Ved salg af en andel skal andelshaveren forholde sig til følgende punkter i den nævnte rækkefølge og det bemærkes indledningsvis, at der i de enkelte foreninger kan være forskellige fremgangsmåder for ekspeditionerne, hvorfor det er vigtigt, at der rettes henvendelse til ejendomsadministratoren og/eller bestyrelsen:
1. Lovgrundlag om oplysningspligt
Udover, at der i andelsboligloven er en række specifikke krav til, hvad der skal oplyses fra en sælgers side, herunder udlevering af vedtægter, regnskaber, budget, referater m.v. er der også i form af bekendtgørelse nr. 2 fra 6. januar 2015 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger m.v. i særligt § 1, en række detaljerede krav, herunder ikke mindst om nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, den solgte andelsbolig og om selve andelsboligforeningen. Det er vigtigt, at samtlige de lovpligtige oplysninger er udleveret til køber, før køber underskriver en købsaftale.
Allerede på grundlag af de skærpede oplysningskrav og den nedenfor skitserede procedure ved et sædvanligt salg, herunder også som følge af, at en køber skal kreditgodkendes af sit pengeinstitut, normalt tage 2-3 måneder.
Det er lovpligt, at der skal foreligge en energimærkning for ejendommen. Såfremt andelsboligforeningen har valgt at udarbejde en vedligeholdelsesplan skal denne også udleveres. En sælger skal også være opmærksom på, at såfremt foreningen benytter sig af en valuarvurdering vil en køberrådgiver, anmode om, at få udleveret kopi af valuarvurderingen.
Man kan ikke være på harefod i
andelssalgssager
Som en del af de ovenfor nævnte ændringer i Andelsboligforeningsloven er der videre fastsat en pligt for en sælger til fra og med den 1. juli 2018 at udlevere et skema, indeholdende centrale økonomiske nøgleoplysninger. Skemaet har fået overskriften Bilag 4, og skemaet skal udleveres for alle overdragelser, der sker den 1. juli 2018 eller senere, og der er også en pligt til, at skemaet skal fremlægges på generalforsamlinger, der afholdes herefter, og hvor der fastsættes andelskroneværdier.
Kravene til opfyldelse af oplysningspligten, herunder hvad enten der er tale om en nystiftet andelsboligforening eller salg, er blevet skærpet og i og med, at lovforslag L177 om ændring af Lov om andelsboligforeninger blev vedtaget den 22. maj. Der gælder nu en skærpet oplysningspligt, særligt for bestyrelsers vedkommende, men også med hensyn til låneoptagelse, der sker i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger. For andelsboligforeninger, stiftet efter den 1. juli 2018, gælder, at der for låneaftaler skal tilbydes sikkerhed indenfor 80 % af købesummen for andelsboligforeningens ejendom, og der kan kun indgås aftale om afdragsfrihed på op til 40 % af købesummen. Videre kan der indenfor de førnævnte lånerammer først tre år efter lånets udbetaling eller en kredits stiftelse indgås aftale om omlægning til en låneaftale med afdragsfrihed.
Der skal videre i forbindelse med stiftelsen foreligge en vedligeholdelsesplan for en periode på minimum 15 år. Derudover forlænges forældelsesfristen for rådgivning af en andelsboligforening om lån og kreditter fra den nuværende forældelseslovs treårs frist til en seksårs frist. Den nugældende andelsboligforeningslov har en forældelsesfrist på seks måneder for krav om tilbagebetaling af overpriser for en andelsbolig. Her er forældelsesfristen for fremtiden tre år.
Det er nødvendigt at lukke op for ny viden
For andelsboligforeninger, der opløses som følge af salg af andelsboligforeningens ejendom på tvangsauktion eller som følge af foreningens konkurs, er der fastsat regler for lejens størrelse, forudbetalt leje og depositum.
I loven er der en bemyndigelse for Erhvervsministeren til at fastsætte nærmere regler om hvilke personer, der opfylder kravene til at kunne udarbejde en valuarvurdering vedrørende en andelsboligforenings ejendom.
Som noget nyt er der også indsat en generel bestemmelse, som er et forsøg på at modvirke majorisering på en generalforsamling, alt med henblik på at undgå, at visse andelshavere får – som det hedder – utilbørlige fordele på andre andelshaveres bekostning eller andelsboligforeningens bekostning.
