Husk, at der sædvanligvis i andelsboligforeningers vedtægter er strenge regler for fremleje. Dette hænger sammen med, at der i alle andelsboligforeningsvedtægter i en af de første bestemmelser er en bopælspligt. Dette betyder, at der ikke, medmindre der er direkte hjemmel til det i andelsboligforeningsvedtægter, kan ske såkaldt ”forældrekøb”, idet bopælspligten ikke overholdes, såfremt der sker udlejning til en livsarving.
En køber af en andelsbolig skal derfor flytte ind i forbindelse med anskaffelsen af andelslejligheden.
Sædvanligvis er adgangen til fremleje begrænset til makimalt to år og i nogle tilfælde kun til et år. Ofte vil en lovlig fremlejegrund være den samme som er anført i lejeloven – længerevarende sygdom, uddannelse i udlandet, militærtjeneste, udstationering m.v.
Det er en ofte udbredt misforståelse, at en andelshaver ejer sin andelslejlighed. Juridisk er der dog tale om, at andelshaveren har en eksklusiv brugsret til en bestemt andelslejlighed. Andelshaveres mulighed for at fremleje reguleres enten af normalvedtægten fra 27. december 2006, § 11, stk. 1, eller ABF’s Standardvedtægt, § 11, eller – hvilket jo ikke gør det nemmere – en andelsboligforenings individuelle regler for fremleje. Før en andelshaver derfor praktiserer Airbnb/fremleje, skal den relevante vedtægtsbestemmelse nøje gennemlæses.
Som en hjælp til de andelsboligforeninger der har et ønske om at tillade Airbnb udlejning har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation udfærdiget et forslag til en tilføjelse til fremlejereglerne og med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som kilde kunne en formulering, eventuelt, være som følger:
- En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst seks måneder, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie- og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af tre dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre tre uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske. Andelshaveren har ansvaret for at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager.
- Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på to år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne.
Jeg har i flere artikler set, at advokatkollegaer anbefaler, at en forening kan tillade Airbnb i en prøveperiode. Min egen umiddelbare mening, at dette skal overvejes meget nøje, idet udvidede rettigheder meget hurtigt kan blive til, hvad jurister kalder, velerhvervede rettigheder.
Der tegner sig et dystert billede
Hvem får aben?
I Boligreguleringslovens §50 stk 1 er anført, at boliger, der inden for de sidste fem år har været anvendt til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke kan anvendes til midlertidig beboelse = et forbud mod airbnb. Det omfatter både andelslejligheder og ejerlejligheder
Det kan være farligt med nemme penge
Det er min personlige opfattelse, at Airbnb ikke vil være en lovlig fremlejegrund, idet der er tale om en kortvarig udlejning med henblik på at tjene penge. Andelslejligheden benyttes i givet fald som substitut for et hotelværelse/pension. Der foreligger nu en helt frisk Byretsdom, offentliggjort som GD2019/52B i Grundejernes Domssamling, hvor en udlejer fik medhold i, at et lejemål kunne ophæves som følge af lejerens Airbnb-udlejning. Udlejer havde konstateret, at lejeren havde, hvad der i dommen omtales som en ”aktiv profil på Airbnb”, og der blev afgivet et påkrav, som lejeren ikke holdt sig efter rettelig.
Der foreligger også en anden Byretssag, publiceret som GD2016/63B, hvor advokat Anne Louise Husen har fået medhold i, at et lejemål kunne ophæves over for lejeren, der, som det hedder, ”jævnligt udlejede til Airbnb”. Professor Hans Henrik Hedlund referer i en artikel i Jyllandsposten den 20. september 2016. Dommen er omtalt i et afsnit om brugsrettens overgang til andre i bogen Boliglejemål, bind 2, side 736, hvor advokat Mogens Dürr har skrevet kapitlet. Professor Hans Henrik Hedlund refererer i en artikel om Airbnb i Jyllandsposten den 20. september 2016 til en 16 år gammel dom om ”hotellignende” virksomhed.
