En andelsboligforeningsejendomsværdi fastsættes i medfør af andelsboligforeningenslovens § 5 og der er tre beregningsmetoder, nemlig
- anskaffelsesprisen,
- den kontante handelsværdi som udlejningsejendom og
- den seneste ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer
Det ekspertudvalg, der i slutningen af 2013 blev nedsat med henblik på udarbejdelse af anbefalinger til ændring af ejendomsvurderingssystemet, er stadigvæk ikke færdig med overvejelserne, og det ligger derfor ikke fast, hvornår der kommer eventuelle nye ejendomsvurderinger, hvilket har betydning for andelsboligforeningerne. Der kan derfor være mange gode grunde til at overgå til en valuarvurdering, som skitseret i metode 2. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel, som det følger af loven. Der kan læses på ABF’s hjemmeside www.abf-rep.dk og også ejendomsmæglerforeningens hjemmeside www.de.dk om vurderingsprincipper. I det nummer af ABF nyt der kom 1. marts 2016 er der oplistet fordele og ulemper ved en valuarvurdering og her fremhæves det bl.a., som jeg også selv er inde på, at valuarvurderingen skal fornys hvert år og videre fremhæves det, at en valuarvurdering kan variere meget fra valuar til valuar og videre er det, som det udtrykkes, komplekst at vende tilbage til en offentlig vurdering (det er ikke så nemt at skifte regnskabsprincip). Se herved også graf med videre om prisudviklingen på andelsboliger fra Andelsportalen.
Om betydningen af de nye grundværdier for ejendomsskatterne i 2024 og i den forbindelse indirekte de kommende valuarvurderinger, kan der læses mere i dette indlæg af den 19. december 2023, som min kollega, advokat Henrik Qwist har skrevet
Den 28. juni 2018 kom Bekendtgørelse nr. 978, der fastlægger de specifikke regler, der finder anvendelse, når der skal foretages en vurdering af en andelsboligforenings ejendom til brug for fastsættelse af en andels værdi af foreningens formue. Hovedtrækkene i bekendtgørelsen vil blive gennemgået i litra h nedenfor.
Adjunkt ph.d. Kristian Graven Nielsen har i UfR2019, side 219 ff., en detaljeret gennemgang af de nye regler om valuarvurderinger, herunder om den såkaldte DCF-model/beregning, og videre er der en gennemgang af den nyeste Højesteretspraksis om valuarvurderinger.
Der kan være rigtig gode grunde til at få en valuarvurdering, men udover, at det kræver en godkendelse på en generalforsamling at benytte valuarvurderingen, vil jeg fremhæve følgende punkter som altid skal overvejes:
a) Særligt, hvis der forestår større vedligeholdelsesarbejder i en forening (tagudskiftning, facade, istandsættelser, omfattende rørrenoveringer m.v.)vil det være rettidig ildhu, at få foretaget en valuarvurdering med henblik på at konstatere, hvorvidt andelskroneforeningen vil være udsat for et (væsentligt) fald.
b) Jeg har selv været involveret i en sag, hvor en klient, i god tro, solgte en andelslejlighed til den godkendte andelskroneværdi, hvor administrator efterfølgende, uden at underrette sælger, eller foreningens bestyrelse, får et regnskabsudkast der indeholder et oplæg til et stort fald i andelskroneværdien, som følge af et kombineret vedligeholdelses- og altanprojekt. I UfR 1997.1271 blev der ikke taget hensyn til vedligeholdelsesarbejder, der medførte et fald i andelskroneværdien. Under min sag fortolkede byretten højesteretsdommen i UfR 2013.1093H (det fremgår af Højesterets præmisser), at er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysning om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af andelens værdi skal der (i tiden indtil en ny generalforsamling) ved prisfastsættelsen af en andel og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor…, således at også et større vedligeholdelsesarbejde (nu) er et væsentligt forhold, der skal tages hensyn til, og sælger blev derfor dømt til at tilbagebetale overprisen i forhold til den andelskroneværdi, der efter handlens endelighed blev godkendt på en generalforsamling. Der blev ikke taget hensyn til, at andelsboligforeningen ca. 2 måneder senere ved en valuarvurdering hævede andelskroneværdien så meget, at køberne ikke alene scorede overprisen, men også fik en opskrivning, der stort set svarede til "overprisen". Rådet til alle sælgere og administratorer i sådanne situationer er, at er skal indsættes en reguleringsklausul.
