De Danske domstole har gennem mange år udviklet et begreb, der kaldes ”den naboretlige tålegrænse”.
Begrebet er et udtryk for, at der er grænser for, hvad man skal tåle af gener fra sine omgivelser. Eller med andre ord: Selv om naboen med baggrund i Grundlovens § 73 har en ukrænkelig ejendomsret over sin egen ejendom og dermed i vid udstrækning kan gøre hvad han vil, så skal han alligevel respektere, at anvendelsen af ejendomme ikke i utilbørlig grad må genere andre.
Østre Landsret har den 23. maj 2023 afsagt en ny dom i rækken af naboretlige sager, hvor det blev afgjort, om et skinnende tag generede naboen for meget. Jf. nærmere herom nedenfor.
Et glaseret tegltag kan være stærkt
generende for naboen
Over mange år har den naboretlige tålegrænse udviklet sig i retspraksis som et generelt juridisk begreb. Der findes talrige sager inden for specielle områder såsom træer tæt på skel, lugtgener fra eksempelvis gylletanke eller minkfarme, støjgener fra veje, genskin fra glaserede tegltage, skyggekast fra høje bygninger, tilstedeværelse af vindmøller med genskin og motorstøj, lysgener, larm fra daginstitutioner med mere.
I første række ser domstolene på, om der med aktiviteten overtrædes egentlig lovligning. Men er det ikke tilfældet vil det centrale spørgsmål ofte være, om den aktivitet, som udøves på den anden side af skellet, generer grundejeren i højere grad end hvad man ”i medfør af den almindelige samfundsudvikling må tåle”. Sådan er den naboretlige tålegrænse defineret i retspraksis. Og det betyder med andre ord, at man som den generede nabo skal tåle gener i et vist omfang, men ikke ud over den såkaldte tålegrænse.
Der findes ikke en lov om naboret. Det tætteste man kommer på er nok hegnsloven og byggeloven. Men i alle andre tilfælde er der altså behov for, at domstolene bestemmer, hvad der er rimeligt og hvad der er urimeligt når det kommer til nabosager. Og tålegrænsen er derfor skabt som summen af de afsagte domme.
Naboretlige sager kan føre til forskellige udfald. Domstolene kan vælge helt at forbyde/standse den generende aktivitet eller tilstand, men de kan også træffe en mindre vidtgående afgørelse om at begrænse den aktiviteten/tilstanden. Omvendt kan den ”generende” nabo argumentere for, at standsningen eller begrænsningen vil være udtryk for urimeligt værdispild og/eller uproportionalt i forhold til investerede ressourcer når man ser på størrelsen af de oplevede gener. I visse sager har dette ført til, at der ikke skal ske en fysisk konsekvens men i stedet dømmes til en erstatningsretlig sanktion eller helt frifindelse.
Dette hænger sammen med det grundlæggende valg, som domstolene altid skal træffe, når det drejer sig om fysisk eller retlig lovliggørelse. Disse begreber henhører under byggeretten og planretten, men har også klare tangenter til naboretten. Udgangspunktet er helt generelt, at et ulovligt forhold skal lovliggøres fysisk, medmindre meget klare hensyn taler imod. Dette er fastslået i en betænkning fra 1983 (Betænkning 981/1983 (48)). Betænkningen førte ikke til lovgivning om naboret men citeres af og til i sager om dette emne som en slags forarbejde til den nu udviklede retspraksis på området.
I hvor stort omfang den ulovlige aktivitet skal lovliggøres fysisk (fjernes) beror naturligvis på sagens karakter. Et træ kan eksempelvis fælles helt eller delvist, et hus kan nedrives fuldstændigt eller reduceres i højden osv. Men i visse tilfælde vil en komplet fjernelse af genen være løsningen. Et eksempel på en fuldstændig nedrivning er ”Blok 5” dommen fra Fredensborg afsagt af Østre Landsret (UfR 2010.2311/2 Ø), hvor der i fm. en supplerende byggetilladelse både var tale om overtrædelse af en lokalplan og den naboretlige tålegrænse, hvorefter kommunen måtte trække tillægget til byggetilladelsen tilbage og kræve nedrivning af en ellers tilladt 5. boligblok i et samlet byggeri. Dette medførte i øvrigt et erstatningskrav fra bygherren på omkring 8.000.000 kr.
Som nabo forventes man som nævnt at måtte tåle en hvis mængde af gener fra sine omgivelser; ikke mindst hvis dette må anses som en følge af den almindelige samfundsudvikling. Hvis der i øvrigt gives medhold i en naboretlig sag, fører dette i praksis undertiden til anvendelse af det såkaldte ”differenceerstatningsprincip”, når størrelsen af kompensationen fastlægges. Det er således i ht. dette princip kun det værditab på ejendommen, som ligger ud over tålegrænsen, man kan få erstatning for.