Se i øvrigt artiklen Praktiske regler for bestyrelsesmedlemmer i foreninger, for så vidt angår konkrete forhold, som den daglige ledelse af en andelsboligforening skal opfylde.
2. Opsigelse/vurdering/forbedringer/el- og VVS tjek samt inventar m.v..
Der skal afgives en skriftlig opsigelse overfor andelsboligforeningens daglige ejendomsadministrator og det kan ske pr. brev eller til ejendomsadministratorens mailadresse eller eventuelt til administrator selv.
Ejendomsadministrationen informerer bestyrelsen om salget.
Indledningsvis henledes opmærksomheden på, at Kristian Graven Nielsen i 2019 har udgivet en bog med titlen Erstatningsansvar ved Prisfastsættelse af Andelsboliger, og på side 405 ff. har han en meget detaljeret redegørelse for begrebet forbedringer i andelslejligheder, herunder en afgrænsning i forhold til vedligeholdelse. Der er også anført relevante bemærkninger om begrebet værdien af eget arbejde, hvor der vist lidt – om jeg så må udtrykke det – vendes ”op og ned” på gængs fortolkning af dette begreb, idet forfatteren synes at plædere for, at det er ”værdien for køber”, der er afgørende, set i relation til, at alternativet var at få udført arbejdet af uddannede håndværkere. Sædvanligvis er praksis i så henseende udtryk for, jf. også neden for, svendelønspriser.
Det følger af andelsboligforeningsloven at den sælgende andelshaver skal fremkomme med en oversigt over, hvilke forbedringer der, så at sige, ønskes solgt med andelslejligheden. Det er vist en ofte gentaget misforståelse, at forbedringer, der er udført af andelshaverens – eventuelt sammen med bekendte – ikke kan prissættes. Hvorvidt der kan medtages en sum for forbedringer må afgøres af vurderingsmanden og eventuelt ud fra gældende håndværkerpriskuranter. Hvad særligt angår tillæg for forbedringer som en andelshaver har foretaget i lejligheden mens andelshaveren var lejer vil sådanne forbedringer også ,som udgangspunkt, kunne medtages. Dette følger af en retspraksis fra 2018 og jeg henviser til dommen GD 2018/04 Ø.
Definitionen på en forbedring er typisk, at det er et arbejde eller en installation, der forøger den brugsmæssige værdi af andelsboligen. Der må ikke være tale om almindeligt vedligeholdelsesarbejde, som for eksempel kan være malermæssig vedligeholdelse og lakering af gulve. Det er altid en god idé at gemme den vurderingsrapport og salgsaftale, der lå til grund for ens eget køb af en andelsbolig. Begrebet ”eget arbejde” er omtalt i afsnittet oven for, og opmærksomheden henledes på, at ABF har fastsat vejledende timesatser og for 2018 er timesatsen kr. 184,00 for Københavnsområdet. I tilfælde af uenighed, kan vist kun en skønsmand fastsætte, hvad der er et rimeligt timeforbrug til eget arbejde set i relation til, hvad en uddannet håndværker kunne klare arbejdet på. Selvom det er håndværkere, der udfører forbedringsarbejderne, er det altid en god idé at få en specificeret faktura, idet det for eksempel kan være meget svært at skønne over, hvad der egentlig er udført, for eksempel ved en total badeværelsesrenovering.
Der er en efterhånden omfattende retspraksis over, hvorvidt prissatte forbedringer eventuelt indebærer en ulovlig overpris. Ét af de seneste mere pudsige eksempler er TBB2018, side 8, hvor der var ført bevis for, at forbedringernes værdi kunne ansættes til kr. 290.000,00, men den tidligere lejer og nuværende andelshaver havde kun betalt halvdelen af udgiften. Den anden halvdel var betalt af den tidligere udlejer. Ikke desto mindre kunne andelshaveren som sælger forlange at få forbedringsprisen på de kr. 290.000,00.
Den førnævnte afgrænsning mellem forbedringer/vedligeholdelse – og om der foreligger ulovlig overpris – er glimrende belyst i TBB 2022, side 90 ff. Den sælgende andelshaver havde gjort gældende, at diverse gulvarbejder, udskiftning af vandlås på toilet, samt afhjælpning af diverse ”mangler” var forbedringer, uagtet, at de ikke direkte var omfattet af beskrivelserne i ABF Forbedringskatalog. Østre Landsret gav andelshaveren ret i dette standpunkt.
