Om Ejendomsadministrationen

Fast ejendom, generelt

Homann Advokater tilbyder alle former for ejendomsadministration, og vi er opdelt i Homann Ejendomsadministration I/S, der primært beskæftiger sig med erhvervs- og beboelsesejendomme samt investeringsejendomme, og Collin I/S, der primært beskæftiger sig med andels- og ejerforeninger samt udlejningsejendomme, ejet af fonde, herunder via driftsselskaber. I alle tilfælde tilbydes der kun totaladministration. Klik her for at få en nærmere beskrivelse af ejendomsadministrationens ydelser.

Ind i mellem bliver vi på foreningsgeneralforsamlinger eller ved tilbudsgivning spurgt, hvorfor en konkret forening skulle tage en advokatbaseret administrator frem for et administrationsselskab. Dette er et spørgsmål, som vi naturligvis er meget glade for, idet den basale service med opkrævninger, betalinger af regninger og daglige ekspeditioner givetvis er den samme.

Juraen i Administrationen

Der hvor den advokatbaserede administration har klare fordele er, at den enkelte forening er en klient hos en advokat, hvorfor al likviditet er sikret efter særlige Advokatsamfundsregler og videre har advokaten en professionel ansvarsforsikring. Hertil kommer, at juridisk rådgivning, jfr. også nedenfor i næste afsnit ikke er noget et administrationsselskabs eksterne advokatforbindelse skal fakturere ekstra  for som følge af manglende viden om en konkret ejendoms forhold. Videre kan en advokat også langt mere korrekt formulere forslag, jfr. herved artiklen '<link record:tt_news:108 _top af forslag p andelsbolig- og>Behandling af forslag på andelsbolig- og ejerforeningsgeneralforsamlinger', og er erfaren i mødeledelse og udfærdigelse af retvisende referater. Typisk er det også langt nemmere meget hurtigt at få en juridisk bedømmelse af mere indviklede udlejnings- og foreningsretlige spørgsmål.

Sikring af Foreningens Likvider

Baseret på en række praktiske erfaringer er der i særdeleshed ét forhold, foreningsbestyrelserne skal være opmærksomme på, når de indgår administrationsaftaler med administratorer, som ikke er underkastet særskilt forpligtelse til at holde klienternes/kundernes midler til disposition på særligt sikrede konti (for advokater, klientkonti). Såfremt ejendommen administreres af et anpartsselskab eller et aktieselskab, skal foreningen sikre sig, at der er tegnet en kautionsforsikring for alle eventuelle uberettigede hævninger af foreningens midler. Videre skal foreningen sikre sig, at der oprettes konti i foreningens navn og i øvrigt være forsigtig med, hvem der gives prokura til. Baseret på forskellige temmelig urovækkende erfaringer skal en forening endelig sikre sig, at administrationsselskabet ikke lader en konkret forenings likvider indgå i en storpuljeordning hos selskabets egen bankforbindelse.

I oktober 2017 var der et skrækindjagende eksempel, hvor formentlig 20 foreninger nu må kæmpe for at få rådighed over deres egne penge, som et administrationsselskab angiveligt uberettiget rådede over. Kautionsforsikringen dækker efter al sandsynlighed kun 2,5 mill og det største af tilbagebetalingskravene er ifølge Berlingske tidende ca 2 mill kroner! Jeg repræsenterede selv en forening, som heldigvis fik alle penge retur.

Som et andet skrækindjagende eksempel kan henvises til GD2018/63SH, hvor en sælgende andelshaver efter en andelsboligforenings konkurs ikke havde separatistret til købesummen, der var indsat på foreningens erhvervskonto. Købesummen blev medtaget i konkursmassen, og den sælgende andelshavers krav på købesummen blev anset som et simpelt krav i konkursboet. Moralen kunne være, at såfremt sælgere og købere i for eksempel selvadministrerende foreninger skal sikre sig, må det være ved deponering af købesummen på en separat oprettet bankdeponeringskonto.

Se i øvrigt min artikel om Bestyrelsesansvar samt de gode råd der er at finde i den af Erhvervsministeriets nedsatte Arbejdsgruppe, som har forholdt sig til, hvad en ansvarlig drift af en – særligt andelsbolig- - forening indebærer. Rapporten kan læses på <link http: www.abf-rep.dk om-abf presse nyheder arbejdsgruppe _blank>www.abf-rep.dk. Se særligt side 26 og påpasseligheden, når det drejer sig om en forenings økonomi.