Det ligger således fast efter Højesteretsafgørelse nr. 365 fra 2011 og den ovenfor anførte Højesteretsdom, at en andelsboligforening har pligt til at kontrollere og regulere andelsværdien, hvis der er fremkommet oplysninger om væsentlige forhold, der kan medføre ændring i fastsættelsen af andelskronen. Dette gælder altså ikke blot, såfremt den offentlige ejendomsvurdering er faldet, eller en valuarvurdering er faldet, men også ved optagelse af nye lån, udsving i kursværdien af en renteswap eller lignende, og fremfor alt også, som det fremgår, ved store vedligeholdelsesarbejder. Det er tidspunktet for parternes aftale, der er det afgørende for bedømmelsen i relation til Andelsboligforeningslovens § 5, men er der, som det også fremgår af 2013-Højesteretsdommen, til foreningen/dennes bestyrelse/administrator fremkommet de førnævnte oplysninger af væsentlig karakter, får de altså også betydning. Min personlige opfattelse er, at det nærmest er et "ingenmandsland" i en del måneder op til en planlagt generalforsamling, og den rettidige "ildhu" er at anbefale sælger at afvente, at en kommende generalforsamling fastsætter den korrekte andelskroneværdi – eller også, at der decideret gøres opmærksom på, at sælger, uanset nærmere definerede konkrete forhold, alligevel af personlige årsager har valgt at sælge til den gældende andelskroneværdi.
I dommen TBB2016.479 bestemte Østre Landsret, at en andelsboligforenings bestyrelse var uberettiget til at regulere købesummen for overdragelse af en andel – efter eksklusion – på baggrund af en valuarvurdering, fremkommet i perioden mellem to generalforsamlinger. I præmissen anføres, at det ”konstaterede fald i ejendomsværdien medførte en reduktion af andelsværdien, der ikke kan anses for væsentlig…”.
I relation til den oven for anførte praksis skal jeg henlede opmærksomheden på, at TBB2023.83ØL, hvor andelsboligforeningen blev frifundet for erstatningsansvar, nu i sagen foreligger en Højesteretsdom, afsagt den 8. februar 2024 under ref. BS-25027/2023. Resultatet blev her det modsatte, nemlig at andelsboligforeningen blev gjort erstatningsansvarlig. Sagen blev på andelshaverens vegne ført af min kollega, advokat Henrik Qwist, der også havde vundet sagen i Byretten. Ud over, at dommen i præmisserne indeholder den interessante bemærkning, at en handel vedrørende en andelslejlighed først er bindende, når såvel sælger som køber som bestyrelsen har underskrevet, har en andelsboligforenings bestyrelse også en forpligtelse til at varetage en købers interesse, når der (kort før?) foreligger en valuarvurdering, der væsentligt overstiger den offentlige ejendomsvurdering, som en forening i øvrigt hidtil har lagt til grund for andelskroneværdiberegningen. Der burde således have været rådgivet om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul i overdragelsesaftalen (en sådan skal der jo dog være vedtægtsmæssig hjemmel til).
Når vi i vores administration ligger inde med sådanne oplysninger, plejer vi at rådgive om, at andelshaveren er bedst tjent med at vente med et salg til efter, at der er fastsat en ny andelskroneværdi, og hvis andelshaveren ikke vil vente, skrives der et så detaljeret forbehold som muligt ind i salgsaftalen. En sælger kan naturligvis, velvidende om, at der er mulighed for en højere pris, sælge til den pris, sælgeren ønsker, og det kan være begrundet i, at sælger allerede har købt en anden ejendom og har brug for finansieringen/kreditgodkendelsen.
Et andet råd kunne være at indsætte en reguleringsklausul, men her er det heller ikke sikkert, at den holder i "Byretten". I den foran anførte sag, som jeg selv tabte, afviste administrators forsikringsselskab at dække, idet det blev gjort gældende, at der blot var tale om "skuffede forventninger". Tabet blev derfor opgjort på handelstidspunktet og uden hensyntagen til, at køberen efterfølgende mere end vandt "tabet" ind.
I bogen ”Ejerlejligheder og Andelsboliger” af Kristian Dreyer & Ali Simiab skriver forfatterne på side 291 ff., at sådanne prisreguleringsklausuler i en overdragelsesaftale som udgangspunkt er lovlige og således ikke i strid med andelsboligforeningslovens § 5. En reguleringsklausul er udtryk for, at andelens værdi enten kan forhøjes eller nedsættes, set i relation til den andelskroneværdifastsættelse, der er vedtaget på foreningens seneste – typisk – ordinære generalforsamling. Ændringen af andelskroneværdien kan også ske i et regnskabsår; for eksempel, såfremt der er indhentet en ny valuarvurdering eller er indtrådt forhold, der bevirker, at andelskroneværdien nødvendigvis må falde. I det nummer af Andelsbolig Nyt, der udkom i marts 2021, er der på side 34 en diskussion blandt andet om, hvor lang tid en reguleringsklausul kan gælde. Der er en opfordring til at få forholdet konkretiseret i foreningens vedtægter. I Dreyers & Simiabs bog er der på side 293 en omtale af en Højesteretsdom fra 2010 (side 691H), hvoraf fremgår, at en mulighed for regulering af andelskroneværdien også kan have hjemmel i en mangeårig foreningspraksis (kutyme).