Østre Landsret har i ankesagen BS-43482/2018, afsagt den 24. marts 2020, og nu aftrykt i TBB 2020, side 482 ff., godkendt en andelshavers eksklusion som følge af, at andelshaveren – og det var ubestridt – udlejede sin lejlighed via Airbnb. Der var afgivet et påbud med frist til at bringe den ulovlige udlejning til ophør, og i den forbindelse var det klart i påbuddet tilkendegivet, at manglende overholdelse af påbuddet ville føre til eksklusion. Påbuddet blev ikke overholdt. Sagen blev indbragt for Københavns Fogedret, der afviste sagen, hvorefter der blev anlagt retssag. Noget overraskende frifandt Københavns Byret andelshaveren, men det holdt kun, indtil Østre Landsret havde set på sagen, og det fremhæves særligt i præmisserne, at andelshaveren ”kontinuerligt havde udlejet værelser i sin lejlighed, og at udlejningen i øvrigt havde haft et meget stort og systematisk omfang”.
Den førnævnte dom er aftrykt i UfR2021, side 3767 m.v., efter at Højesteret har stadfæstet dommen fra Landsretten.
LLO opfordrer på den foreliggende baggrund til, at udlejers samtykke til Airbnb-udlejning indhentes. Det bør man ikke som udlejer/administrator give, idet erfaringen viser, at en sådan udlejning er en plage for medbeboere (der spørges og opsøges om stort og småt i ejendommen) og viceværter – og så af den simple årsag, at det giver et langt større slid på en ejendom.
I Ejendomsforeningen Danmarks blad Huset fra august 2017, er der en række interessante artikler om Airbnb og særligt om de mange ulemper, der er og hvorledes især andelshavere forsøger at undgå fremlejereglerne – men også gode råd til, hvorledes, der kan indføres faste regler for korttidsudlejning. På Ejendomsforeningens hjemmeside kan medlemmer af foreningen i øvrigt læse om Airbnb ctr. fremleje, herunder om enhver korttidsudleje i form af Airbnb er ulovlig, eller om der er en bagatelgrænse.
Det forhold, at der, se dette link med omtale af de nye skatteregler, at der skattemæssigt er kommet en regulering af Airbnb, er ikke udtryk for, at sådan udlejning er lovlig fremleje, jfr ovenfor.
Administrator og bestyrelsen skal altid informeres om et fremlejeforhold og det kan kun ske skriftligt. Det skal i den skriftlige ansøgning om tilladelse til fremleje klart anføres, hvad årsagen er til at der søges om fremlejetilladelse.
Da en lovlig fremleje ikke indebærer en overdragelse af andelslejligheden er det juridisk således, at andelshaveren forsat hæfter for alle forpligtelser overfor andelsboligforeningen og opkrævninger, herunder varme, sendes fortsat til andelshaveren som derfor skal oplyse sin nye adresse. Hverken andelsboligforeningens bestyrelse eller administrator har noget ansvar for om den leje der er aftalt med fremlejetageren er for høj, set i relation til huslejenævnets praksis. Det kan herved oplyses, at der i sociallovgivningen er en direkte hjemmel til, at en kommune kan klage over huslejens størrelse, såfremt kommunen, alt andet lige, er forpligtet til at yde boligstøtte.
I UfR 2020.4009 ff. er der en meget interessant dom om muligheden for at ekskludere en andelshaver, der har fremlejet ud i strid med en forenings vedtægter. Østre Landsret stadfæstede Københavns Byrets dom, der gik ud på, at en andelsboligforening berettiget havde givet en andelshaver afslag på fremleje af en lejlighed og efter, at andelshaveren alligevel foretog fremleje af lejligheden, blev andelshaveren ekskluderet. Der er en interessant bemærkning i Landsrettens præmisser om, at ”under disse omstændigheder tiltræder Landsretten, at bestyrelsens beslutning om eksklusion, som senere godkendt på generalforsamlingen, ikke kan anses for at være i strid med den foreningsretlige lighedsgrundsætning…”.
For så vidt angår sagsomkostninger, bestemmer Landsretten, at den ekskluderede andelshaver skulle betale kr. 150.000,00 til andelsboligforeningen. Omkostningsspørgsmålet afgøres i henhold til tilladelse fra Procesbevillingsnævnet af Højesteret, der stadfæster Landsrettens afgørelse. Pointen er, at det kan være dyrt at føre en eksklusionssag i disse tider, hvor andelskroneværdierne er høje!
--oooOooo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.