Ejendomsadministrationen informerer videre den sælgende andelshaver om, hvorvidt det er påkrævet, at der skal indhentes en vurdering af lejligheden, og om der i givet fald skal bestilles el- og VVS-eftersyn.
Udgangspunktet for disse eftersyn er, at foreningen håndhæver, at de faste samarbejdspartnere benyttes, men såfremt der ikke er en vedtægtsmæssig hjemmel hertil, eller den eller de faste samarbejdsparterne ikke kan, indenfor en rimelig tid, vil der kunne træffes aftaler om benyttelse af andre firmaer. Der skal dog altid være tale om autoriserede installatører til el- og WS-eftersyn. Det er meget forskelligt fra forening til forening, om det er sælger eller sælger og køber i forening eller køber, der skal betale de førnævnte udgifter.
Alle anmærkninger i både vurderingsrapport og el- og VVS-tjek skal betragtes som ulovligheder/mangler, og disse fordres udbedret af en autoriseret el-installatør - helst inden vurderingsmandens eventuelle gennemgang af lejligheden - inden overtagelsesdagen, så der ikke skal ske fradrag. Alle omkostninger i forbindelse med lovliggørelse/udbedring betales af sælger.
Den sælgende andelshaver hæfter for alle udgifter til vurderingsmand og el- og WS-eftersyn, herunder også selvom det er ejendomsadministrationen, der bestiller arbejdets udførelse. Alle udgifter, afholdt af andelsboligforeningen/ejendomsadministrationen modregnes i salgssummen eller opkræves separat hos den sælgende andelshaver. Såfremt der er vedtægtsmæssig eller kutymemæssig hjemmel til det i en andelsboligforening, vil de førnævnte udgifterne blive fordelt i overensstemmelse hermed.
Når vurderingsrapporten foreligger, skal denne udleveres i kopi til sælger, der har lejlighed til at kommentere den, og tilsvarende gælder for el- og WS-eftersynsrapporterne.
Vær opmærksom på, at der naturligvis i en professionel vurderingsmands rapport vil blive fratrukket en værdi til afhjælpning af eventuelle mangler, og videre vil der blive foretaget de allerede anførte afskrivninger. Såfremt en andelslejlighed er meget dårligt vedligeholdt med hensyn til malermæssig behandling, lakering af gulve m.v., vil der også blive foretaget et fradrag, hvilket der er hjemmel til i Andelsboligloven. Hvor grænsen går, må vurderingsmanden i første omgang afgøre. Vurderingsmanden foretager ikke fysiske indgreb og flytter heller ikke klædeskabe eller andet.
En liste over, hvilken vurderingsmand og elinstallatør og blikkenslager, der anvendes vil kunne udleveres af den førnævnte ejendomsadministrator.
Se også vurderingsmand Sven Jon Jonsens oplæg om blandt andet krav til badeværelsers indretning. Oplysningerne er indsat i henhold til speciel tilladelse fra Sven Jon Jonsen.
Se herved, hvor galt det kan gå i forskellige former for overpris- og mangelsager i artiklen Reklamationsproceduren ved mangler ved andelssalg.
Der er regler for, hvad der kan sælges
med en andel
I tider, hvor der er stor efterspørgsel efter andelslejligheder ses det hyppigt, at en sælger af køber forlanger, at denne overtager diverse løsøre, inventar og indbo. Dette er ikke tilladt, jfr. Andelsboligforeningslovens §5 stk. 13, og forklaringen er den naturlige, at ellers ville der være mulighed for at omgå maksimalprisbestemmelsen. Køber kan således ikke tvinges til en sådan overtagelse – men naturligvis kan det aftales og selvsagt også være praktisk. Med hensyn til særligt tilpasset inventar eller installationer, kan disse forlanges solgt med andelen. Det kan f. eks være tilpassede væg til væg tæpper, indbyggede skabe og særlige installationer. Aftale om overtagelse af førnævnte skal være oplyst køber i forbindelse med købet, i det bestyrelsen jo skal godkende handelen i medfør af ABFloven §6 stk. 6.