Fakturering af allehånde Tillægsydelser

Det ses ofte i ikke advokatbaserede administrationsvirksomheders annoncer, at de - i modsætning til advokater – ikke er bange for at bevæge sig på byggepladser og i øvrigt kan forestå tekniske gennemgange af ejendomme. Til dette er kun at sige, at det hurtigt kan blive et ”tag-selv-bord”, når der udenfor det egentlige administrationsområde skal tilkøbes tillægsydelser. Her foretrækker vi til enhver tid at trække på for eksempel det store netværk af ingeniører og arkitekter, som vi har gode erfaringer med via vores entrepriseafdeling.

Der kan således påvises konkrete eksempler på at en byggesag har udløst et honorar der var to gange så stort som det årlige administrationshonorar og hvor den primære årsag var at administrator havde en repræsentant med til samtlige byggemøder (her bør særligt foreningerne fokusere på at få en dygtig rådgiver som tager sig af denne del af sagerne og i øvrigt, hvis der er juridiske spørgsmål, trække på advokaten, som har en særskilt rådgiveraftale med foreningen, hvor der afregnes pr. time og ikke med en procentsats).

Eksempelvis kan endelig nævnes, at jeg ultimo 2017 så en Byggesagsadministrationsaftale fra et administrationsselskab, der ikke udfærdiger entrepriseaftalen – der er en tekniker på, som får 12% af byggesummen på 2,2 millioner kroner– skal have 3,5% af byggesummen for stort set at formulere et generalforsamlingsforslag og betale håndværker- og teknikerregninger. Juridisk rådgivning er ikke med, men forhåbentlig er teknikeren skrap til at udfærdige foreningers entrepriseaftaler(der skal moms på sikkerhedsstillelsen og en forening er forbruger og forældelsen er ti år og ikke fem som i AB92 osv.). Her ville jeg som foreningsbestyrelse klart anbefale, at der blev taget et pr tilbud fra deciderede byggeretsadvokater. Dels er der en ansvarsforsikring og dels skal man vist lede længere for ikke at få et langt lavere tilbud baseret på timeafregning.

Særligt kan vedrørende prislister fra konkurrerende ejendomsadministratorer oplyses, at der tages ekstra honorarer for en række – i hvert fald set fra vores side – helt sædvanlige ekspeditioner, såsom juridisk rådgivning i klagesager, udarbejdelse af generalforsamlingsindkaldelse og juridisk rådgivning i den forbindelse, deltagelse af advokat i generalforsamlingen, referatudfærdigelse, udfærdigelse af lejeaftaler og procentrelaterede honorarer for for eksempel låneomlægninger.

Det er dette vi vil leve op til:
grundighed og transparent
afregning

Særligt henledes opmærksomheden på, at nogle administrationer lader medlemmer/ købere "betale" for et lidt lavere administrationshonorar i de første et til to år, således at købere/sælgere betaler overdragelseshonorar på 8.000 kr eller mere, hvortil kommer nøgletalshonorar, som burde være en del af det første honorar. Cui bono - bortset fra administrator!

Gode grunde ved valg af administrator

Udover at det altid er en god idé at få nogle referencer til en eventuel ny administrators ”nuværende foreninger” – således, at serviceniveauet ligger klart –, er det i hvert fald som det mindste relevant at få afklaret følgende spørgsmål:

  1. Er administrator medlem af en brancheorganisation med klageadgang, eller er den administrerede forening henvist til at skulle udtage stævning, såfremt der er uenigheder?
  2. Har administrator en ansvarsforsikring, og i bekræftende fald, hvor stor er dækningen, og videre, har administrator en underslæbs-/it-kriminalitetsforsikring, og hvor stor er dækningen (jf. ovenfor, hvor der kun var dækning for kr. 2,5 mill.)?
  3. Hvorledes håndteres en forenings likviditet – på separat konto eller på en fælles konto -, og er der, jf. b) forsikringsdækning ved uberettiget råden over likviditet?
  4. Faktureres der pr. time eller med en procentsats i byggesager?
  5. Har administrator en indenhus advokat, der kan håndtere eventuelle retssager/tvister/voldgiftssager, eller skal der antages en ekstern advokat hertil (typisk dyrere)?
  6. Er det en totaladministration, der tilbydes, eller faktureres der så at sige ydelse for ydelse (deltagelse i generalforsamling, referat, selvangivelse, vedtægtsændringer m.v.)?
  7. Særligt for så vidt angår vedtægtsændringer og tinglysning, se de næste to afsnit.

