Eksklusion/Tvangssalg af andelsboliger

I Niels Grubbes artikel i TBB2001.103 findes en nemt læselig og forståelig definition af begrebet eksklusion. Det anvendes inden for foreningsretten som sanktion i et tilfælde, hvor et medlem har misligholdt sine betalingsforpligtelser over for foreningen, eller har modarbejdet foreningsformålet eller på anden måde har tilsidesat sine forpligtelser over for foreningen/dennes vedtægter. Om relevant litteratur øvrigt, se Kristian Dreyers og Ali Simiabs bog ”Ejerlejligheder og andelsboliger”, side 262 m.fl., og Finn Träffs og Rasmus Juul-Nyholms bog ”Andelsboliger”, side 458 ff.

Inden for de sidste seks måneder har jeg i to tilfælde fået henvendelser fra medlemmer, der er blevet truet med eksklusion som følge af, hvad jeg vil kalde helt almindelige ”uenighedsdiskussioner” med bestyrelser. Det er derfor værd med det samme at præcisere, at der her er tale om former for – og jf. også diverse eksempler neden for – uenighed, som ikke kan føre til, at et medlem kan miste sin bolig, blot fordi medlemmet ikke deler bestyrelsens eller andre medlemmers opfattelse af særligt juridiske forhold inden for foreningsretten. Der stilles store krav til foreningens bevisførelse i sådanne sager, og medmindre de er oplagte, vil sagerne ikke kunne forventes gennemført ved en fogedret som følge af, at juraen er kompleks og vidneførsel m.v. for omfattende. Foreningen må derfor i stedet for henvises til at udtage stævning.

Sager, der nemt kan gennemføres, er, såfremt en andelshaver ikke har betalt boligafgifter m.m. og nu også efter retspraksis udlæg, som andelsboligforeningen har foretaget i medfør af de særlige regler i Elforsyningsloven. Der skal naturligvis være afgivet et skriftligt betalingspåkrav, der overholder såvel foreningens vedtægter som lovgivningen, og foreningen skal kunne bevise, at påkravet er kommet frem til medlemmet. Denne bevisførelse løftes lettere, såfremt påkravet er overbragt, og der er et vidne, der kan udtale sig om dette, og kendes medlemmets mailadresse, bør kopi også sendes pr. mail – og i øvrigt kan påkravet sendes med afleveringsattest og/eller anbefalet brev. Typisk vil jeg selv i en påkravsskrivelse anføre for eksempel følgende: ”Af bevismæssige hensyn er denne påkravsskrivelse dels afleveret til dig på lejlighedens adresse, og dels er påkravsskrivelsen fremsendt med almindeligt og anbefalet brev, samt til den af dig opgivne og benyttede mailadresse …”.

En andelshaver bør ikke hugge sin egen
gren over ved ikke at betale/påstå mod-
regning/diskutere betalingspligtige beløb

Om et særligt forhold vedrørende betalingsmisligholdelse, se dog Østre Landsrets afgørelse i UfR2013.1198ØL, hvor jeg selv som bobestyrer fik medhold i, at et bobestyrerbo ikke kunne udsættes som følge af betalingsmisligholdelse, idet det tilkom boet at sælge andelslejligheden.

Betalingsfristen er 14 dage, hvorefter bestyrelsen – men ikke før påkravsfristen er udløbet (se for eksempel TBB2010.733) – på et til formålet indkaldt møde, hvor eksklusionsbeslutningen er på dagsordenen, med et flertal kan beslutte, at medlemmet skal ekskluderes. Der er for eksempel i ABF’s håndbog inspiration at hente med hensyn til udformning af en eksklusionsbeslutning. Det er i en sådan væsentligt, at det anføres, at alle bestyrelsesmedlemmer var indkaldt og naturligvis, at bestyrelsen var beslutningsdygtig, da eksklusionsbeslutningen blev truffet.

I dommen UfR2020.1712 blev det lagt til grund, at en andelsboligforening havde godtgjort, at et påkrav om betaling af restance med boligafgift var kommet frem, hvorfor andelshaveren kunne ekskluderes og efterfølgende udsættes af sin andelslejlighed. Uagtet, at der er tale om ”ren betalingsmisligholdelse”, er det ikke altid, det ligger på den flade hånd, at der kan ske eksklusion, hvilket dommen TBB 2020.499HK er udtryk for, idet der i kendelsen lægges vægt på de personlige forhold, der bevirkede, at andelshaveren betalte for sent.

Med TBB2023.36ØL har vi fået en dom, der er udtryk for, at såfremt en andelshaver som led i sine salgsbestræbelser forlanger ulovlig overpris i henhold til andelsboligforeningsloven, kan det føre til, at der er eksklusionsgrundlag. Det fremgår af sagsfremstillingen og for den sags skyld Landsrettens præmisser, at andelshaveren erkendte, at han simpelthen gennemførte en budrunde for at få en højere pris end maksimalprisen.