Særligt om andelskroneværdien – som altså er et maksimalprissystem – henviser jeg indledningsvis til artiklen ”Andelskroneværdiens beregning/valuarvurderinger/godt at vide”, hvor bemærkningerne her er gode at have for øje og med hensyn til salg af en ekskluderet andelshavers andel, henvises til artiklen Frivillige salg og tvangssalg af andels-/ejerlejligheder/mangelssager. Sælgere og købere skal være meget opmærksomme på, om der er forhold i andelsboligforeningen, som kan føre til, at andelskroneværdien undergår væsentlige ændringer, og det gælder både i opadgående og nedadgående retning. Er dette tilfældet, er der en klar retspraksis for, at andelskronen skal reguleres til den lovlige maksimalpris. Den praktiske situation er ofte, at sælgere – og for den sags skyld købere – har hastværk og derfor vil indgå en bindende salgsaftale i en periode, hvor foreningens medlemmer afventer indkaldelse til for eksempel en ordinær generalforsamling, hvor netop andelskronen skal fastsættes. Det kan ikke tilrådes at indgå en aftale i så tilfælde, uden at der er taget højde for eventuelle reguleringer.
Se artiklen 12 gode råd, hvis du vil købe en andelsbolig fra min-andelsbolig.dk og særligt punkt 11 og 12 – men de øvrige punkter er også gode at have for øje, når man køber/sælger en andelsbolig.
Om beregning af andelskroneværdi i den særlige situation, hvor der er sket eksklusion eller skal ske tvangssalg af andelsboliger, henvises til artiklerne TBB2001.103 m.fl., Niels Grubbe og ”Eksklusion af andelshavere. Afregningspris for andel over for sælger” af advokat Timmy Lund Witte i Huset Jura 6, 2008. Efter disse artiklers udgivelse er der faldet Højesteretsdomme U2011.2101/1H og U2011.2094H, hvoraf nu klart fremgår, at værdistigninger efter eksklusionen tilfalder den ekskluderede andelshaver. Dette er da også meget klart omtalt i Kristian Dreyers og Ali Simiabs bog ”Ejerlejligheder og andelsboliger”, side 270 i udgaven fra 2016.
Særligt om sammenlægning af andelsboliger
Typisk vil der i foreningens vedtægter eller som et særtillæg til disse være retningslinjer for, hvorledes der skal forholdes. Det er individuelt fra kommune til kommune hvor stort et bruttoetageareal, en sammenlagt lejlighed kan have, men næppe over 130-150 m2. Det er vigtigt, at en køber, der vil sammenlægge, eller en køber, der køber en sammenlagt lejlighed, sikrer sig, at der foreligger en tilladelse fra andelsboligforeningen til sammenlægningen, herunder hvilke krav, der er stillet til nedlægning af ”den gamle” hovedindgang, samling af el under én elmåler og nedlægning af et køkken og videre, at der foreligger de fornødne tilladelser fra kommunen, både for så vidt angår det sammenlagte areal og for så vidt angår byggetilladelse med færdigmelding. Undertegnede har selv med en andelshaver, der uden om en forenings bestyrelse havde fået ændret BBR-ejermeddelelsen, haft en diskussion om, hvorvidt hovedtrappearealet ud for en sammenlagt lejlighed skulle reduceres med halvdelen og i øvrigt med det til følge, at boligafgiften samlet skulle nedsættes (der blev fordelt i forhold til bruttoetageareal). Dels beroede det på en misforståelse fra kommunens side, som jo skulle have tillagt det ”ledige areal” til samtlige lejligheder i opgangen, og dels er det vist meget sjældent, at der i en forenings vedtægt er adgang til at omfordele et samlet ved stiftelsen af foreningen fastsat fordelingstal.
Om brug af andelsbevis
Der er stadig mange andelsboligforeninger, der benytter andelsbeviset som dokumentation for, hvem der har den eksklusive rådighedsret over en andelslejlighed. Der er flere, der ligesom jeg er af den opfattelse, at andelsbeviset ikke er tilstrækkelig dokumentation for den førnævnte eksklusive brugsret, men at det afhænger af fortolkning af konkrete forhold, herunder overgang i forbindelse med dødsbobehandling, salg m.v. Såfremt andelsbeviset er bortkommet, er det kun bestyrelsen, der kan forestå en mortifikation/udstede et nyt andelsbevis. For en ordens skyld bemærkes, at førnævnte ikke er noget argument for at ”smide” andelsbeviset ud.
