Højesteret har i en ny dom fra 25. august 2023 konkluderet, at bestemmelsen i lejelovens § 142, stk. 3, og § 149, stk. 2, ikke kunne anvendes analogt i en andelsboligforening. Konkret havde en andelsboligforening anlagt sag mod 2 andelshavere om andelshavernes ansvar for, at andelshavernes badeværelsesrenovering havde medført en stor vandskade på foreningens ejendom. Vandskaden var sket på grund af fejl begået af andelshavernes håndværkere.
Lejelovens bestemmelser
Indholdet af lejelovens § 142, stk. 3, er, at en lejer er erstatningsansvarlig for skader, som forårsages af installationer, som lejer foretager i sin lejlighed. Indholdet af lejelovens § 149, stk. 2, er, at lejeren er erstatningsansvarlig for skade forvoldt ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Sagen mellem andelsboligforeningen og andelshaverne
Situationen i den konkrete sag var, at andelshaverne efter en sædvanlig bestemmelse i foreningens vedtægt § 10 havde ret til at foretage forandringer i andelshaverens bolig. De havde søgt og opnået bestyrelsens tilladelse til at istandsætte deres badeværelse. Herefter indgik andelshaverne aftale med et VVS-firma til at forestå renoveringen af badeværelset. Den valgte hovedentreprenør entrerede med en el-installatør, som underentreprenør til at forestå arbejdet med installation af el-gulvvarme i badeværelset. Efter arbejdets færdiggørelse i badeværelset, blev vandet tilsluttet og der opstod en vandskade. Skaden var forårsaget af, at el-installatøren ved etablering af el-gulvvarmen i badeværelset havde beskadiget et vandrør. Det utætte vandrør forårsaget skader i den underliggende lejlighed og i ejendommens kælder, både på et areal som var udlejet til en keramiker og et areal, som ikke var udlejet.
Skaden blev anmeldt til foreningens bygningsforsikring, der afviste dækning, fordi der var tale om et byggearbejde, der forløb over mere end 3 uger, og berørte bærende dele af ejendommen, hvilket var undtaget fra forsikringen. Derudover var foreningens ejendom ikke forsikret mod udvidet rørskade. Ligeledes afviste, den udførende hovedentreprenørs ansvarsforsikringsselskab at dække skaden, da forsikringsselskabet ikke mente, at VVS’eren havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med skaden.
Sagen blev anlagt af både foreningen og underboen mod andelshaverne, der havde renoveret deres lejlighed, med krav om dækning af udgifterne forbundet med udbedring af skaderne i hhv. ejendommens kælder og underboens lejlighed.
Bestemmelsen i lejeloven § 142, stk. 3, pålægger lejeren af en lejelejlighed et objektivt ansvar for skader påført ejendommen, som følge af installationer udført af lejerens håndværkere. Højesteret fandt imidlertid ikke, at denne bestemmelse kan finde analog anvendelse i sagen mellem andelsboligforeningen og andelshaverne. Højesteret lægger i dommens præmisser afgørende vægt på, at det modsætningsforhold der er mellem en lejer, som har brugsret til en lejlighed ift. en udlejer, som ejer ejendommen, ikke på tilsvarende måde er til stede i en andelsboligforening, hvor ejendommen ejes af foreningen, men hvor andelshaverne selv bestyrer ejerskabet og har part heri.
Derfor fandt Højesteret ikke, at andelshaverne kunne pålægges ansvaret for skaderne, som efter gennemførelse af syn og skøn utvivlsomt var påført af el-installatøren. El-installatøren havde udført arbejdet, som en selvstændigt virkende tredjemand udenfor kontrakt, og andelshaveren havde ikke instrueret hverken VVS’eren eller den antagne elektriker om arbejdets udførelse. Højesteret fandt derfor på baggrund af dansk rets almindelige erstatningsretlige principper, hvor man ikke er ansvarlig for skader forårsaget af selvstændigt virkende tredjemænd, at der var grundlag for at pålægge andelshaverne erstatningsansvar efter hverken lejelovens § 142, stk. 3 eller § 149, stk. 2.
Konsekvenserne af dommen
Udfaldet af Højesterets dom i sagen mellem andelshaverne og foreningen er i første omgang, at det er foreningen og underboen, som skal betale alle udgifter til udbedring af vandskaden. Der var i sagen oplysninger om, at der også verserer en retssag mellem foreningen og den udførende entreprenør. Den sag er endnu ikke afgjort. Forhåbentlig ender regningen derfor ikke endegyldigt hos foreningen.
Højesterets afgørelse synes at medføre en yderst uheldig retsstilling for andelsboligforeninger, som får påført væsentlige skader på deres ejendomme, som følge af andelshavernes vedtægtsmæssige ret til at foretage forandringer i deres lejligheder. Foreningerne risikerer at komme til at hæfte for skader på foreningens ejendom forårsaget af fejl begået af andelshavernes håndværkere – altså for skader i byggesager, som foreningen reelt slet ikke er involveret i. Det kan efter Højesterets dom ske, hvis håndværkeren ikke har tegnet en forsikring, som vil dække sagen eller hvis håndværkere ikke er i stand til at betale. Regningen i sidste ende havne hos foreningen og dermed alle foreningens andelshaverne.
Det er muligt, at den tegnede bygningsforsikring i den pågældende forening, var utilstrækkelig og dermed, at en optimering af den gældende bygningsforsikring med dækning for også udvidet rørskade og udvidelse af dækning under entrepriser udført på ejendommen, kunne have undgået den pågældende situation.
Vores anbefaling
Hvis man som forening vil sikre sig mod at stå i en tilsvarende situation, er det vores anbefaling, at det sikres i foreningens vedtægt. Det vil kræve en vedtægtsændring således, at den andelshaver, som vil have udført arbejder i egen lejlighed med sikkerhed altid, har det fulde ansvar for skader påført både foreningens ejendom og andre andelshaveres lejligheder. Tilsvarende anbefaler vi, at der vedtægten stilles krav om, at andelshavere skal sørge for at tegne en all-risk entrepriseforsikring, før byggeriet kan igangsættes – eller alternativt betaler for, at foreningen tegner en all-risk entrepriseforsikring, for også at undgå en konflikt mellem flere mulige forsikringsselskaber, hvis der så skulle opstå en skade.
---oo0oo---
For uddybende bemærkninger kan advokat Pernille Thrane eller advokat Henrik Qwist kontaktes.