Når eksklusionen er et faktum, er det op til bestyrelsen og administrator at effektuere beslutningen, herunder ved overgivelse af sagen til fogedretten. Typisk skrives der til andelshaveren. Hvorvidt andelshaveren efterfølgende skal have mulighed for at undgå eksklusionen, således at denne trækkes tilbage, er op til bestyrelsen. I Lejelovens § 94, stk. 1, er der en bestemmelse, der er udtryk for, at såfremt en betalingsmisligholdelse ikke kan lægges lejeren til last (skønnes) at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen. Som udgangspunkt gælder denne bestemmelse ikke i andelsboligforeningsregi, men det behøver ikke at være til hinder for, at der udvises konduite. Se herved dommen TBB2010.153Ø og UFR2014.715ØL, hvor en restance var berigtiget, inden meddelelsen om eksklusion var kommet frem.

Andre eksklusionsgrunde vil typisk være ulovlige forhold i en andelslejlighed, herunder for eksempel et badeværelse, der ikke er vådrumssikret, grov forsømmelse af andelshaverens vedligeholdelsespligt/vanrøgt, og når en andelshaver optræder til skade for andre medlemmer i foreningen, ulovligt husdyrhold, ulovlig fremleje eller groft overtræder foreningens husorden. Som et helt særligt forhold, se GD2018/62B, hvor et medlem ekskluderes som følge af dokumentfalsk og ændring af fællesbestanddele uden gyldig tilladelse.

Ulovlig udlejning til Airbnb/drift af pensionsvirksomhed kan også føre til en berettiget eksklusion, hvorved henvises til Højesterets dom, der er aftrykt i TBB2021.903 ff.

Typisk forudsætter en eksklusionssag dels, at der har været givet mindst én advarsel og dels, at forholdet er meget væsentligt.

Udgangspunktet er, at sager, som de lige oven for anførte, behandles ved Boligretten som 1. instans. Såfremt ”sporet ikke længere er varmt” i den forstand, at en advarsel ikke længere er frisk, må der gives en ny advarsel (se herved for eksempel TBB.2002.269).

Jeg er meget ofte ude for at få henvendelser fra bestyrelser, som tager for givet, at der i en konkret situation kan ske eksklusion. Ét af de rigtigt store bevisførselsproblemer er, at meget få andelshavere i for eksempel en opgang ønsker at afgive vidneforklaring eller for den sags skyld kollektivt underskrive for eksempel en støjklage mod en andelshaver i opgangen. Uden vidner og konkrete optegnelser af hvilke forhold, der påberåbes som støtte for eksklusionen, kan sagerne ikke gennemføres med held. Her er det væsentligt, at en bestyrelse i øvrigt har sikret sig, at der er en retshjælpsdækning i foreningens ejendomsforsikring, således at sagerne om fornødent kan føres med retshjælpsdækning.

Der er en perlerække af domme, lige fra TBB2017.31 om manglende iagttagelse af bopælspligt, TBB2015.571 om vanrøgt at lejlighed, og for så vidt angår en eksklusion som følge af vold, se TBB2014.994. Om en andelshavers nedrivning af bærende skillevæg og efterfølgende eksklusion, se TBB2013.92 ff. Generelt henvises der vedrørende retspraksis til de oven for anførte bøger og artikler.

I dommen UfR2020.1675 blev en eksklusion af en andelshaver, der – som det hedder i dommen – i meget stort og systematisk omfang udlejede værelser i sin lejlighed i strid med foreningens vedtægter, berettiget ekskluderet.

Det er ikke altid helt nemt, at blive
klog på retspraksis

Et særligt ”krydsfelt” er, når andelsboligforeningens vedtægter i misligholdelses-/eksklusions- bestemmelsen henviser til Lejelovens regler. Se et specielt eksempel herpå i U2015.757, hvor en eksklusionssag ikke kunne gennemføres, uagtet at der i foreningen var forbud mod hundehold. I denne dom blev begrebet ”væsentlighed” underkastet en detaljeret bedømmelse.

Udover, at en andelshaver altså kan påregne at få domstolenes beskyttelse, skal bestyrelserne også være opmærksomme på, at der i nogle andelsboligforeningsvedtægter er en direkte hjemmel til, at en andelshaver kan så at sige få prøvet sin sag på en kommende generalforsamling. Såfremt dette er tilfældet, og andelshaveren beviseligt har anmodet herom, kan eksklusion ikke ske, før generalforsamlingen har været afholdt.