3. Igangsættelse af handelsprocessen/ventelistesystemet
Hovedreglen er, at en sælger selv kan vælge, at stå for salget, og dette sker i givet fald under iagttagelse af andelsboligforeningslovens regler og i øvrigt under iagttagelse af de lovkrav, der er til oplysningspligt ved salg af en andelslejlighed. Såfremt andelsboligforeningen skal stå for salget skal dette have hjemmel i vedtægterne.
I vidt omfang vil administrator have de relevante bilag og kunne udlevere disse mod sædvanlig gebyrbetaling. Administrator og bestyrelsen er naturligvis ikke ansvarlige for opfyldelsen af sælgers oplysningspligt.
Mange af foreningens relevante dokumenter og bilag findes på foreningens hjemmeside. Password og brugernavn vil være anført under "eventuelt" i den konkrete forenings seneste generalforsamlingsreferat og eller kan disse oplysninger opgives fra ejendomsaministratoren.
Såfremt der i foreningen håndhæves et ventelistesystem skal dette have hjemmel i vedtægterne - såvel eksternt som internt og med henblik på sammenlægning - og så skal dette iagttages, og sælger skal skriftligt dokumentere, at vedtægternes regler og de af bestyrelsen eventuelt fastsatte administrative foreskrifter er overholdt. På anfordring oplyser ejendomsadministrationen, hvorvidt der er et ventelistesystem. Det bemærkes, at Homann Ejendomsadministration ikke fører en venteliste for liebhavere til andelslejligheder. Disse henvises til at kigge på foreningernes egne eventuelle hjemmesider med henblik på afklaring af, hvorvidt der kan ske notering. Opmærksomheden henledes på, at der i mange foreninger også er fortrinsret for naboer/genboer med henblik på sammenlægning af andelslejligheder. Det er en sælgende andelshaver/en ejendomsmæglers pligt at overholde sådanne regler.
Såfremt andelshaveren vælger at sælge gennem ejendomsmægler, forudsættes det, at denne retter henvendelse til ejendomsadministrationen, herunder at der rekvireres sædvanligt andelsboligskema.
I enhver salgsproces - altså uagtet, om det er andelshaveren selv eller en ejendomsmægler eller en advokat, der står for salget - er det administrator, der på bestyrelsens vegne udfærdiger den endelige salgsaftale, som forudsættes tiltrådt med NemID (Penneo) af såvel sælger som køber og videre, at andelsboligforeningens bestyrelse tilsvarende sker ved tiltræden af de tegningsberettigede via NemID; dog at enkelte foreningsbestyrelser stadig praktiserer, at en salgsaftale godkendes ved fysiske underskrifter i forbindelse med/i forlængelse af et bestyrelsesmøde. Hvilken fremgangsmåde der følges, vil der blive givet besked om af ejendomsadministratoren i forbindelse med fremsendelse af salgsaftalen.
Køber skal aflevere billede-id til ejendomsadministrationen og videre skal købers fulde navn, postadresse, e-mail og cpr. nr. opgives. Sælger skal opgive sin nye adresse og den bankkonto, hvortil salgsprovenuet skal overføres og såfremt der skal ske indfrielse af pantegæld, praktiske oplysninger forbundet hermed. Der kan ikke forventes, at ske afregning, før samtlige panteforhold og udlægsforhold er indfriede og kvitterede, jf. også pkt. 6.
Før man som sælger bliver alt for fokuseret på en bestemt køber, er det væsentligt at have for øje, at det dels ikke er så nemt at sælge dyre andelslejligheder mere og dels, at det fremfor alt er blevet langt sværere at få en bank til at finansiere købet. Jeg henviser til de mere detaljerede bemærkninger herom nede i pkt. 5.
4. Gyldighedsperiode for handelsdokumenter
Vurderingsrapporten samt el- og WS-eftersynet forældes typisk efter seks måneder fra udfærdigelsen og eventuelt i visse foreninger efter 12 måneder, hvad angår el- og VVS-eftersyn. Her må den sælgende andelshaver spørge bestyrelsen/administrator. Såfremt vurderingsrapporten skal forlænges, vil der være en yderligere udgift, som opgives på anfordring.