Tvillingetårnene i Ikast
generende for naboen
Dette princip anvendes dog langt fra altid. Inden for byggeretten foreligger fx en interessant dom fra Vestre Landsret fra 2010 om Tvillingetårnet i Ikast (MAD 2010.968 V), hvor kommunen vedtog en lokalplan om opførelse af to otteetagers beboelsesejendomme i bymidten. Husene generede en beboelsesvilla på den anden side af skellet med deres dominans og skyggekast. Landsretsdommen gav den generede grundejer fuld erstatning for værditabet på 200.000,00 kr.
Når landsretten i den pågældende sag kom frem til at give fuld erstatning i stedet for at reducere denne med et beløb svarende til, hvad naboen til den bebyggede ejendom måtte forvente/tåle, kan det skyldes, at det netop ikke var forventeligt, at der ville blive givet tilladelse til “højhuse” midt i byen. Byggeriet var således resultatet af en helt ny lokalplan og dertil udstedt byggetilladelse.
Tilsvarende gives typisk fuld erstatning for værditab ved placering af mobilmaster tæt på boliger. Der kan henvises til en dom afsagt af Retten i Helsingør 20. april 2023, hvor det fulde vurderede værditab på 200.000 kr. blev resultatet af dommen som erstatning til naboen (dommen er anket af TDC, som mener at differenceerstatningsprincippet skal anvendes). Sammenligner man med situationen omkring vejstøj fra offentlige vejanlæg, er det her lidt anderledes, idet man generelt alt efter omstændighederne må kunne forudse – og dermed må tåle – en udvidelse af de offentlige veje.
Dette hænger igen sammen med, at et element i naboretten er, om generne kan anses for påregnelige. Her er større vejanlæg projekteret mange år frem, hvilket ikke er det samme som byggeriet og rejsning af mobilmaster.
Påregnelighedskriteriet var i øvrigt i højsædet i Østre Landsrets dom af 7. juni 2022, hvor der ikke blev givet grundejer medhold i klager over meget høje træer på en kirkegård. Området var således fuld beplantet og havde været i brug som kirkegård i ca. 30 år, da den sagsøgende nabo erhvervede sin ejendom tæt på kirkegården. Uanset at nyere retspraksis ellers ikke har tillagt det afgørende betydning, at generne – eller kimen hertil – allerede var til stede da den generede nabo flyttede ind, og uanset at de generne fra de omhandlede træer var meget betydelige, fandt landsretten efter en samlet afvejning, at naboen måtte tåle de gener, som naboskabet til kirkegården var forbundet med. I hovedsagen fordi hun måtte have været bekendt med eller dog kunne have forudset disse, da hun købte sin ejendom.
Sager om gener fra glaserede tegltag har der været en del af de senere år. Og de indeholder typisk mange af de elementer, som giver et godt billede af naboretten som retsgrundsætning. I det følgende refereres Østre Landsrets dom fra maj 2023 (jf. ovenfor), som er gengivet i U.2023.3707.Ø.
Der var tale om genskinsgener fra et sommerhus med ”engoberet” tegltag (næsten ligeså skinnende som glaseret tegl), hvortil der var givet byggetilladelse af kommunen. Den generede nabo begærede syn og skøn afholdt under retssagen, og skønsmandens konklusion var ret klar:
Personer, som opholdt sig på en af terrasserne tilhørende huset, måtte bestræbe sig på ikke at kigge mod taget (mens der var genskin af solen), og heller ikke at se i retninger tæt forbi taget. Personer der opholdet sig indenfor ville have besvær ved at se fjernsyn, og måtte trække sorte gardiner ned for at kunne se skærmen. Generne ville ikke have været der, hvis der ikke var tale om et engoberet tegltag.
Landsretten henviste i vurderingen af den naboretlige tålegrænse til Højesterets ledende dom på området af 16. januar 2018 (UfR.2018.1441.H), hvorefter der skal foretages en rimelighedsvurdering af ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommens karakter og beliggenhed og områdets karakter. Landsretten bestemte efter en samlet vurdering, at genskinsgenerne fra tegltaget overskred den naboretlige tålegrænse og at generne skulle fjernes ved fysisk indgreb i taget.
Et interessant argument som af sagsøgte blev gjort gældende til støtte for frifindelse var, at sagsøgers påstand var forældet eller bortfaldet som følge af retsfortabende passivitet. Sagsøger havde nemlig først 12-13 år efter opførelsen af sommerhuset gjort indsigelse, og den absolutte frist i forældelsesloven er på 10 år. Hertil fandt Landsretten, at en pligt til at påtale gener, som overskrider den naboretlige tålegrænse, ikke anses for at være omfattet af forældelsesloven.
--oooOooo---
Kontakt gerne advokat Nicolai Platzer Funder for rådgivning om naboretlige sager samt om bygge- og planretlige problemstillinger.