Højesteret har den 13. september 2023 som 3. instans afsagt dom i en principiel sag om, hvorvidt køber (A) havde betalt overpris for andelen.
Sagen angik om A havde betalt overpris for en andelslejlighed. Spørgsmålet, som Højesteret skulle tage stilling til var, om arbejder udført af sælger (B) skulle anses som forbedringsarbejder, sådan at udgifterne hertil lovligt kunne tillægges andelslejlighedens maksimalpris.
Til brug for salget var der udarbejdet en vurderingsrapport, hvor en række udførte arbejder i lejligheden var anført som forbedringer. Udgifterne til arbejderne var tillagt prisen for andelslejligheden. Det springende punkt var, om de udførte arbejder kunne anses som forbedringsarbejder, der i modsætning til vedligeholdelsesarbejder i udgangspunktet kan tillægges maksimalprisen for en andelslejlighed.
A gjorde bl.a. gældende, at arbejderne ikke var omfattet af ABF' forbedringskatalog og af den grund ikke kunne tillægges maksimalprisen, jf. andelsboliglovens § 5, stk. 3. Fx var afblænding af en dør – modsat udskiftning af en dør – ikke en forbedring efter A’s opfattelse. Det lagdes til grund, at der var udført omfattede el-, tømrer- og VVS-arbejde i lejligheden.
B gjorde gældende, at vurderingsrapporten underbyggede, at der var tale om varige forbedringer.
Retten på Frederiksberg kom frem til, at de af vurderingsmanden opgjorte forbedringer rent faktisk var forbedringer og ikke vedligeholdelse. Vurderingsmanden afgav vidneforklaring i retten om dommen udtrykker tydelig respekt for den byggesagkyndiges vurdering i rapporten.
Østre Landsret udtalte i præmisserne bl.a., der ikke var grundlag for at tilsidesætte vurderingsmandens vurderingsrapport eller vidneforklaring fra byretten, og at appellanten ikke havde fremlagt dokumentation for, at vurderingsmandens vurderingsrapport skulle være behæftet med fejl eller mangler. Forbedringer afskrives over tid, og det var derfor ikke korrekt, at vedligeholdelsesforpligtelsen altid skubbes videre til næste andelshaver. Landsretten lagde til grund, at lovgiver må have haft et ønske om, at man som sælger kompenseres for forbedringer på andelen, således at man som køber ikke vederlagsfrit kan overtage en forbedret lejlighed. Derved sikres det, at andelen løbende undergår fornøden udvikling og forbedring, hvilket må være lovgivers ønske for andelsmarkedet. Køber har bevisbyrden for, at udførte arbejder alene har medført en fastholdelse af den eksisterende standard og ikke en forbedring, og denne bevisbyrde var ikke løftet.
Højesteret udtalte bl.a., at det ikke fremgår af andelsboligforeningsloven eller forarbejderne hertil, hvad der nærmere skal forstås ved forbedring og ved vedligeholdelse. En vis vejledning om sædvanlig foreningspraksis kunne findes i ABF-håndbogen, der desuden indeholder et katalog over forbedringer, hvor der for enkelte typisk forekommende bygningsdele er en stillingtagen til, om et arbejde betragtes som forbedring eller vedligeholdelse. Afgrænsningen er dog ikke altid klar, hvorfor Højesteret udtalte, at der ikke var fremlagt noget, der gav grundlag for at tilsidesætte vurderingerne i rapporten, hvorfor de udførte arbejder måtte anses som forbedringer i andelsboligforeningslovens forstand. De pågældende arbejder kunne derfor tillægges prisen for andelslejligheden.
Sammenfatning
Det må på baggrund af dommen stå klart, at ABF Håndbogen ikke kan anvendes som en autoritativ regel på området for vurdering af, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse. Dette må således vurderes af en syns- og skønsmand.
Det bemærkes hertil, at det som oftest i andelsboligforeningens vedtægter er anført, at hvis der er uenighed mellem køber og sælger om prisfastsættelsen for forbedringer og løsøre, da ”… fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation”.
Så den korrekte fremgangsmåde er altså normalt i princippet, at køber rekvirerer en ”second opinion” hos en anden sagkyndig, som så er bindende for begge parter. Mange retssager har antageligvis været gennemført, hvor ovennævnte procedure i stedet burde have været fulgt.
---oo0oo---
For bistand i sager på dette område kontakt da gerne advokat Nicolai Platzer Funder.