Et veloplyst salg bringer parterne på den
grønne gren
De ovenfor nævnte nøgletalsskemaer udarbejdes med udgangspunkt i de oplysninger, der findes i det senest godkendte årsregnskab for foreningen og for så vidt angår nøgletalsskemaet for foreningen som sådan pr. udarbejdelsesdagen. Eventuelle ændringer herefter, er sælger forpligtet til at give køber oplysning herom og her opfordres en sælger til at forespørge ejendomsadministratoren om der er indtruffet nye omstændigheder efter nøgletalsskemaernes udarbejdelse; særligt bemærkes, at der om væsentlige ændringer efter et regnskabsårs udløb findes et skema III, hvori der skal gives oplysninger om væsentligt forandrede forhold, og dette kunne for eksempel være fremkomst af en valuarvurdering, afslutning af et stort vedligeholdelsesarbejde eller en negativ udvikling på et swaplån.
5. Når der er indgået en bindende aftale om salg
Når handelen er endelig og fortrydelsesretten udløbet, skal købesummen indbetales mindst 14 dage inden den aftalte overtagelsesdag, som altid skal være den 1. eller den 15. i en måned. En sælger tilrådes under ingen omstændigheder at aflevere nøgler til lejligheden, før sælger har fået vished for, at købesummen er deponeret hos administrator. Fra administrationens side vil der så vidt muligt blive rykket for indbetaling af købesummen og så vidt muligt også givet besked til sælger, såfremt købesummen ikke er indbetalt, men det er meget vigtigt, at sælger selv holder sig orienteret herom, idet hverken foreningen eller administrator er parter i salgssagen. Selvom der sælges gennem ejendomsmægler skal købesummen deponeres hos administrator, hvilket er lovpligtigt i henhold til andelsboligforeningsloven. Det tilrådes at en sælger forlanger bankgaranti, såfremt en andelslejlighed sælges til overtagelse "langt ude" i tiden.
Jeg har allerede i pkt. 4 løftet sløret for de nye betingelser, der gælder for optagelse af banklån til finansiering af ikke blot andelslejlighedskøb, men køb af fast ejendom generelt. Som det så malende hed i en avisartikel, publiceret i Jyllandsposten den 24. august 2019, er de nye regler indført med henblik på at ”gøre andelsboligmarkedet mere robust!”. Ud over - og jf. artiklen om valuarvurderinger -, at der stilles skrappe krav til disse, er det nu også et krav, at bankerne skal foretage deres egen kontrolvurdering af ejendommen som sådan. Videre skal købere af andelslejligheder – og andre faste ejendomme, naturligvis – stille med 5 % i egen opsparing af den såkaldte tekniske værdi. Der er også krav for, hvor meget købere i vækstområder maksimalt kan låne, set i relation til husstandsindkomsten. ABF har argumenteret med, at det, særligt for så vidt angår andelslejlighedskøb, ikke er forholdsmæssigt at foretage en kreditvurdering med udgangspunkt i den såkaldte tekniske værdi, idet medlemmer af andelsboligforeninger ikke hæfter for andet end deres indskud. Om der vil ske ændringer heri, skal jeg ikke kunne sige, men i hvert fald skal enhver sælger være opmærksom på førnævnte regler.
I det omfang foreningen ikke har elektroniske målere, der kan aflæses tilbage i tiden i forbindelse med udarbejdelse af årsregnskab for varme/vand, sker aflæsning på overtagelsesdagen, for så vidt angår varme og eventuelt vand. For så vidt angår el eller gas, er det parterne selv, der foretager aflæsningen og indberetter til forbrugsværket. Sælgers opmærksomhed henledes på, at sælger hæfter for forbrug, indtil der er sket anmeldelse af ny forbruger og det kan typisk først ske, når der er aflæst. Hvad angår kabel-tv skal køber selv sørge for at registrere sig, som ny forbruger og videre skal der gives oplysning til ejendomsadministrationen om, hvorvidt der skal udstedes vaskekort, såfremt foreningen har et fælles vaskeri.
Med hensyn til udfærdigelse af salgsaftale, er det et uigenkaldeligt krav, at den enkelte forenings salgsaftale skal anvendes. I det herskende marked, hvor sælgere kan vælge og vrage mellem købere, ses det mere og mere, at sælgere vil have en køber til at underskrive her og nu – endskønt den lovpligtige oplysningspligt ikke er opfyldt og en køber måske ikke er kreditgodkendt. Videre er der ofte et stort pres på administrator ”for at haste en overdragelse igennem”. Dette vil vi og de fleste administratorer ikke acceptere; men haster det ”virkelig så meget” kan sælger og køber evt selv udfylde en salgsaftale – eller måske snarere at betegne som en foreløbig købsaftale - som f. eks kan fås på www.abf-rep.dk. Og så tiltræde den med forbehold bestyrelse og administrators samt banks godkendelse og selvsagt udfærdigelse af endelig salgsaftale via administrator.