Bladet Andelsbolig Nyt har på www.andelsportal.dk – søg på administrator/administrationsaftale – en række gode råd til, hvad der i øvrigt skal tænkes på, når en forening vælger administrator – set i modsætning til at være selvadministrerende.

Hvad kan Homann ellers nemt bistå med i Administrationen?

Ejendomsadministrationen kan videre trække på advokatkontorets ekspertise i alle relevante retsområder, så som ejendomsoverdragelser, inkasso, entreprise, lejeforhold, planlovgivning m.m. Vores advokater møder for alle landets domstole samt voldgiftsretter. Endvidere har vi en afdeling specialiseret i tvangsauktioner.

På vores Log ind side, kan du logge ind og se oplysninger om din egen ejendom, herunder adgang til foreningernes vedtægter, regnskaber og generalforsamlingsreferater samt link til den enkelte forenings egen hjemmeside.

Som det fremgår, kan vi tilbyde foreninger, udlejere mv, at de via vores hjemmeside  har deres egen hjemmeside. Vi lægger regnskab, referater og vedtægter ind. Hvad der ellers skal med bestemmer man selv.

I øvrigt får hver ejendom tilknyttet en fast advokat, der med kort varsel svarer på juridiske spørgsmål, naturligvis en fast administrator til det administrative og vi udsender månedsbalancer. Vores administration er baseret på en såkaldt totaladministration, hvilket indebærer, at der er mulighed for telefonkontakt med kontoret alle hverdage.

Vores administration er baseret på den tidligere omtalte totaladministration, hvilket indebærer, at vi så at sige på opdragsgiverens vegne udfører såvel stort som småt, lige fra kontering og bogføring af bilag, koordination med vand- og varmeregnskaber, alle opkrævninger og betalinger til naturligvis løbende rådgivning, herunder af juridisk karakter, ligesom der naturligvis er mulighed for telefonkontakt med kontoret på alle hverdage.

Homann samarbejder med flere digitale partnere, som hjælper med den daglige administration af foreningerne. En af dem er Waitly, der administrer ventelister digital og som fjerner en masse overflødigt arbejde for bestyrelserne.

Advokat Ulla Zurita og advokat Nicolai Platzer Funder kan bistå med udformning af ejerforeningsvedtægter, og advokat Ulla Zurita kan bistå med tinglysning m.v., jf. også neden for i det næste afsnit.

Vigtige nye Afgørelser om Ejendomsadministration

Ejendomsadministrationen er ajour med nyeste retspraksis på området og bidrager også selv jævntligt til denne. For at se nyeste praksis, klik her: Aktuel retspraksis

For så vidt angår tinglysning af individuelle vedtægter i henhold til den nye ejerlejlighedslov, henleder jeg opmærksomheden på Vestre Landsrets 7. afd.’s kendelse af den 10. maj 2022 – VLB-0437-21 – som er en sag, jeg selv førte på vegne af Ejerforeningen Smeds Hus, og hvor det lykkedes at få tinglyst individuelle vedtægter. Indtil denne kendelses afsigelse havde Tinglysningsretten slavisk afvist tinglysning af individuelle vedtægter, medmindre der specifikt i vedtægterne var gjort opmærksom på, hvor Normalvedtægten/ejerlejlighedsloven var fraveget. Se om kendelsen, ”Tinglysningsretten taber sag om tinglysning af særvedtægter i ejerforeninger”.

Administrationsomkostninger

I modsætning til de mange administrationsselskaber, der tilbyder en pris pr. enhed, men med en række tillæg for eksempel for afholdelse af generalforsamling, indsendelse af selvangivelse m.v., forhandler vi et fast honorar pr. år pr. andelsboligforening eller ejerforening/udlejningsejendom. Hvad særligt foreninger angår, tager vi ikke ejendomme i administration, hvor der er under ca. 40 enheder. Med for eksempel 75 enheder vil prisen typisk ligge på kr. 75-90.000,00 – alt afhængig af individuelle forhold, herunder om der er erhverv m.v./komplicerede varmeregnskaber/moms.