Med hensyn til førnævnte pligt til at indbringe en eksklusionsbeslutning for en generalforsamling skal jeg henlede opmærksomheden på en Højesteretsdom i UfR1987.793H, sammenholdt med en Østre Landsretsafgørelse fra 11. januar 2019, som er offentliggjort i GD 2020/01Ø. I begge domme blev en eksklusion kendt ugyldig, idet foreningsmedlemmet ikke havde fået prøvet bestyrelsens eksklusionsbeslutning af generalforsamlingen. Det blev af Landsretten og Højesteret slået fast, at det er et væsentligt retsbeskyttelseshensyn, at et ekskluderet medlem kan få en eksklusionsbeslutning prøvet af en forenings øverste myndighed, nemlig generalforsamlingen. Begge sager udmærker sig ved at være eksklusioner, foranlediget af adfærdsforhold. Hvorvidt det samme vil gælde ved restancesager, forekommer nærmest stødende, idet foreningers vedtægter jo er godkendt på en generalforsamling, og der er indbygget en bemyndigelse til en bestyrelse under givne omstændigheder at skride til eksklusion. Et andet forhold er, at det er åbenlyst upraktisk, hvis der hver eneste gang, der er en eksklusionssag, skal indkaldes til en ekstraordinær generalforsamling. I Landsretsdommen havde det ekskluderede medlems advokat udtrykkeligt gjort opmærksom på Højesteretsdommen var 1987.

Hvad angår muligheden for eksklusion i forbindelse med ulovligt hold af kæledyr, henleder jeg opmærksomheden på Rasmus Juviks artikel i ABF Nyt fra maj 2022, hvor han henleder opmærksomheden på forskellige meget relevante domme, herunder U2015.757Ø, hvoraf fulgte, at en andelsboligforening ikke kunne ekskludere andelshaveren, selvom denne holdt hund i strid med husordenen. Retten lagde til grund, at der ikke var en direkte hjemmel i vedtægternes bestemmelse om eksklusion, når der var tale om manglende overholdelse af husordenen. Det forudsatte, at hunden havde været, som det udtrykkes, ”til væsentlig gene”. Videre er der en henvisning til dommen TBB2015.504V, hvor en lejer fik ophævet sit lejemål, idet lejeren ikke havde fået tilladelse til at foretage opdræt – det står der – af marsvin i lejligheden (20 små bure!). Dommen TBB2010.2605V giver en lejer medhold i, at som følge af, at to katte ikke var til gene, kunne der ikke ske opsigelse som følge af manglende overholdelse af husordensreglerne. Endelig henledes opmærksomheden på, at der i den nye lejelov, der er trådt i kraft pr. 1. juli 2022, i § 93, stk. 2, er anordnet, at såfremt en andelsboligforening ønsker at vedtage regler om husorden, skal samtlige beboere indkaldes til mødet, herunder altså lejerne.

Særligt om muligheden for at ekskludere, såfremt en andelshaver – eller for den sags skyld en ejer eller en lejer – ikke giver adgang til lokalerne i forbindelse med ombygnings-/renoveringssager, henvises der til artiklen Forandringer/ombygninger i andels- og ejerlejligheder Særligt om varsling over for lejere, ejere og andelshavere kan henvises til følgende regler/praksis.

Hvad særligt angår byggeaffald, henviser jeg til artiklen om Støjsager/byggesager/ulempesager.

Uden i øvrigt at gå nærmere ind på, hvorvidt det er en udlejer/andelsboligforeningen/ejerforeningen, der har pligten til at bekæmpe skadedyr, skal jeg henlede opmærksomheden på Bekendtgørelse nr. 467 af 23. maj 2016 – Bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter –, hvor det af § 15 fremgår, at kommunalbestyrelsen kan påbyde, at der træffes de nødvendige foranstaltninger til udryddelse af skadedyr af hensyn til at undgå eller begrænse ulemper, uhygiejniske forhold og lignende. Denne bekendtgørelse indeholder også reguleringer vedrørende, hvad der defineres som ”uhygiejniske forhold”, jf. den meget levende beskrivelse i kapitel 5 i bekendtgørelsen. Såfremt en beboer ikke retter sig efter et påbud, vil det selvfølgelig kunne berettige til en eksklusion over for en lejer eller en andelshaver.

For så vidt angår en sag, der vedrører vanrøgt af en udlejningslejlighed, henvises til Fuldmægtigen 2023.6, hvor Østre Landsret kom frem til, at en lejer ikke under påberåbelse af, at lejeren havde vanrøgtet et lejemål, kunne udsættes med fogedrettens bistand. Dette taler også i eksklusionssager, for så vidt angår andelslejligheder, for at indbringe sagen for Boligretten i 1. instans.