I ABF’s ”gamle standardvedtægter” er der en bestemmelse om, at ”en eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet…”. Kollega advokat Kristian Dreyer har henledt min opmærksomhed på, at den citerede reguleringsklausul er en ABF standardklausul. Han anfører, at det er noget miskmask, når der indledningsvis i vedtægtsbestemmelsen er anordnet, at andelskroneværdien gælder ”fra generalforsamling til generalforsamling”, hvorefter der til slut i bestemmelsen er indsat muligheden for en reguleringsklausul. Mette Neville har i 4. udgave af Andelsboligforeningsloven, side 231 ff., en diskussion af en mulig brug af reguleringsklausuler, herunder også dommen TBB2004.263. Hun konkluderer, at denne dom, der tillader midtvejsregulering, er udtryk for en konkret, men også korrekt fortolkning af vedtægten i den forening, tvisten drejede sig om. Det er svært at ekstrahere, hvorvidt hun generelt går ind for adgangen til ”midtvejsreguleringer”. Jeg er meget tilbøjelig til at følge advokat Rasmus Juviks tankegang om, at der skal være … forhold til stede.
Advokat Rasmus Juvik har henledt min opmærksomhed på dommen TBB2010.373Ø samt side 210 ff. i Mette Nevilles bog Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 4. udgave. I den førnævnte dom tilsidesatte Østre Landsret en prisreguleringsklausul med henvisning til andelsboligforeningens konkrete vedtægter. Rasmus Juvik er talsmand for, at der kun kan reguleres ”for kendte mulige beregninger af andelsværdien, og at værdiforøgelsen skal være til stede/indtrådt”.
Jeg er selv noget valen over for at anbefale sådanne reguleringsklausuler, og typisk er der vel næppe mere ”hastværk” med et salg i ”nogle måneder” før en generalforsamling, end at sælger kan afvente den nye andelskrones vedtagelse. Imidlertid, jf. også den retssag, hvor jeg selv var involveret, er det ikke helt nemt så at sige at få ”fast grund under fødderne”.
Om man skal gå til pyramidens top
c) Det vil være rettidig omhu at få afklaret om der er mulighed for at beregne højere maksimalpris og så måske hensætte til fremtidig vedligeholdelse, fremfor at udlodde hele egenkapitalen til andelshaverne. En typisk generalforsamlingsdiskussion er ofte under regnskabsgennemgangen, at der er skjulte værdier som burde komme andelshaverne til gode og særligt vil de medlemmer der skal sælge en andel i det nye regnskabsår plædere for en højere andelskroneværdi. Medlemmer der forbliver boende vil typisk mere være interesseret i at andelskroneværdien, som det ofte udtrykkes: Holdes i ro.
Én af mine nylige erfaringer er fra en andelsboligforening, hvor der efter foretagelsen af en valuarvurdering var mulighed for en meget stor opskrivning, hvilket som en selvfølge udløste dels en række diskussioner om principperne for, hvorledes andelskroneværdien skulle beregnes og dels, om andelsboligforeningen ved en hensættelse i andelskroneværdiberegningen – typisk kaldet en ”buffer” – kunne foretage en hensættelse, så den maksimale andelskroneværdi, der kunne beregnes, ikke var den, der af bestyrelsen som et lovpligtigt forslag blev fremlagt til vedtagelse. De seneste års store stigninger på priserne for udlejningsejendomme har typisk ført til, at andelskroneværdierne kan opskrives væsentligt. I sin bog Andelsboligforeningen, 2. udgave beskriver Jørn Andersen på side 36 det på den måde, at der er to holdninger til valg af andelskroneværdi, nemlig hvad han kalder ”den liberale” og ”den sociale”. ”Den liberale-metode” går ud på, at foreningen altid vælger den maksimale andelskroneværdi i henhold til lovgivningen, samt foreningens vedtægter.
For en ordens skyld bemærkes, at andelsboligforeninger kan vælge mellem en valuarvurdering, den offentlige ejendomsvurdering og anskaffelsesprisen. Se afsnit litra d ff. om valuarvurderinger.