Vedhæftede formular, der kan downloades, kan benyttes, såfremt en sælger og en køber selv har fundet hinanden og altså i givet fald som foreløbig salgsaftale, men også til at afgive relevante oplysninger til administrationen til brug for udfærdigelsen af foreningens salgsaftale.
Det gælder om at slå ørerne ud.
Med udgangspunkt i, efterhånden, mange forsøg på, fra sælgers side, at presse mine medarbejdere til at udfærdige en salgsaftale, idet det gøres gældende, at købers bank ikke vil foretage en kreditvurdering før en sådan foreligger, skal jeg præcisere, at det er naturligvis er den enkelte købers økonomi, der afgør om køberen kan kreditgodkendes – og ikke om der foreligger en salgsaftale. Da der både er tid, ulejlighed og omkostninger forbundet med at udfærdige en salgsaftale og da en ikke-realiseret handel næppe, omkostningsmæssigt, kan debiteres en køber, er der i givet fald kun sælgeren til at opkræve beløbet hos. Sælger vil typisk gøre gældende, at da der ikke blev realiseret et salg skal sælger ikke betale. Jeg håber herved, at have gjort det klart, at såfremt købers pengeinstitut forlanger en købsaftale må den i forrige afsnit anviste fremgangsmåde benyttes, og naturligvis med forbehold for, at andelsboligforeningens bestyrelse og administrator godkender handlen, der herefter udfærdiges på foreningens sædvanlige salgsaftaleformular.
6. Eventuel gæld i andelslejligheden
Som allerede anført i punkterne ovenfor, sker der under ingen omstændigheder afregning før al gæld i en andelslejlighed er indfriet og eventuelle restancer til andelsboligforeningen afregnet/indbetalt. Sælger opfordres til i god tid inden en aftalt overtagelsesdag at få afklaret med sit pengeinstitut, hvor stort et krav, der skal indfries i forbindelse med salget, og er der udlæg, skal der foreligge forhåndsoplysninger fra udlægshaveren om, hvor store deres krav er, således at administrator ved afregningen af købesummen har fuld klarhed over hvilke pant- og udlægshavere, der er, og hvor store beløb, der skal afregnes. I den forbindelse skal der opgives bankkonti numre.
Ved ekstraordinært stort arbejde forbundet med førnævnte indfrielser vil der blive debiteret sælger et gebyr på kr. 500,00 + moms pr. indfrielse.
7. Handelens afregning/salærer/gebyrer
Som hovedregel bliver handelen afregnet overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen, men der henvises i øvrigt til den konkrete salgsaftale og det vil altid være en forudsætning, at andelsboligbogen er ajour pr. overtagelsesdagen. Der sker ikke fuld afregning af de aftalte tilbageholdte beløb eller eventuelle mangelafhjælpningsbeløb. Disse vil typisk være enten specificeret i salgsaftalen eller have hjemmel i denne. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne nedenfor under pkt. 9 for så vidt angår mangelsindsigelser/reklamationer.
Er det originale andelsbevis bortkommer eller returneres dette ikke af sælger, betaler sælger et honorar på 1.500 kr plus moms for udstedelse og udarbejdelse af nyt andelsbevis.
I tilfælde af, at køber vælger at benytte sin fortrydelsesret, betaler sælger et honorar på kr 2.500 inklusive moms til administrator, og dette beløb dækker det indledende arbejde med registrering af købet, aftaleudfærdigelse, korrespondance med videre.
Såfremt køber finansierer købet af andelsboligen ved låneoptagelse og der i den forbindelse skal udarbejdes adkomsterklæring, betaler køber et honorar på 1.500 kr inklusive moms herfor. Såfremt køber skal overtage et ejerpantebrev som led i handelen, beregnes der et honorar på 800 kr inklusive moms
8. Udgifternes fordeling mellem køber og sælger
Som anført ovenfor i pkt. 2 kan der, hvis der er vedtægtsmæssig hjemmel hertil, ske fordeling af udgifterne mellem køber og sælger. Er normen i andelsboligforening at det er sælger, der skal betale udgifterne vil det ikke, ifølge overprisbestemmelserne i andelsboligloven være lovligt, at vælte udgifterne over på køber; uagtet at dette i det nuværende marked, ind i mellem ses!