Om adgang til særligt andelslejligheder er det Kristian Dreyers og Ali Simiabs opfattelse, jf. bogen ”Ejerlejligheder og andelsboliger” fra 2016, side 219, at lejeloven anvendes analogt i de situationer, hvor en andelsboligforeningsvedtægt eller ABF-loven ikke regulerer forholdet, og særligt er det ved adgangsnægtelse og vanrøgt, at lejelovens bestemmelser kan bringes i anvendelse.

---oo0oo---

I en artikel i Huset 2008, nr. 6, har advokat Timmy Lund Witte behandlet, hvorledes en bestyrelse skal forholde sig, for så vidt angår salg af en ekskluderet andelshavers andel. Konklusionen, der går ud på, at den solgte andel skal afregnes over for det ekskluderede medlem til andelskroneværdien på eksklusionstidspunktet, holder nok ikke længere, hvorved henvises til note 78 i den seneste Karnov Kommentar til andelsboligforeningsloven. Her fremhæves dommene U2011.2094H og U2011.2101/1H samt TBB2013.524Ø. Det konkluderes, at den ekskluderede andelshaver har ret til en eventuel værdistigning fra eksklusionsbeslutningen, og indtil overdragelse af andelen sker. I samme note er anført, at ”det afgørende tidspunkt” er datoen for aftalens indgåelse, og der henvises til U2013.1076H samt U2013.1093H. Det anføres, at tidspunktet for bestyrelsens godkendelse ”antageligt” er uden betydning. Selvom jeg selv har tabt ”overprissager” med begrundelsen, at det er aftaletidspunktet, der er afgørende, kan jeg stadigvæk så at sige indimellem undre mig og særligt, når der kun på salgstidspunktet foreligger et regnskabsudkast, som kun revisor og for eksempel administrator har set, men det er nu nok en anden gang, denne diskussion skal tages. I den førnævnte note i Karnov henvises til en artikel af Niels Grubbe i TBB2016.256. Der lægges op til her, at artiklen kunne være udtryk for en ”anden fortolkning af Højesteretsdommene.

Hvem har aben?

Reglerne for salg af et ekskluderet medlems andel er typisk detailreguleret i foreningens vedtægter, og dette gælder også, hvorvidt en eksklusionskompetence er delegeret til bestyrelsen, eller om kun en generalforsamling – vist sjældent set og meget upraktisk – kan beslutte, at et medlem skal ekskluderes.

Efter en eksklusion har medlemmet ikke længere ret til – bortset fra fremmøde på den oven for nævnte prøvelsesgeneralforsamling – at deltage i generalforsamlingerne, ligesom medlemmet i givet fald skal udtræde af bestyrelsen. Bestyrelsen har beføjelserne til at gennemføre salget/overdragelsen af andelen og i den forbindelse også bemyndigelsen til at underskrive salgsaftalen med køberen, men aftalen, jf. pkt. 1.5.3 i Niels Grubbes oven for anførte artikel, indgås på vegne af den ekskluderede andelshaver.

FM2022.59 er der en kendelse, afsagt af Østre Landsret den 29. april 2022, for så vidt angår fastsættelse af sagsomkostninger i en eksklusionssag. Andelshaveren fik ikke medhold i, at sagsomkostningerne skulle fastsættes ud fra nettoværdiprincippet, og sagsomkostningerne blev herefter fastsat i forhold til andelsværdien.

I UfR2023.3923 m.fl. er der en Vestre Landsretskendelse, der viser, hvor galt det kan gå, når der forsøges udsættelse af en andelsbolig ved en umiddelbar fogedforretning, hvor der ikke viste sig at være grundlag for eksklusionen. Det kostede foreningen en godtgørelse til andelshaveren på kr. 10.000,00. Hele det forberedende grundlag må siges at være dårlig tilrettelæggelse, herunder i form af, at det fra rekvirentens side blev oplyst, at ”lejemålet” var ophævet.

I dommen TBB2023.858ØL har min kollega Henrik Qwist for en andelsboligforening procederet på, at andelsboligforeningen i forbindelse med afregning af et salgsprovenu til et ekskluderet medlem kunne modregne den reelle advokatudgift og ikke blot, hvad der var tilkendt af fogedretten i forbindelse med fogedsagen. Det følger vist af sig selv, at der var en meget stor markant forskel. Østre Landsret kom frem til, at uagtet at andelsboligforeningen i henhold til vedtægternes pkt. 15.5 havde adgang til at modregne alle eventuelle rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand i forbindelse med en udenretlig eksklusion og tvangssalg, hjemlede denne bestemmelse ikke adgang til at foretage modregning, hvad angik den indenretlige advokatbistand ud over, hvad der måtte være tilkendt af domstolene. Henrik Qwist har oplyst, at der søges 3. instansbevilling.

---oo0oo---

Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.