I en lige i GD 2020/08H publiceret dom – afsagt af Højesterets 1. afdeling den 7. februar 2020 i sag 75/2019 – blev en valuar frifundet for at skulle tilbagebetale et overpriskrav på kr. 575.000,00, idet Højesteret lægger vægt på, at valuaren ikke havde garanteret salgsprisens lovlighed over for de involverede andelshavere, hvorfor disse ikke kunne kræve godtgørelse af valuaren i medfør af ejendomsformidlingslovens § 47. Det hedder videre i én af præmisserne, at de førnævnte andelshavere ikke havde godtgjort eller sandsynliggjort et tab som følge af salget. Dommen må siges at være udtryk for, at en køber af en andelsbolig nok i langt højere grad end tidligere må forlange at få udleveret en kopi af den konkrete andelsboligforenings valuarvurdering og særligt kontrollere, om der er taget højde for, hvorvidt foreningens ejendom er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje (se også neden for i litra g)). Det fremhæves udtrykkeligt af Højesteret, at selvom det var ubestridt, at sælgerne af andelslejligheden ikke ville have solgt, såfremt de havde en konkret viden om, at andelen var kr. 575.000,00 mindre værd, er dette ikke et ”godtgjort eller sandsynliggjort tab”. En trøst for sælgerne kunne være, at sagsomkostningerne blev ophævet af Højesteret!
Finn Träff og Rasmus Juul-Nyholm skriver i bogen Andelsboliger, 1. udgave, på side 323, at det er en rent (forenings)politisk sag, om størrelsen af andelskroneværdien, men under alle omstændigheder er det et spørgsmål, som generalforsamlingen skal forholde sig til. Såvel disse forfattere som Jørn Andersen er inde på, at en andelsboligforening kan have behov for, hvad der kaldes ”formuestyring”, og den kan jo gå begge veje, både i forhold til en opregulering af andelskroneværdien, men så sandelig også en nedregulering. Der kan være større vedligeholdelsesmæssige byggesager, kursregulering på realkreditlån, rentestigning på foreningens gæld, swaplån, fald i ejendomsvurderingen eller for den sags skyld en mindre handelsværdi, end valuaren kom frem til i forrige regnskabsår.
”Kært barn kan have mange navne”, hvilket tit ses under reservefondshensættelser i en andelsboligforenings regnskab. Jeg vil med udgangspunkt i de forfattere, der nævnes i denne artikel, klart fraråde, at hensættelsen ”øremærkes” (se herved særligt side 322 i Finn Träff m.fl.’s bog), idet for eksempel en hensættelse til fremtidig vedligeholdelse jo er urealistisk, såfremt der reelt er tale om formuestyring, hvilket er tilfældet, såfremt der ikke er konkrete vedligeholdelsesplaner eller planer, hvor hensættelsen blot tilnærmelsesvis matcher de fremtidige vedligeholdelsesudgifter. Begrebet ”reservefondshensættelse” er måske herefter det rette ordvalg.
Advokat Kristian Dreyer/Ali Simiab nævner i 1. udgave af bogen Ejerlejligheder og andelsboliger, side 283 ff., en konkret dom i form af TBB2011.730B, hvor resultatet blev, at der ved opgørelsen af nettoformuen i relation til maksimalprisprincippet ikke skulle ske fradrag for frivillige hensættelser i andelsboligforeningens regnskab. Det hedder i dommen, at foreningens opsparede midler – altså bufferen – også skulle indgå ved beregningen af maksimalprisen. Kristian Dreyer har i øvrigt henledt min opmærksomhed på Erhvervsstyrelsens vejledning fra februar 2015 til Årsregnskabsloven, og i denne er der – blandt andet på side 6 – indeholdt bemærkninger om, at det er muligt at holde reserver uden for opgørelsen af andelskroneværdien. Mette Neville behandler den førnævnte dom på side 188 i 4. udgave af bogen Andelsboligforeningsloven. Førnævnte retspraksis kan derfor ”redde” en sælger i en overprissag.
Så langt, så godt, hvor de førnævnte forfattere alle er enige om, at såfremt der, som Mette Neville udtrykker det på side 189, er indtrådt forhold, der indebærer væsentlige negative udsving i egenkapitalen, er bestyrelsen forpligtet til – også mellem to generalforsamlinger – at få en generalforsamling til at behandle et forslag om nedregulering af andelskroneværdien. Om der modsat er en bestyrelsespligt til at foranledige en opregulering behandlet på en ekstraordinær generalforsamling, er der ikke tale om. Det ses indimellem i vedtægter eller kutymer i andelsboligforeninger, at foreningens bestyrelse er bemyndiget til at foretage ændringer – dog som altovervejende hovedregel nedreguleringer – mellem to generalforsamlinger. Da det er en særdeles indgribende beslutning at lade bestyrelsen foretage en andelskroneværdiregulering, er såvel Jørn Andersen som Kristian Dreyer af den opfattelse, at reguleringer er noget, en generalforsamling skal tage stilling til. Se herved også det ovenfor anførte citat fra Finn Träff m.fl.
Undgå en glidebane
Det rejser så spørgsmålet, om bestyrelsen er forpligtet til at fremsætte et forslag om, at når der er mulighed for det, skal der ske en opskrivning af andelskronen. Den klassiske formulering i en andelsboligforenings vedtægter er, at ”andelsværdien med bindende virkning fastsættes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling”. Se herved Mette Nevilles bog, side 227. Indimellem ses bestemmelsen også formuleret, som følger: ”Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris”.