9. Praktiske oplysninger efter salg, herunder mangelsindsigelser
Det er ikke administrator, der afgør,
om retfærdigheden "halter".
Særligt om mangelreklamationer henvises til salgsaftalens meget detaljerede bestemmelser herom og i øvrigt henvises til artiklen ”Frivillig salg og tvangssalg af andels/ejerlejligheder", hvor der sidst i artiklen er en omtale af behandlingen af mangelsager. Særligt gøres opmærksom på, at sådanne sager er et forhold mellem sælger og køber. Det er vigtigt, at iagttage at det ikke er bestyrelsen eller administrator, der er en form for "overdommer" i sådanne sager. Som følge af, at det er dyrt at føre retssager om mangler, herunder særligt som følge af, at der skal et syn og skøn til, er det tilrådeligt, at parterne så hurtigt som muligt indgår et forlig. I den salgsaftale, vi bruger i vores ejendomsadministration, er der indeholdt detaljerede bestemmelser for dels, hvorledes reklamationsproceduren er og dels hvilke beløb, der kan tilbageholdes og hvor længe. Om behandlingen af sager, der involverer mindre beløb, henviser jeg til artiklen "Småsagsprocessen" under artikler og nyheder – under afsnittet "Insolvensret og inkasso". Om sådanne sager i øvrigt, henvises der udover den førnævnte salgsaftale til 'Fast ejendom, herunder tvangsauktion og andelslejligheder'.
Såfremt sælger har efterladt indboeffekter i lejligheden, må køber reklamere overfor sælger med henblik på bortskaffelse for sælgers regning.
Som allerede anført vil en sædvanlig salgsprocedure indebære mindst to måneders ekspeditionstid forud for overtagelsesdagen.
Sælger opfordres til at forevise et eventuelt pulterrum for køberen.
Såfremt der er tale om forældrekøb, bedes dette oplyst. Det er ikke alle foreninger, der har vedtægtsmæssig hjemmel til godkendelse af et sådant, og såfremt dette ikke er tilfældet, kan det ikke forventes, at foreningens bestyrelse godkender forældrekøbet.
Sædvanligvis praktiseres samlivsophævelser eller medoptagelse af en samlever på et andelsbevis som en ekspedition, der kan foretages uden udarbejdelse af de sædvanlige salgsdokumenter og den sædvanlige salgsaftale. Der vil være et ekspeditionsgebyr på kr. 1.000,00 + moms.
10. Fremlejeregler
Husk, at der sædvanligvis i andelsboligforeningers vedtægter er strenge regler for fremleje. Dette hænger sammen med, at der i alle andelsboligforeningsvedtægter i en af de første bestemmelser er en bopælspligt. Dette betyder, at der ikke, medmindre der er direkte hjemmel til det i andelsboligforeningsvedtægter, kan ske såkaldt ”forældrekøb”, idet bopælspligten ikke overholdes, såfremt der sker udlejning til en livsarving.
En køber af en andelsbolig skal derfor flytte ind i forbindelse med anskaffelsen af andelslejligheden.
Sædvanligvis er adgangen til fremleje begrænset til makimalt to år og i nogle tilfælde kun til et år. Ofte vil en lovlig fremlejegrund være den samme som er anført i lejeloven – længerevarende sygdom, uddannelse i udlandet, militærtjeneste, udstationering m.v.
Administrator og bestyrelsen skal altid informeres om et fremlejeforhold og det kan kun ske skriftligt. Det skal i den skriftlige ansøgning om tilladelse til fremleje klart anføres, hvad årsagen er til at der søges om fremlejetilladelse.
Da en lovlig fremleje ikke indebærer en overdragelse af andelslejligheden er det juridisk således, at andelshaveren forsat hæfter for alle forpligtelser overfor andelsboligforeningen og opkrævninger, herunder varme, sendes fortsat til andelshaveren som derfor skal oplyse sin nye adresse. Hverken andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator har noget ansvar for om den leje der er aftalt med fremlejetageren er for høj, set i relation til huslejenævnets praksis. Det kan herved oplyses, at der i sociallovgivningen er en direkte hjemmel til, at en kommune kan klage over huslejens størrelse, såfremt kommunen, alt andet lige, er forpligtet til at yde boligstøtte.
---ooOoo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.