I en i foråret 2015 offentliggjort undersøgelse har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation udarbejdet et gennemsnit af udgifter til administration, foretaget på grundlag af 50 foreningers regnskaber. Resultatet er et gennemsnit på kr. 1.546,00 pr. enhed, men i øvrigt med en spredning fra kr. 897,00 op til kr. 2.523,00 pr. enhed. Foreningerne er beliggende i København eller på Frederiksberg.

Til disse beløb, der jo udelukkende er eksempler, skal der tillægges moms, og er det en forbruger, skal den samlede pris – og det gælder også individuelle ydelser så som byggesagshonorarer, ekspeditionsgebyrer etc- for advokater indbefatte  prisen inklusive moms.

Den gennemsnitlige udgift til forsikring andrager kr. 13,21 pr. m2, og til revision kr. 254,00 pr. m2.

Særligt skal foreninger, der modtager et administrationstilbud, der ligger væsentligt under i forhold ”normen” være opmærksomme på, om der i givet fald faktureres eksempelvis store honorarer i omprioriteringssager, som jo typisk udmærker sig ved, at administrator blot formulerer forslaget og indhenter lånetilbuddet, hvorefter realkreditinstituttet forestår arbejdet med lysning, praktisk omlægning mv. Entreprisesager er et andet godt eksempel, hvor det afhængigt af administrators honorarberegning, kan føre til honorarer, der så at sige gør det ligegyldigt, at der er givet en ”rabat” i det årlige administrationshonorar. Honorarfastsættelsen skal derfor ses som et hele.

I udlejningsejendomme omfattet af omkostningsbestemt husleje vil udgangspunktet være, hvad Ankenævnet godkender.

For en ordens skyld bemærkes, hvad der også er oplyst i den generelle tekst, at dét, vort kontor tilbyder, er en såkaldt totaladministration, hvor vi – naturligvis afhængig af en aktivt deltagende bestyrelse eller ejer af en udlejningsejendom – udfører alt, lige fra et detaljeret bogholderi til opkrævning af fællesudgifter/boligafgifter, husleje m.v., betaling af regninger, kontrol af udgifter og løbende juridisk rådgivning, der ikke udmønter sig i selvstændige sager.

Kontaktinformation

Ejendomsadministrationen ejes af <link bent-ove>advokat Bent-Ove Feldung og <link hans henrik skjdt">advokat Hans Henrik Skjødt og drives i Homanns regi under navnet Collin I/S. Der er herudover en lang række andre advokater som i vidt omfang beskæftiger sig med fast ejendom. Se herom under emneområderne lejeret, entreprise/udbud og køb og salg af fast ejendom.

Ejendomsadministrationens faste medarbejderstab består af:

  • Ejendomsadministrator <link>Anette Borge
  • Ejendomsbogholder og –administrator <link>Inge Panduro
  • Ejendomsbogholder og –administrator <link>Susanne Albrechtsen
  • Bogholder <link>Anny Lund
  • Ansvarlig for tinglysninger/debitorskifte m.v. <link lotus>Britta Lotus Munk
  • Ansvar for referater/kontrakter m.m. sekretær <link>Nana Molin.

Klik på navnene ovenfor for at sende en e-mail direkte til de pågældende eller kontakt Homann Advokater, som anført andet steds her på siden.

Dataforordningen

Til opfyldelse af Dataforordningen har Collin I/S udarbejdet disse <link http: collinlaw.dk om-collin-is databeskyttelsespolitik _blank dataforordningen>regler, der også gælder generelt for rådgivning udført af Collin I/S. Desuden henviser vi til artiklen <link http: homannlaw.dk da artikel elektronisk-kommunikation-til-foreningsmedlemmer _top elektronisk kommunikation til foreningsmedlemmer>Databeskyttelse/elektronisk kommunikation til foreningsmedlemmer m.v..

Artikler indenfor området

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at attorney Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung

at advokat Bent-Ove Feldung