Særligt Jørn Andersen på side 37 i den førnævnte bog og Finn Träff m.fl. på side 323 opfordrer foreningernes bestyrelser til mere nøje at vurdere fordele og ulemper ved, at andelshaverne, som det hedder, ikke får det maksimale i henhold til lovgivningen samt foreningens vedtægter for deres andele. Når jeg er dirigent på en generalforsamling i en andelsboligforening, plejer jeg naturligvis at fremhæve, at fastsættelsen af en lovlig andelskroneværdi/maksimal andelskroneværdi er foreningspolitik, og at såvel administrator som revisor – blot forslaget er inden for lovens og vedtægternes rammer – er ”græskkatolske”. Vedtagelsen sker med simpelt flertal på generalforsamlingen, og dirigenten bestemmer, hvorledes der skal ske afstemning. Ved flere forslag til andelskroneværdifastsættelse er der dirigentteknisk tale om, at der stemmes i henhold til en ”eskalerende skala”. Dirigenten skal afgøre hvilket forslag, der er ”det mest vidtgående”. Om det er den højeste andelskroneværdi eller bestyrelsens – typisk – lavere forslag, er nok en overvejelse værd!
Én ting er vist ganske sikker: Det er generalforsamlingen, der i givet fald skal fastsætte en andelskroneværdi, der er mindre end, hvad maksimalprisen andrager i henhold til loven, og flertallets beslutning herom skal som udgangspunkt også respekteres. Advokat Kristian Dreyer anfører, at udgangspunktet er, at blot fordi en andelshaver mener, at en hensættelse er urimelig, kan der være saglige hensyn til at foretage den oven for anførte formuestyring, og under alle omstændigheder ved en andelshaver, der bliver medlem af en forening, at der er særlige principper, der gælder med hensyn til prisfastsættelsen.
d) Som allerede anført skal fastsættelsen af andelskroneværdien ved brug af en valuarvurdering vedtages på en generalforsamling. Ethvert medlem kan frit fremsætte forslag herom og godkendes forslaget er det bestyrelsens pligt at foranledige en valuarvurdering indhentet og eventuelt må der herefter afholdes en ekstraordinær generalforsamling, hvor der tages stilling til i hvilket omfang valuarvurderingen skal lægges til grund for en reberegnet andelskrone.
På Andelsportalen kan der ved at søge på ordet ”valuar” læses mere detaljeret om hvilke ejendomsmæglere, der er berettigede til at kalde sig valuar. Typisk er det en ejendomsmægler, der har som speciale at vurdere andelsboligforeninger. Der er en række betingelser, der skal opfyldes i forbindelse med valuarvurderinger for andelsboligforeninger, herunder mindst to års erfaring med handel med boliginvesteringsejendomme.
e) Hvorvidt en valuarvurdering skal lægges til grund/udløse en højere andelskrone er et rent foreningspolitisk spørgsmål, som hverken en administrator eller foreningens revisor skal blande sig i. Der er argumenter både for og i mod en stigning og i flæng kan nævnes ”for” stigning: Sælgende andelshavere skal måske købe noget som er ”tilsvarende” dyrt og måske en højere andelskrone giver bedre lånemuligheder, herunder mulighed for en lavere rente. ”Mod” taler sociale hensyn, herunder ikke mindst (det lyder som en kemisk væske) andelstanken, men som det ofte nævnes på generalforsamlinger, at der skal tages hensyn til købere som måske ikke råder over så store købesummer. Hvad enten en andeskrone skal holde status quo eller stige afgøres forslaget med simpelt flertal på generalforsamlingen.
Ejendom Danmark har på sin hjemmeside den 4. februar 2020 en artikel, hvor der klart plæderes for dels, at foreningen som sådan som følge af ”Black-Stoneindgrebet” kan få sværere ved at låne, dels at den enkelte andelskøber også vil opleve, at indgrebet medfører, at bankerne bliver en del mere tilbageholdende med udlån til finansiering af køb af en andel.
Det førnævnte Blackstone-indgreb førte til, at der blev indført en såkaldt karensperiode for visse former for forbedringer af beboelseslejligheder. Denne karensperiode gælder ikke for andelsboligforeninger. Et særligt forhold, der dog kan udløse en højere valuarvurdering, er hvis andelsboligforeningens ejendom er rubriceret i energimærke C. Den omtalte mulighed for at fastfryse andelskronen, jf. også litra l, var en del af Blackstone-indgrebet.
f) Hvad angår valg af valuar tilrådes det, dels at indhente flere tilbud og dels at spørge tilbudsgiveren om erfaring fra tidligere vurderingsopgaver. Der findes normer og retningslinjer for valuarerne, når de skal foretage en valuarvurdering. Spørg eventuelt hertil.
g) Uden at jeg skal gå i detaljer, følger det af andelsboligforeningsloven, at foreningens ejendom skal vurderes som en udlejningsejendom og ville ejendommen, alt andet lige, være omfattet af omkostningsbestemt husleje, skal valuaren opstille et omkostningsbestemt budget for ejendommen og valuaren forudsættes at indhente alle oplysninger om ejendommen, på samme måde som hvis valuaren skulle forstå salget af ejendommen, som udlejningsejendom jf. herved også under litra h.
