusion/Tvangssalg af Andelsboliger.
En særlig adgangsdiskussion er, når bygningsmæssige forhold er omfattet af Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter, som bekendtgørelsen fra 2016 ”så smukt hedder”. Af § 15 fremgår det, at kommunalbestyrelsen kan påbyde, at der træffes de nødvendige foranstaltninger til udryddelse af skadedyr m.v. Med hjemmel i denne bestemmelse kan en beboer tilpligtes at give adgang. Om eksklusionsmulighederne ved adgangsnægtelse, jf. den i linket oven for anførte artikel.
8. Udlejers adgang til det lejede
I foreningsejendomme kan der i vedtægterne være direkte bestemmelser om adgang for håndværkere, men i ABFstandardvedtægten er der ikke detaljerede regler herom, men da andelsboligforeningen ejer ejendommen, vil det i vidt omgang være Lejelovens regler analogt, der anvendes, jfr. ovenfor, og som allerede nævnt kan det have alvorlige konsekvenser for et medlem, hvis der ikke gives adgang, herunder omkostningsmæssigt, såfremt foreningen går fogedrettens vej.
I ejerforeninger gælder Ejerlejlighedslovens regler, herunder §5 stk. 2: ”Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer”. I bogen Ejerlejligheder 3. udgave af Peter Blok er der på side 185 og 186 en række bemærkninger om førnævnte. Igen vil adgang kunne gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning. Om selvtægt, når en bygherre/udlejer selv skaffer sig adgang uden om fogedretten: Se GD2001.10V, der er omtalt på side 524 i ”Lejeloven” der kom på Jurist- og Økonomforbundets Forlag i 2015.. På de foregående sider er der i øvrigt en detaljeret fremstilling vedrørende Lejelovens §55 om varslingsreglerne.
9. Afleveringsforretning
Husk at få aftalt detaljerede regler om afholdelse af afleveringsforretning – og meget gerne ét års gennemgang og fem års gennemgang ved større entrepriser. Det tilrådes meget kraftigt, at bygherren i entrepriseaftalen forpligter entreprenøren til at deltage i en sådan gennemgang. Vær opmærksom på, at bygherrerådgiverne indimellem så at sige ”låser” bygherren fast på, at rådgiveren både skal deltage i den étårige gennemgang og den femårige. Der plejer i den forbindelse at være anført i bygherrerådgiverens aftale, at der i givet fald er ydet en ”rabat”. Her ville jeg som bygherre vælge at blive stillet frit, og særligt hvis bygherrerådgiveren ikke har været sin opgave voksen under rådgivnings- og tilsynsforløbet i øvrigt.
10. Forum for behandling af tvister
Husk at foreninger betragtes som forbrugere, således at de ikke er forpligtede til at føre sager ved Bygge- og Anlægsvoldgiftsretten. Der kan aftales et værneting for, hvor en byretssag skal føres. Dette bør altid være ved foreningens hjemsted.
Selv i et håndværkertilbud kan der være mange – vi kalder det ”Joakim von And-klausuler” – bestemmelser, skrevet med småt. Husk at få afklaret, om disse bestemmelser eventuelt indeholder forbehold af vidtgående karakter.
11. Mangelbegrebet/afhjælpningspligt/afhjælpningsret
Såfremt der konstateres mangler ved udførelsen af en entreprise/et håndværksarbejde, er det vigtigt straks at reklamere skriftligt, og at det i reklamationen specificeres, hvad der reklameres over.
Definitionen på en mangel synes ikke i AB 2018, § 45, at være ligeså skarpt formuleret som i AB 92, men der er næppe tilsigtet nogen fortolkningsmæssige ændringer, og i § 45 henvises til AB 2018, § 12, stk. 1 og stk. 2, hvoraf fremgår, at arbejdet skal udføres i overensstemmelse med aftalen, fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med bygherrens anvisninger, og videre hedder det, at materialer skal – for så vidt disses beskaffenhed ikke er anført – være af sædvanlig god kvalitet. Entreprenøren skal i øvrigt kvalitetssikre sine ydelser.
Desværre ses det ofte, at bygherren er ”blevet sur” på entreprenøren og nægter denne adgang til at afhjælpe mangler. Udover, at det, jf. oven for, er således, at bygherren skal sikre sig bevis for, at der er reklameret, ligger det fast i entrepriseretten, at entreprenøren har både afhjælpningsret, men også afhjælpningspligt.
Der skal afhængigt af manglens karakter fastsættes en rimelig frist til afhjælpning. Hvornår der herefter foreligger forgæves/utilstrækkelig afhjælpning er svært udlede af Voldgiftsretspraksis. Der er eksempler på afgørelser, hvor der henvises til både ”flere” og ”mange” afhjælpningsforsøg. Denne ikke klart definerede område er nok et godt argument for, at foreninger aftaler domstolsbehandling, idet en juridisk dommer typisk ikke ”fordeler sol og vind” og endelig er der jo også alt andet lige mulighed for at anke en byretsdom til landsretten.
Der kan siges meget ”både for og imod”, at – og jf. også oven for – en forbruger i stedet for at satse på en voldgift, lader en mangelssag føre for Byretten. Det, der taler for en retssagsbehandling, er, at en dom alt andet lige kan ankes til Landsretten, og at der også er separat kæreret med hensyn til omkostninger. Særligt udgifter til syn og skøn kan være meget høje.
For taler, at der forud for en voldgiftssag i AB 2018 under tvister i § 62 ff. er indsat en såkaldt løsningstrappe, hvor parterne selv i første omgang skal søge afklaret ved forhandlinger mellem projektlederne, om en konkret tvist kan løses, og er dette ikke tilfældet, kan parterne gå over til mediation.
Er afhjælpningsretten dog fortabt, vil Voldgiftsretten/byretten alt andet lige skulle tilkende bygherren en erstatning, der modsvarer udgiften til at lade afhjælpning foregå ved en anden entreprenør. Har bygherren uberettiget hindret retten til afhjælpning, er erstatningen alt andet lige ”kun” entreprenørens kostpris
---ooOoo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.