En helt ny dom i T.B.B.2018.438 ff belyser både valuarens forklaring og selve dommens udfald meget detaljeret, hvad der fordres af en valuar. I en anden ny dom i T.B.B. 2018 side 483 fremgår, hvor meget der skal til før en valuar kan idømmes erstatningsansvar for en ”for lav vurdering”. Den sidstnævnte dom figurerer også i litra h.
De krav, der stilles til en valuars uddannelse findes i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, og det bør være sådan, at bestyrelsen/administrator anmoder valuaren om i selve vurderingen at erklære, at disse krav er opfyldt og videre, at der afgives en erklæring om habilitet. Valget af valuaren antages vel som hovedregel at ske ud fra anbefalinger til bestyrelsen, således at valuaren må antages at have det fornødne branchekendskab.
Jeg skal endelig henlede opmærksomheden på to Højesteretsdomme fra foråret 2019 – U2019.2221 og 120/2018 –, hvor blandt andet to valuarer til trods for store afvigelser mellem valuarvurderingerne og under retssagerne indhentede syn og skøn af ejendommens handelsværdier, ikke bliver erstatningsansvarlige.
Igen uden at gå i detaljer kan oplyses, at det af danske ejendomsmægleres egen valuarvejledning, pkt. 9, fremgår, at der skal ske registrering af forhold, der har betydning for værdien, ske udvendig besigtigelse af ejendommen/klimaskærm, ske indvendig besigtigelse af i hvert fald to-tre lejligheder, og videre skal fællesarealer m.v. besigtiges. I henhold til pkt. 10 i vejledningen er der en udvidet oplysningspligt, således at tingbogen skal gennemgås og tilsvarende vedrørende servitutter, og der skal sikkert også indhentes en ejendomsdatarapport, gives oplysninger om forsikring og spørges til, om der foreligger vedligeholdelsesplaner. Mægleren bør også kontrollere administrators kartotek over arealer, lejlighedsstørrelser/BBR-noteringer, boligafgifter m.v., og der skal også ske gennemgang af generalforsamlingsreferater for mindst to år.
Der er selvfølgelig en række andre detaljerede krav, som jeg ikke vil nævne i denne kortere artikel. Nedennævnte domme viser hvor meget slip, der kan være, før en valuar er erstatningsansvarlig.
h) Særligt skal en forenings bestyrelse – hvis bestyrelsen ikke er opmærksom på dette forhold, vil det meget hurtigt blive påtalt af såvel administrator som revisor – påse, at det afkast, som valuaren baserer sin vurdering på, er i overensstemmelse med det markedsniveau, som en investor vil forlange. Det ses jævnligt, at der er fastsat en meget lav afkastprocent (nogen gange under 1%), hvilket fører til en meget høj værdi af ejendommen. Det er altid fornuftligt for en bestyrelse at spørge sig selv om den ville have indsat et større kontantbeløb til så lav en forrentning og herefter udfordre valuaren med detaljerede spørgsmål herom. Omdrejningspunktet er at bestyrelsen kan risikere et erstatningsansvar, hvis der er en indlysende overpris.
De fleste valuarer benytter vist vejledningen i RICS/Den Røde Bog, og der kan på denne hjemmeside – www.rics.org – læses nærmere herom. Det fremgår her, hvorledes markedsværdien skal opgøres. Der kan også her læses nærmere om den afkastbaserede model/DCF-modellen.
I tidligere valuarvurderinger så man ofte, at valuaren tog udgangspunkt i prisen pr. m2 for en udlejningsejendom. Årsagen hertil var, som det også kan læses i den i afsnit 1 citerede dom, at erfaringsmæssigt svinger investorers krav til afkast utroligt meget; alt afhængigt af, om priserne vil stige eller falde fremover. Det er givetvis ikke nogen nem opgave at være valuar, og selv brugen af referenceejendomme kan være misvisende, hvorfor det optimale måske kunne være en kombination af, hvad en investor vil betale for ejendommen, og hvad sådanne ejendomme typisk handles til pr. m2. Det er alene op til valuaren at vurdere, hvad afkastprocenten fastsættes til i valuarvurderingen, og jo lavere afkastprocent, jo højere værdiansættelse. Der skal dog argumenteres så at sige for sagen, som det fremgår af bekendtgørelsen.
Afslutningsvis henleder jeg opmærksomheden på, at der ultimo november 2017 blev offentliggjort en række hovedpunkter for køb og salg, samt stiftelse af andelsboligforeninger, og som et led i vedtagelsen af disse nye regler blev den oven for nævnte Bekendtgørelse nr. 978 om vurdering af andelsboligforeningers ejendomme også sat i værk. Bekendtgørelsen indeholder bindende regler for vurderingen, og disse kan således ikke fraviges ved aftale med andelsboligforeningen. Der er en række krav til de betingelser, vurderingspersonen, som det hedder, skal opfylde, herunder mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, og der skal også foreligge en ansvarsforsikring med en minimumsdækning på kr. 5 mill. Vurderingen skal fastsættes som ejendommens skønnede kontante markedsværdi som udlejningsejendom ved overdragelse fra andelsboligforeningen til en investor. Der er en række bygningstekniske forhold, der skal søges oplyst, og i øvrigt skal vurderingen – som nu – ske således, at det forudsættes, at der er et gennemsnitligt beboelseslejemål, som er til fri disposition for investoren. Der skal udarbejdes et driftsbudget for ejendommen, herunder eventuelt, hvis det ikke foreligger, et omkostningsbestemt lejebudget. Hovedudgangspunktet er, at foreningens ejendom skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast, og værdiansættelsen skal være baseret på en DCF-beregning. Se i øvrigt den interessante dom TBB2018.483, hvor en skønsmand udtaler sig om grundlaget for en afkast-”betragtning” (som det hedder i besvarelsen af et spørgsmål), set i relation til den neden for nævnte kvadratmeterprisfastsættelse. Den lange dom viser med al tydelighed, at fastsættelse af en markedspris ikke er en eksakt videnskab, og mon ikke, at dette er årsagen til de mange krav, der stilles til vurderingsrapportens udformning i bekendtgørelsens § 14. Jeg bemærker herved, at der ikke direkte står noget om salg af ligeartede ejendomme, men det ligger måske i begrebet, jf. litra l, ”eventuel verifikation”.
Se artiklen 12 gode råd, hvis du vil købe en andelsbolig fra min-andelsbolig.dk og særligt punkt 11 og 12 – men de øvrige punkter er også gode at have for øje, når man køber/sælger en andelsbolig.
I TBB2019, side 290 ff., statuerede retten, at der i en valuarvurdering var ansvarspådragende fejl, og dette førte til, at valuarens arbejdsgiver skulle friholde sælgerne for den overpris, som de blev dømt til at tilbagebetale.
I den i indledningen til denne artikel nævnte artikel af Kristian Graven Nielsen er der, som allerede anført, en detaljeret gennemgang af den seneste Højesteretspraksis, men også bemærkninger, der trækker tråde tilbage til retspraksis i 2012, 2014 og 2018, med en overordnet konklusion om, at Højesterets bedømmelse i sådanne sager synes at, som det udtrykkes, bero på en objektiv sammenligning mellem valuarens vurdering og den ”rigtige pris”. Der er også en diskussion af, hvorvidt en sælger og valuaren eventuelt hæfter solidarisk over for en køber.
i) En fordel ved en valuarvurdering kan være at forbedringer på ejendommen kommer til udtryk i en højere værdi. Det kan f.eks. være et gennemført altanprojekt eller et tagterrasseprojekt.
j) Overgang til valuarvurdering er ensbetydende med, at der er en udgift i hvert regnskabsår på formentlig et sted mellem 12.-25.000 + moms. Som allerede nævnt tilrådes det at hente et konkret tilbud. Fornyelsen af valuarvurderingen plejer typisk at være billigere end først gangs vurderingen. En andelskroneværdi er som medlemmerne sikkert ofte har hørt på en generalforsamling ”papirpenge”, idet den godkendte andelskroneværdi først realiseres når andelen skal sælges – men selvsagt kan en højere andelskroneværdi også være interessant for en långivende bank.
I henhold til andelsboligforeningsloven er en valuarvurdering gyldig i 18 måneder, men foreningernes revisorer – med udgangspunkt i årsregnskabslovens regler – insisterer på, at der indhentes en valuarvurdering forud for hvert nyt års regnskabsudfærdigelse. Det er derfor afgørende at få en aftale med foreningens valuar om størrelsen af et ”revurderingshonorar”. Benytter en andelsboligforening sig af en fastfrosset valuarvurdering, er der valuarfirmaer, som kan tilbyde et vurderingsnotat. Det kan være af betydning, hvis en forening har en idé om, at priserne er steget, således at foreningen i stedet for at fastholde en fastfrysning, ønsker, hvad der ofte udtrykkes som ”flyde med markedet”.
k) Et særskilt diskussionspunkt i øvrigt er, om en andelsboligforening i tiden fra den ordinære generalforsamling, hvor andelskroneværdien typisk er godkendt, og hvilken godkendelse gælder, indtil den næste ordinære generalforsamling/ny generalforsamling måtte ændre andelskroneværdien, enten er berettiget til at foretage en midtvejsregulering i den førnævnte periode, eller om foreningen skal acceptere en sælgers krav om en sådan mellemregulering. Den gældende retspraksis om reguleringsklausuler ses detaljeret beskrevet hos Mette Neville, side 231 ff. i Andelsboligforeningsloven med kommentarer. Den korte version af førnævnte og retspraksis er efter min opfattelse, at der enten skal være en direkte hjemmel i vedtægterne til, at der kan foretages en sådan midtvejsregulering, eller også skal der, hvilket også følger af retspraksis, være en mangeårig kutyme for, at der foretages en midtvejsregulering. Er der ikke en sådan hjemmel/praksis, må udgangspunktet være, at sælger kun kan sælge til den andelskroneværdi, der er godkendt på en generalforsamling; naturligvis med de undtagelser, der følger af artiklen ovenfor.
l) Det er næppe nogen hemmelighed, at andelsboligforeningsloven er ændret på en række afgørende punkter, og særligt for så vidt angår valuarvurderinger er der indført en – som den hedder i populær tale – fastfrysningsregel. Denne regel indebærer, at valuarvurderinger, indhentet før den 1. juli 2020, efter fastfrysning kan anvendes på et senere tidspunkt i forbindelse med beregning/fastsættelse af andelskroneværdien. Det er et krav, at valuarvurderingen skal fremgå af en note i foreningens årsrapport, eller at der er en revisorerklæring, som dokumenterer, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020. Det nemmeste er at få optaget en note i årsregnskabet. Mig bekendt er det uafklaret, hvorvidt en fastfrossen valuarvurdering kan tillægges senere udførte forbedringsarbejder. Der er i hvert fald revisorer, der antager dette, men forudsætningen er, at forbedringen ikke allerede er indregnet i valuarens vurdering i henhold til den såkaldte DCF-model og videre, at der overhovedet ikke er nogen form for tvivl om, at der er tale om en forbedring.
Som det allerede er præciseret oven for, er Blackstone-indgrebet, som det hedder i populær tale, udtryk for, at der er indført et fastfrysningsprincip, for så vidt angår den seneste valuarvurdering, som vel at mærke er udarbejdet før den 1. juli 2020. Dette kan siges at være udtryk for, at foreningens andelsværdi om fornødent ligger fast i mange år fremad, hvis foreningen ellers måtte ønske dette.
En forening har naturligvis også mulighed for at bruge en eventuel ny ejendomsvurdering, som forventes at stige betragteligt, men såfremt dette sker, fortaber foreningen muligheden for at fastfryse den gamle vurdering. Tilsvarende fortabes muligheden for fastfrysning, såfremt foreningen benytter sig af en ny valuarvurdering – til dagsværdi –, indhentet efter den 1. juli 2020.
Det kan have interesse for foreningsbestyrelserne at vide, at diskussionen om, hvorvidt revisor berettiget forud for hver regnskabsafslutning kan forlange en valuarvurdering til værdiansættelse, er afklaret, idet der ikke mig bekendt er revisorer, som ikke forlanger en sådan valuarværdiansættelse. Årsagen er, at årsregnskabsloven ikke er fraveget på dette punkt, hvorfor revisorerne indtil videre anmoder om, at der indhentes en kontrolvurdering til værdiansættelse af ejendommen. Under selve værdiansættelsen/andelskroneværdiberegningen vil foreningen altid kunne bruge den oven for anførte fastfrosne vurdering – uanset, at kontrolvurderingen udviser en lavere værdiansættelse. Såfremt en bestyrelse fristes til at indstille en eventuel højere kontrolvurdering, er risikoen, at valuarvurderingen året efter er lavere, og at fastfrysningsvaluarvurderingen herefter ikke kan anvendes.
I det nummer af bladet Andelsportalen, der kom i november 2020, er der et interview med en valuar fra STAD Valuarer, hvor det klart betones, at der ikke kan herske tvivl om, at andelsboligforeningers ejendomme skal vurderes som udlejningsejendomme, og videre hedder det som citat ”Valuarvurderingerne bliver en meget arbitrær størrelse, fordi handler af udlejningsejendomme ikke findes i samme grad, og der derfor ikke er noget sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen af valuarvurderingen. Andelskronen vil simpelthen være baseret på en virkelighed, der ikke findes”!!
Dette må jo stå sin prøve inden for de næste par år, men bør selvfølgelig mane til forsigtighed, hvis en andelslejlighed skal købes til, dels maksimal andelskroneværdi, dels hvis der ikke er sket reservation til værdifald/rentestigning/kursrisiko.”
---ooOoo---
Yderligere oplysninger om reglerne, herunder assistance, kan fås ved henvendelse til advokat Bent-Ove Feldung.